原创 2017-06-13 君泽 嘉论房产网 F/pq9
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最近很多人问我,到底要不要追风买房。朋友半夜急匆匆打电话过来:君泽,你觉得XXX的房子怎么样啊,我想买来投资;网友连发几十个微信“夺命call”,君泽君泽,你觉得房价会不会跌,会不会跌,会跌的对吧……巴拉巴拉,好吧,各位,我不是先知,说真的,我也不知道啊! r]q;>\T'
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等等,等等,先别急着左上角…… PP*6nW8
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虽然我不是先知,不能知道未来的事,但是我们能从以前的故事,现在的数据里面去猜猜看,不一定准,但总是大概率事件对吧~ $4>(}
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最早的时候 wnioIpRkh
嘉兴涨价起于分销 ;x<5F+b
受刺激于公积金传闻 B":9C'tip
然后各路妖魔鬼怪齐聚 sNaLz
有钱的没钱的纷纷抢滩 1G}f83yR
这是命运来临的一刻...... %x'}aTa
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16年中旬 V}3'0
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坊间突然传闻上海的公积金可以在嘉兴贷款买房。一石激起千层浪,一时间“沪”牌出没嘉兴,房价开始飞升。这其中有多少分销在推波助澜,我们无从考证。 cI Sugk~
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一件事 6ZO6O=KD
去年4月,2016嘉秀洲-029号土地流拍,4个月后,该地块以溢价率105.4%成交。 fe!eZiE
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一个数据 q
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去年年中,嘉兴住宅的去化周期28.5个月,位居浙江末尾;到今年年初,去化周期变成11.5个月,房市去化速度堪称罕见。 rn$G.SMgz
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房价就这么在“莫须有”的事件中飞速提升,到去年年底,嘉兴的住宅均价已经到了8494元,实际市区中心房源价格破万。 1NAGGr00
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而16年6月,住宅均价仅6981元(5月30日至6月5日)。 2LfiaHO
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半年涨幅高达21.7%! l4s*+H$vd?
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一个个月来看, D`|8Og
7月单月涨幅4.94%,
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一跃成为全国第一! e{EC#%x_
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8月环比上涨2.3%, i)iK0g"2
排在了全国第21名的位置! \gsJ1@
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9月涨幅1.07%, a}e GB +
排在全国37…… z*a-=w0
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嘉兴房价彻底进入2.0时代,就这么涨啊涨啊,直到今年2017年4月,嘉兴房价均价已到10075元每平。(号外号外:这个数据可能还把非住宅的商业房也算上去了,如果拿掉这部分……嘿嘿) 3"BSP3/[l
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4月之后的房价, A"e4w?
又是另一个有趣的故事了。 Ucx"\/"
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4月3日 #<LJns\t
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浙江发布官微发出一条消息,浙江省政府同意嘉兴设立浙江省全面接轨上海示范区。OMG……一句“浙江省政府同意”,一下子把这条消息的价值提升到了难以估量的高度。 M7[GwA[Z
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当晚,朋友打电话给我: `q9n`h1
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君泽君泽,以后我儿子是不是能享受上海的高考制度了!? /[=Yv!
