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[公益讨论]【信专普法】中介“炒房”=“无效”? [复制链接]

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微信分享 只看楼主 倒序阅读 使用道具 0 发表于: 2017-09-18 14:37:27

中介“炒房”=“无效”?
作者:金磊律师  浙江信专律师事务所
联系地址:平湖市环城北路653号东梯6楼
(大润发西200米)
    平湖房价在持续一年多的暴涨之后,最近已日趋缓和,却留下了诸多不可调和之矛盾。表现最为频繁的就是出卖人看着日益上涨的房价,经不住金钱的考验,诚信崩盘。即,出卖人因为房价上涨,拒绝交付房屋。这中间,有部分出卖人直接表示“不卖了”,也有部分到买受人处“找茬”。笔者近日就碰到一出卖人给买受人找了一个非常冠冕堂皇的“茬”。

大致案情如下:

2017年4月初,出卖人与买受人(某房产中介负责人)签订《房屋买卖合同》1份,约定:出卖人将自有的坐落于平湖某小区一套105平方的房屋以90万的价格转让给买受人;付款方式为:合同签订之日支付定金10万元,余款于4月底付清,款清交房。合同签订后,买受人即向出卖人支付了10万元定金。

2017年4月15日,出卖人告知买受人房屋不卖了,理由是根据天津某法院作出判决,中介“炒房”合同无效,出卖人有权不交付房屋。该房屋至今未能实现过户,买受人向笔者咨询,并向笔者陈述事实并出示了合同、收条及出卖人拒绝出卖房屋的聊天记录。另,据悉,所涉房屋在2017年4月15日价格已上涨至100万左右。

笔者分析如下:

何为中介“炒房”?笔者总结主要为两种情形:一种是中介与出卖人签订房屋买卖合同,但并不进行过户,事后由中介再联系第三人进行购买,中介从中牟取差价利益。此种方式一般在合同内赋予中介具有确定购买人之约定。天津的案例实际就是这种模式。 另一种是中介作为买受人,与出卖人完成房款交付及房屋过户手续,待房价上涨后再进行出售,从中牟取差价利益。此种方式,因房屋已经完成过户,过户后中介取得房屋所有权,对房屋具有完全处分权,无需在合同中约定指定购买人之权利。

笔者认为,买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。只要其买卖之标的物并非法律禁止交易之物,应受到法律保护。

    上述第一种“炒房”,中介以居间人之身份出现,作为居间人,其所获得收益,应当是居间服务费,而不应为房屋差价。中介与出卖人之间虽签订了房屋买卖合同,但其本质并非买卖关系,中介签订合同之目的并非获得标的物所有权,买受房屋意思表示不真实,这也是天津某法院认定合同不能成立的依据。
    况且,这种行为模式下,形式上存在两个买卖关系,但最终房产登记记录仅为出卖人与第三人之间的买卖关系,中介存在偷税漏税之行为,违反法律强制规定,因此,对该合同认定无效,笔者认为并无不妥。
    而第二种“炒房”,则与前一种不同。房屋直接受让人为中介本人,房屋需要过户至中介名下,不论买受目的是自用还是投资倒卖,在其与出卖人之间的买卖合同目的看来,中介均已取得房屋所有权为前提。只要该房屋为合法可交易之物,法律应当予以保护。换个角度来想,市场经济大环境下,买入卖出赚取差价之行为普遍存在,如果法律不予保护,明显不利于保护交易稳定。
    笔者以为,当事人以法律为武器保护自身利益,本是应当鼓励之事,但盲目使用,不但不能实现自身利益的维护,还可能导致自己承担本不应承担之法律责任。就本文陈述案例中,出卖人简单认为,中介买房即为无效,这种说法是不能成立的。出卖人不愿交付房屋之行为,已经构成违约,应当对买受人承担相应违约责任。
    另外,希望大家也不要误解其他法院生效判决对裁判法院的作用和价值。在我国,其他同级别法院或者上级法院的判例,对于裁判法院确实存在一定的参考或指导作用,但并非法院作为判决的法律依据。因此,最终裁判法院是否参考,还应当结合具体案情及裁判法官对法律的理解及适用。
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