以下怼姐文章 :人民日报发表了题为《房价怎么走? "刚需"必知的政府调控逻辑》的文章,文章核心观点提出:房价上涨是必然趋势。 hk,Q=};
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文章中的原话是:“随着经济的增长、城市基础设施和商业配套的完善,房价上涨是必然趋势,但涨幅不能过大,理想状态是低于城镇居民可支配收入的增幅。” M6DyOe<
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理由是,中央说了:房子是用来住的,不是用来炒的!不要低估政府这次调控房价的决心,这里政府说的是要遏制房价过快上涨,并没有说要打压房价,让房价大幅下降啊! V TEyqo2
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听起来好有道理的样子…… \19XDqf8
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但是,人民日报的评论文章,值得相信吗?
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去年,《人民日报》说“人民币不具备大幅贬值基础”,让民众一度对人民币非常有信心,然后,人民币华丽了的刷新了八年半新低。 }T(|\
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前年,《人民日报》说“4000点是牛市的起点”,鼓舞了太多股民冲击战场,然后就没有然后了…… e,1Jxz4QH
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网友们对前车之鉴记忆犹新,把“4000点是七点”、“人无贬基”和“房价必涨”并称为“人民日报三大史诗级flag”。 sBSBDjk[
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flag的意思是:在不适当的场合说了最后会导致极大不幸的话。 bk^ :6>{K
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所以,人民日报的这篇文章被称作为“迄今为止,中国楼市的最大利空消息”。 dc lJ
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不仅网友们极尽嘲讽,专家们都看不下去了。 w_|WberU
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马光远 : 神逻辑!为什么投机炒作,不就是因为土地人为制造短缺导致的嘛。把土地放开试试? VQo7se1P
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似乎是为了呼应人民日报的观点,昨天,国家统计局发布2017年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况报告。1-4月份全国房地产开发投资增速继续走高,同比名义增长9.3%,创2015年3月以来最快增速。 lbv, jS
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这被很多人解读为,数据远好于预期,侧面说明当前房企依然热衷于开发投资,也就是说,房价还要涨。 AA05wpu8
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同时,5月12日,央行在公开市场开展MLF(中期借贷便利)4590亿元,很多人解读成央行大放水,货币又要变纸了,房价又要涨了。 \=5CNe
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然而,事实真的是这样吗?怼姐一个一个说。 W:EXL@
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一方面,房地产开发投资和房地产市场的火热程度,是背离的 。 wlKL|N
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齐俊杰分析称:在房价暴涨的时候,因为地产火爆期都是去库存,大家恨不得先把房子都卖掉才好,但卖着卖着发现,大家热情越来越高,房子快卖光了,那就不如再去开工建设一些。 lfI[r|
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所以,地产开工才会上来,从去年10月份开始,地产销售快速回落,从10月份的26.4%,下降到今年4月份的7.7%,相反一季度开始地产的投资增速上来了达到了9.8%。 E,C<ox4e
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根据海通证券(600837,买入)的研究,投资增速好比供给,销售增速好比需求,供给现在增加明显大过了需求的增加。 )k7`!@ID
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其实历史上出现这种投资大于销售的时刻并不多,一次是2007年10月,第二次2010年3月,第三次是2013年的6月,在这三个时刻之后,房价在随后的一年里都出现了不同程度的下跌。 KE5f`h
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所以判断,房价下跌将是未来一年的大概率事件。 K5w22L^=+
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另一方面,不知道大家有没有发现,所有央行的报道,都在强调“缩表不意味着货币紧缩”。 rxDule3m
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还有报道,把央行的MLF操作解释为“扩表”。 Ke'bH
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为什么这么说? Wa[~)A
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因为市场太恐慌了,所以是来安抚市场的。 =20Q!wcu
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其实专业的人都知道,扩表不意味着宽松 ,这才是重点,只是怕大家恐慌,所以央行没有说出口。 '`3-X];p
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也就是说,市场上仍然缺钱。 }#yRaIp
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再加上银行理财资金必须申报投放渠道和负债情况,彻底断绝了开发商从银行渠道大手笔拿到低息贷款的可能。 )Ba^Igb}
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大家都知道,房地产开发商是贷款拿地,拿到地之后抵押给银行,用抵押来的钱再去拿下一块地,一环套一环的加杠杆。 #Q$4EQB
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现在,银行收紧了给开放商的钱袋子。怼姐似乎听到了开放商杠杆断裂的声音。 ~:+g+Mf~[
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杠杆断了,被杠杆翘起的房价,还能支撑到几时呢? 9:=a FP
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过去几年中,中国一直处于降息周期,以致有人完全没意识到:房贷利息是会变的,央行加息之后就要多还钱... jpBE| Nm
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很多人还以为,贷款买房的月供不会变,每月按时还钱就可以了。
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更不要说:加息周期来了后,如果自己用了高杠杆的话,会发生什么、应该怎么应对。 9Z+@i:_}
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现在的情况是,中国加息势在必行,“钱紧”也将步入常态。 1eb1Lvn
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米筐投资分析认为,三年内,中国房贷利率将重回7%时代。什么意思? S2<(n,"
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如果你借了100万,9折利率,30年内等额本息,现在月均还款5013元,三年后月均还款6366元,每月多支出1353元,即月供还款涨幅高达27%! ?W(wtp,o
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这还只是正常的房屋贷款的情况。如果,你买房时还加了“首付贷”等方式,那就更加危险。 *`l>1)B>
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去年房价疯涨的时候,有人在论坛上分享了月薪1万元、用80万首付拿下600万房产的经历;甚至还有人手上不到100万现金,靠抵押两套房子,辗转腾挪把杠杆加到了2000万。 (bBetX
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粗算了一下,即使他们借钱利息是基准利率4.9%,借最长期限30年,月薪1万元那位,每个月至少也要还2.7万元。
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借2000万那位就更恐怖了,按银行基准利率,月供得10万元以上。 zBjqYqZ<+
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这已经不是炒房了,这是在赌博。 M#|TQa N
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现在,明显的是,市场上现金少了,钱紧张了。“拒贷”现象已经开始频繁出现了。 F^Q
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像这种“赌房”的模式,资金链已经开始出现问题了。 2r*
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还能撑多久,怼姐不知道,但怼姐要提醒,个人资金链断裂现象,将大规模出现,他们急需卖房变现。 `*N0 Lbl]
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但是,市场上的刚需和改善型需求基本被各种政策封杀了。一二线城市的楼市,流动性已经几乎没有了。