我:…… e#U@n
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嘉兴房价本来就在飞驰,这一下,简直就像是给FI赛车加上了氮气加速。在一些无良媒体的炒作下,“北雄安,南嘉兴”的口号火遍全国。恰好,雄安还没房子卖……于是乎,一大群北方人蜂拥而至,开始侵蚀嘉兴的房源。上海人还没走,北方人又来了,嘉兴老百姓苦盼的“及时雨”没到,反而又降下一道大火,开始焚城…… wBWqibY|
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至此,嘉兴房价在进化,雄赳赳气昂昂的迈向3.0时代。新房11000起,必须绑定车位,猛涨精装修费用(如果不找中介,没有全款,买不到房可不负责哦);二手房市场混乱,部分学区房价格甚至冲破2W大关,买不买得到还得看命、看房东,运气不好,说不定谈的时候这个价,签合同的时候就是另一个价了…… {RGQX"k
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现如今6月了,房价丝毫没有回落的迹象。故事还在继续…… )3 I~6ar
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为什么不谈谈限购限售,为什么不说说522土拍。有什么好说的呢,限购限售太过温柔,拿到房产证后两年不能交易,看似很好,仔细一看,之前买的不算。 r6eZ-V`4
很多人说 3'Hz,qP
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至于522,为什么会有400多家房企过来吃肉,废话,白菜价的肉抢购,你抢不抢?疯抢结束以后,你还要求别人加工完毕转手再以白菜价卖出去,可能么…… UX2@eyejQ7
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那么嘉兴未来房价究竟怎么样呢?我们慢慢分析 n^q%_60H
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问题一 BTzBT%mP
嘉兴到底有没有房?还有多少房? v<Ywfb
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有啊,怎么没有。您别看去年至今怪吓人的,28.5的去化周期没几个月变成11.5了,可它还是11.5啊,还是巅峰时候11.5个月(考虑到今年的库存和销量,我们初步算了算,今年去化周期恐怕超过20个月,而房子还会越来越多)……上海去化周期多少?10-12个月,最快的时候4.1个月!天津去化周期多少?6个月!北京去化周期多少?现在10个月,前段时间8个月!更别提邻居常州和无锡了,他们的去化周期不到半年…… x?UAj8z6
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再看看这张表,嘉兴在2017年初可供应的潜在库存面积约有429.36万方。按照最新数据,人均39.14方的面积计算(以3口之家论),2016年173.5万方土地能提供的住房大约有3万套,其中2017年至今销售了6419套,也就是说,2016年土地提供的房源未来将有约25000套进入市场(这之中还没有算16年前拍卖土地而还未销售的,实际只会更多……)。 iT;Ld $!{f
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所以,嘉兴有房,应该说,有的是房。 f\rE{%
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问题二 v8YF+N
嘉兴未来会有多少房? d5>EvK U
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这个问题,本来是不知道答案的……(虽然年初就有供应计划,但是年初那个……看过就好……),好在3月31日嘉兴市国土资源局发布了《嘉兴市本级2017年度国有建设用地供应计划表》,随后又在5月26日召开全市国土资源会议,要求各部门严格按照计划执行。那敢情好呀,我们可以算算未来有多少房源了。 ih|;H:"^
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根据《计划表》,2017年市本级三区计划供应商品住房用地共241.6万方。目前市区宅地仅供应了5·22土拍推出的8地,共计48.25万方。 4(91T
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我们不刨去这8块已经出让的地,就说全年,全年241.6万方。依旧用容积率2.0和人均面积39.14方的三口之家计算,计算机按起来……4.12万套。 e-Oz`qW~
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也就是说,如果严格按照《计划》来,嘉兴2017年能供应给市场4.12万套房。现在一个月嘉兴的成交房源不足3000套,稍微想一想就明白,2017年嘉兴供应的商品房可供目前嘉兴火热的市场继续火热接近14个月…… ~?4BP%g-y
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现在缺房,但未来的供应不可估量。四个字,供大于求。更别说市场上本来还有这么多房了。 AdpJ4}|0
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问题三 04WxV(fo'
嘉兴的购买力到底有多少? U(PW$\l
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老实说,最近购房的盛况把我吓一跳,作为在一个全社会单位就业人员年平均工资55530元城市居住的人群,嘉兴人面对12000+的房子竟然展现出了这么大的购买力……(某楼盘开盘300多套,认筹1200多人;某楼盘深夜排队,大多数是能够全额付款的人……) **\?-*c=U
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透过现象看本质,深入买房的人群中一问,诶,这个怎么口音这么奇怪,哦,上海的;诶,您怎么长的这么魁梧,哦,北方人;诶哟,终于找到一个嘉兴人,什么?您的全款是融资融来的?您真敢啊…… W}y)vrL
