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[公益讨论]【信专普法】小区的车位到底归谁所有? [复制链接]

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微信分享 只看楼主 倒序阅读 使用道具 0 发表于: 2017-08-14 08:40:02

小区的车位到底归谁所有?

作者:沈忠明律师  浙江信专律师事务所

联系地址:平湖市环城北路653号东梯6楼

(大润发西200米)

对于小区车位到底是属于开发商所有,还是物业公司所有,抑或是小区业主所有?开发商是否有权对小区的车位进行出售或出租?这些问题一直饱受争议,也为此引起了许多矛盾和纠纷,处理不好会影响社会的稳定和秩序。所以笔者花了大量的时间,试图从《物权法》的角度进行全面的分析。

目前市场上所有的住宅小区,其车位无外乎以下三种形式:一、是对小区地面道路或绿化进行改建的车位;二、规划的地面专用车位和地下专用车位;三、是利用人防工程改建的地下车位。不同形式的车位,其产权的性质和归属是不一样的,下面分述之:

一、对小区地面道路或绿化改建的车位(以下简称地面车位)

大家都知道,开发较早的小区,由于当时未意识到家用车的保有量会以如此快的速度增长,所以设计时就未有地下停车场,仅在小区建成后在地面划了少量的停车位,后来随着小区车辆的日渐增多,不得已将原来规划为道路或绿化和其它休闲场所改建成停车位。对于这种对地面道路和绿化进行改建的车位,之前尚有争议,现在应该是明确的。

《物权法》第七十三条规定:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”

既然小区地面的道路及绿化都属于业主共有,占有地面道路和绿化的车位当然也属于业主共有。

《物权法》第七十四条第三款明确规定:“占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”

但这里提醒大家的是,虽然占用地面道路和绿化的车位属于业主共有,但这并不意味着可以乱停乱放,毫无约束。因为这里的“业主共有”是指全体业主共同所有,而非有车人所特有。所以物业公司对这些车位进行必要的管理并收取一定的管理费,也在情理之中。

二、对于规划的地面专用车位和地下专用车位

对于规划的地面专用车位和地下专用车位的归属问题,长期以来有不同的认识。有观点认为是国家所有的,有观点认为是开发商所有的,有观点认为是业主所有的。但自从《物权法》颁布后,这些车位属开发商所有已是不争的事实。

《物权法》第一百四十二条规定:“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设备的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。”

也就是说,除非有相反的证据,否则开发商作为建设用地的使用权人,对于其投资建造的地面停车位和地下停车场是享有所有权的(当然人防工程除外,下文将会另述)。

《物权法》第七十四条第二款规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

既然允许开发商出售或出租,其产权归开发商所有已不言自明。开发商出售、附赠或出租给业主后,才归业主所有或使用。

有观点认为,地面和地下专用停车位的建设成本是开发商整个楼盘必须的开发成本,所以房价中已包含了停车位的成本。这种说法具有一定的合理性。但笔者认为,商品房本质上是商品,其价格是由市场的供求关系所决定的。对于同一套房屋,我们很难界定说每平米一万元的价格就包含了停车位的建设成本,每平米玖千元的价格就没有包括停车位的建设成本。

比如现在的商品房市场,每平米高达一万三、甚至一万五,且车位还要另外高价购买,消费者还是抢着购买。但一旦房价大幅下跌,可能每平米捌千元另附送车位,还是没人愿意购买。这就是一种市场行为。所以物权法规定“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”,是从商品的本质属性和市场经济的自由意思表示来考量的。

目前,规划区域内地面专用停车位和地下专用停车位属于开发商所有,不仅有法律的明确规定,也有司法实践所确认。(见2015浙嘉民终字第332号)

三、利用人防工程改建的地下车位(以下简称人防车位)

上个世纪八九十年代之前,地下人防设施都是由国家投资兴建的,故对这些人防设施改建的人防车位,其产权属国家所有,应该是没有争议的。但社会发展到今天,商品房的地下人防工程都是由开发商投资的。

《人民防空法》第五条明确规定:“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”

根据该条规定,虽然人防工程由于其功能上的特殊性(战时保护人民生命、财产安全所需),法律并未对产权作出明确规定,但开发商作为人防工程的投资者,对其进行出租并取得相应的收益,是有明确法律依据的。

以上是笔者对目前小区内车位归属问题的探讨和思考,不足之处敬请批评指正。

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