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媒体报道，南京首个亏本地王，京港奥未来墅自帖“封条”停工，施工方称项目拖欠了两千多万工程款，给钱再动工。
这个项目是2016年4月15日拿的地，楼面价22353元/㎡，今年9月份开盘，单价一平米2.5万多，开盘也只卖了7成，并非限价导致的结果，周边二手房只有2万多，这本身就是市场价，即使没有政府限价，也卖不了更高价，因为连限价都没有卖完呢，卖3万有人买吗？
该项目还有一笔34亿信托融资即将到期，而其今年销售额最高不超过5.6亿！开发商的资金是个大考验。
之前针对很多人说的，“你看地价都两三万了，房价还不得卖四五万啊，”樱桃小房子写过两篇关于地王的文章，核心观点是地价高，所以房价一定会更高的逻辑，并不成立！在楼市调整时，这个谬论将不攻自破，也只有在房价下跌时，房企才知道地王的苦。
政府并没有保证，你们买地，就一定稳赚不赔。
中国的调控又不是一次两次了，热了就要调控，房企没有把握好是你研究水平有问题，怨天尤人没有用，在中国就是要懂在现有的游戏规则下运行，万科就不去抢地王。
但对一般房企而言，真的很难避免不在狂热期去抢地，房企跟散户买房一样，很难在逆周期拿地，因为低迷期，销售不好，回款不足，为了过冬，有钱也不敢去拿地，所以往往是跟风高价拿地，而且历史经验表明，过去抢的地王，过几年回头看，简直是白菜价。
首创地产今年在深圳高价拿了块地，他们的人跟我讲，你别看现在看着贵，但可能过几年就不贵了，过去大胆扩张拿地的房企现在都是赢家，保守的房企都落后了几个档次，所以不想再用过去的经验畏手畏脚了。
但这个前提是，你得想办法拖过那几年才行，大房企没什么问题，几个项目亏损，集团完全顶得住，除了绿城在2011年倒了。一般受苦的多是中小房企，本身项目就不多，一个两个被拖累，整个财务就会周转不开了。
08年那一轮太久远就不提了，2011年，上一轮调控期时，因为市场成交量低迷，长沙就有好几个小开发商因为资金链断裂都选择跑路了，有的项目，比如湘江700，到现在业主们还没有入住，掉坑里了。
2016年，尤其第三季度，是一二线城市地王频出的高潮期，按照开发周期，预期一般是2017年下半年入市回笼资金，有的城市是因为政府限价，开发出来没钱赚，比如长沙，而有的城市，是因为调控后市场已经转向冷清了，即使政府不限价，你开发出来也没钱赚，比如厦门，南京，苏州。
有长沙的房企跟我说，这一轮调控，小房企不会跑路了，因为政府不卖地，大房企正愁拿不到地，小房企资金紧张的，可以选择把地卖给大房企。
对长沙而言，因为现在行情还不错，而且小房企手里的地不是高价拿的，所以转卖当然不成问题。
但对有些城市来说，樱桃【微信公众号: 樱桃大房子（ID: ytdfz8）】认为，如果是高价抢的地，现在就成了烫手山芋，如果房子好卖，项目本身就不愁融不到资，但你自己开发不下去，是因为开发出来没钱赚，又会有哪个傻子大房企现在来帮你解套呢？要想别人接手，那至少也是调整几年后，市场差不多到了要反弹的时候。
高价地拿下来，如果房价涨幅不如预期，甚至是下降的话，短期之内肯定就砸手里了。
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很多人问，那这些高价地王，怎么办呢？难道指望他们会亏损卖吗？
地王亏本卖，一点都不稀奇，我前段时间报过，合肥有地产商在亏本卖房！南京这个不就是亏本卖嘛，有些房企土地款都是借的，需要回笼资金，硬着头皮亏本也要开发啊，有的大房企亏本卖几个项目反正也无所谓。
07年的地王，08年房企选择退地的比较多，2010年的地王，2011年也有退地的，这种一般是没有交齐土地款，只损失定金。如果交了全部土地出让金的，肯定不会退地。
据中原地产统计，2015年来，全国住宅类高总价地王地块单宗地块成交金额超过65亿的地块合计有50宗，有29个项目基本确定了案名，从2016年及2015年的30宗高总价地块看，2576.8亿的土地款，获得的网签销售额也仅仅277.5亿，回款都很慢。因为涉及的资金体量大，有32宗地块产权在拿地后出现了变动，其中部分项目都由拿地时的单个企业变成了联合体操盘，包括上海、北京、武汉等城市的高总价地块大部分都出现了股权的变动。
其实总价地王不怕，只要单价合理，比如万科广州那个500亿的巨无霸收购，楼面地价2万多，地段好，土地成本并不算高。
怕的是单价地王，拿的楼面地价就已经跟周边二手房价格相差无几。比如厦门，岛外很多高价地不敢真动工，地价都3万多了，房价也只有3万多，只好把项目先围起来，放个挖土机在工地上，有人来监管时，就装模作样挖几下，没人管时就不挖了，能拖多久拖多久。
深圳有个地王项目，2015年12月份拿的地，一直到最近才开工，拖了也差不多2年，但只要是在2年内开工，就不用交闲置费。
开工后，工程可以慢慢建，建好了还可以捂盘惜售，反正应付方法多的是，总之，就是尽量拖时间卖吧，深圳再拖个三年，市场差不多就要反弹了。所以大部分房企都患上了拖延症，拿了高价地后，到开售，至少可以拖个三五年，又迎来新一轮周期。
2012年国土资源部出台规定，土地闲置2年不动工，政府将无偿收回。但很多土地拖延动工，都是“因政府原因”导致，比如改规划，这一点回旋余地就很大了，尤其是一些小地方，不排除会有房企贿赂政府人员，对认定闲置土地上徇私舞弊，玩忽职守。
地方对于出让的土地管理也是有紧有松，海口比较紧，据当地业内人士说，今年已经收回了几块闲置地。
而广州一个公司告诉我，他们有块地，从09年拖到现在一直没有动工，地价涨了10倍，土地证做了抵押，直接套了5倍的钱出来，也不用交闲置费，政府说收地收了几年也没有动真格。
之前樱桃【微信公众号：樱桃大房子（ID: ytdfz8）】从深圳规土委了解过，现在没有收回土地之说，房企可以申请延期，交违约金，如果申请了延期，就不用交闲置费，因为闲置费罚的比违约金要高。
据深圳规土委人向樱桃介绍，一般来说，土地出让后，合同会约定什么时候开工、施工、竣工时间都会写明，通常竣工时间是1-2年，假如时间到了，开发商还没有开工，就可以申请延期，开工期只能延期一次，但竣工期可以无数次延期。延期一般是半年，一年，两年。延期半年的违约费是出让金的5%，一年是10%，两年是20%。违约金最高也只有出让金的20%。但出让金并未土地总价，地价是包括出让金和配套费的。如果延期2年都没有动工的话，会再收闲置费，具体会由评估公司评估，投资了多少，工程施工量达到多少，如果达到项目投资额25%以上，就不算闲置。
在市场进入下行期时，高价拿的地，房企对付的办法通常是这4种：
1、随行就市，亏本也要卖；2、偷工减料，最大程度节省成本卖，或者打造成高端产品，拉高价格卖；3、能退就退，退不了就争取改规划，提高容积率，降低楼面价；4、尽力拖着不卖，等待下一个周期来临。
总之，自己脑子发热拿的地，含泪也要吞下啊！