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有句话我替各位说了吧,真嘉兴人有苦说不出。 cyLl,OA
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这是官方数据,2016年,我市全社会单位就业人员年平均工资为55530元,与2015年的51892元相比,增加3638元,增长7%,扣除价格因素,实际增长5.1%。 +1a3^A\
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扎心的来了,我们一直吹嘘的嘉兴,在其“出色”的地理优势下,民众的实际工资收入低于全省平均水平。 <-mhz`^
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简单算一下,工资一年增长5.1%,那么房价呢,前面说了,官方数据可查到的那半年,半年哦,增长了21.7%…… (j~T7og
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所以啊,老百姓买的起房?买得起个屁! F [Lg,}
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有人说,嘉兴的老百姓买不起房,外地人能买啊。您别说,还真说对了,外地人的确买得起,他们一看,哟,和上海这么近的地方房价只有大上海的1/6甚至1/10,买买买!也不管房子质量怎么样,也不管地段如何,反正近啊,反正要接轨上海了啊,反正“北雄安,南嘉兴”啊! 52 *ii
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至于这点,我们下面再说,先看看这个的。 $|g
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从人口数量增长情况来看,2015年末,全市常住人口为458.50万人,与2010年第六次全国人口普查时的450.17万人相比,5年间嘉兴人口仅仅只增加8.3万人。 .p]rS
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这证明什么 GKbbwT0T|
说的是嘉兴没有吸引力,为什么没有吸引力,看看苏州、看看无锡、看看常州、看看昆山您就明白了。年轻人凭什么来嘉兴,我有个研究生朋友,被嘉兴的“广告”吸引,现在半年了,跟我说准备去无锡看看,不打算在嘉兴呆了。我问他为什么,他跟我说,也许嘉兴的未来前景确实不错,但目前没有BRT,没有地铁,没有高新产业(或者说高科技产业刚刚起步),他没有办法说服自己因为一个“莫须有”的未来而无悔的付出青春。 L|Xg4Z
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我能说什么, ek. @ 0c
我也很绝望啊! Yi]`"\
以前嘉兴房价远低于周边城市的时候, 2">de/jS
都没多少人来, em95ccs'-
现在房价都上去了…… mr2Mu
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无数人都看重嘉兴的地理优势,沪杭苏宁,四大城市环绕,标准的“四战之地”,却不知道,一直以来地理优势成了其发展的劣势。面对上海、杭州、苏州这三个经济大引擎的吸附,高端人才、资金、企业纷纷被吸走,嘉兴成了不折不扣的灯下黑城市。 #1C]ZV] B
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如果仅靠房价创收,嘉兴未来还留的住人吗?不对,应该问,还有未来吗? c^O&A\+;
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插播一条消息,据我的了解,已经有不少养老机构盯上了嘉兴这块“风水宝地”,在与他们的交谈中,他们反复提到了“上海的后花园”……所以,这些养老机构是因为什么来的嘉兴,又是为了谁而服务的,一目了然了吧…… Y]_$+Si:NK
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那么接下去还买不买房呢? vsyg u
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刚需有能力的那就咬牙上吧 oY5`r)C7
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资金不充裕的刚需愿望也不太强烈的 u|Oc+qA(
还是谨慎些好 gkX7,J-0
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是不是很像废话,没办法啊,现在的大势就是要涨,5·22土拍的白菜价算一算上市以后也要至少15000一平起步。据说有些新盘也在野心勃勃想在房价上有所表现。 W
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几点考虑: pH2/."zE<
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涨幅过快,看看股灾 xFekSH7[F
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在经济相对稳定的情况下,这么快的涨幅,我的印象中好像只有07年股灾前的大涨和温州房价13年暴涨到40000一平的时候有过。结果你们都看到了啊,07年股灾大跌70%,6000点一下子到了1700点;央视报道,温州房价一年跌了40%,至今还没有回暖。 IBvn
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虽然嘉兴目前的形式和这两个事件均有所不同,嘉兴房价也不太可能遭遇断崖式下跌,但是,这么快的升高下,谁能保证没有副作用呢? 3A{)C_1a
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再设想一下,照着嘉兴目前房价上涨的加速度,两年后,估计上海相当部分区域的房价都要矮它一个头啊!整个价格对标体系完全崩溃了,你还握着一套只有纸面财富比上海还贵的房子,再沉睡个五六年,等待下一波“解放军”来帮你解套? gTgoS:M"_O
J2 / 19'QE
只要是市场经济,风险利润必然是对等的。 0WfnX>(C7R
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经济体的严重倾斜 Ch3MwM5]
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有的朋友跟我说,从近几年来看,嘉兴招商引资的全是500强企业,也是大型企业,无论乐高,玛氏,飞利浦,富士康等等…… Y+o\?|q-E
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打住好吧,我们仔细看看他说的企业,全是世界500强没错,但特么全是制造业啊,制造业啊,制造业啊!(重要的事情说三遍)制造业的性质是什么,就是要求低成本啊(一些引进的高端制造业另说),虽然不清楚内幕,但是“无利不起早”的他们选择嘉兴大概是因为嘉兴的政策优惠幅度大、地理位置出色,大大降低了他们的生产和运输成本,并不是嘉兴在他们眼里有多牛逼! <[D>[
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本质上,嘉兴高端产业依旧稀缺,这使得嘉兴在长三角中并没有什么竞争力。而“灯下黑”的嘉兴在未来几年,也很难有足够的优势吸引到优秀的产业和人才进驻,这是7寸,克的死死的。 o
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没有高新产业支撑经济,没有高科技人才提供足够的消费力,没有BRT、地铁等出色的交通资源,嘉兴的高房价就没有“根”,泡沫一样浮在空中,天知道哪一天会破。 ZDAW>H<
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更何况嘉兴现在全民炒房,经济都在房产上了,没有多余的钱去做其他事情,拉动不了经济,谁都不傻,这种现象必将得到控制。 vBJxhK-
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质量啊质量 liG|#ny{
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我害怕开发商打我……简单说几句,按照目前嘉兴的土拍方式,一家房企几乎不可能在嘉兴连续拿地,这会导致类似原来万科和佳源这样“扎根于城市做项目”的地产商消失,取而代之的,则是打一枪换一个地方的投机销售模式。这样的快销模式,导致房产商不太可能注重房地产本身的开发,在购房者买房后,房子的质量难以得到保证,日后的维权也会相对困难。 ;c)(
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买房的人…… $=Ns7Sbup
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前面提到,正儿八经的嘉兴人已经买不起房了,现在买房绝大多数的是不了解情况的外人,少数是有钱的嘉兴人。有钱的嘉兴人我们不考虑,有钱任性是最大的道理。 6bc\
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外地人中主要是上海帮,还有一部分北方人。北方人多数是买来做短期投资的,赚了一笔就走的大有人在,他们巴不得房价疯涨走高,等他们出售之后又狂跌,指望他们维护房产市场,我是不怎么相信的。 .j &#
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上海帮呢,“新”上海人倒是有部分是买来住的,但不是给自己住的啊,人家是给自己老爸老妈住的,换而言之就是来养老的,老人家是没有什么消费能力的,别说买东西了,一个月能在嘉兴的房子里住多少天都是个问题……对嘉兴的经济起不了带动作用。 u#rbc"
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还有一部分上海人是来做投资的,长线投资,闲钱投资,人家就把钱放着,买了房也不住,更不会来你嘉兴消费,别说带动经济了,人都不来…… _G-y{D_S&
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不出意外,未来嘉兴的老年化和部分地区的空房比例会很恐怖,您愿意住在一个没多少生气的小区? q*4U2_^.
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更高层面的事情 S 6_:\Q
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这里要提一提限售了,现在这么大的成交套数,又开始两年限购,这大大拉成了交易周期,导致短期内市场上的二手房源迅速下降。这批房源一旦解禁,转卖的窗口上出现的房源必然不少,如此大量的二手房源充斥在市场上,到底是好是坏呢。 dHTx^1
您如果买房来投资,能像开发商一样,找到足够的渠道,投资足够的费用,让上海中介们玩儿了命的帮你从上海带客么?(本地人已经无力来接你的盘了) |IV7g*J89
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更何况,目前政府说的很清楚,控制房价,1324657这么多的政策下来了,万一不是洒洒水,是真的下了狠心呢? SE43C %hv
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稳定之后的投资问题 dCS f$5
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房价在未来趋于稳定是肯定的,现在争论最大的就是目前市场达到稳定的时间和稳定时候的房价。很负责任的说,谁都没数…… 'e' p`*
就说说投资的利益问题,嗯,稳定的楼市,一年的价格增长和您的工资收益增长差不多,4%-7%,可能比在银行购买金融产品还会低一点。 jDqG9]
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另外曾经看过一个统计,近20年,投资股市的收益远高于投资楼市,只是中国人的“居家思想”导致大家关注楼市罢了。 kx d*B
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反正, 2IE\O8b
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买不到房, i7 21(1
也有点不敢买房了。