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[公益讨论]【信专普法】宅基是我的,房子你造的,拆迁了怎么算? [复制链接]

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宅基是我的,房子你造的,拆迁了怎么算?
作者:金磊律师  浙江信专律师事务所
联系地址:平湖市环城北路653号东梯6楼
(大润发西200米)

今年,我们平湖对城南城北进行了较大规模的征迁,所涉范围既有城镇也有部分农村土地。征迁过程中,城镇土地因产权相对较为清晰,很少存在产权纠纷,而农村土地,则完全不同。改革开放近四十年来,平湖得到飞速发展,大量近城区农村居民因经济条件改善,在平湖城区购买了商品房。而这些农村居民,因觉家中老房无用,就予以出卖转让,也有部分家庭,户口仍在农村,享受宅基(注:本文所述宅基均指农村宅基地使用权)的权利,自己不想造房,放着指标不用也感觉浪费,于是将宅基进行了出卖。现在碰到拆迁了,双方该如何算?

众所周知,农村宅基地使用权一般是禁止转让的,即使出卖人与买受人意思表示真实,转让也是无效的。但是,宅基地的使用确实有其价值所在,因此,即使转让无效,转让情形依然广泛存在。

实际上,宅基地使用权人将使用权转让,由受让人建造房屋,房地归属长期存在较大争议。第一种意见认为,既然转让协议无效,根据房随地走,房屋也应当归于宅基地使用权人第二种意见则认为,虽然转让协议无效,但房屋毕竟由受让人建造,房地权利应当分离,宅基地使用权依然归出让人,而房屋所有权则应当归受让人第三种意见则认为应当将权利归属根据对外对内情形,对房地权属予以区分对待,当争议发生于出让人与受让人之间时,宅基依旧属于出让人,房屋则归受让人;而当遇到征迁征用时,房地权利应当统一由出让人行使。笔者更倾向于第三种意见,理由如下:

一、宅基地使用权归属

根据合同法关于合同效力的规定,违反法律、法规强制性规定的合同,属于无效合同。由于我国《土地管理法》明文规定了农村宅基地使用权禁止转让(部分符合条件可以转让,因符合条件之情形较为少见,故本文讨论不符合条件之情形),因此,宅基地使用权转让协议属于无效合同。宅基地使用权原则上仍然归原使用权人,即本人所说的出让人。这一点是以上三种意见所一致的,即便是第三种意见,也对此并无争议。

二、房屋权属问题

房屋所有权,属于物权。物权的取得,分两种情形,即继受取得和原始取得。继受取得,是权利人基于他人既存权利而取得物权,也就是权利人在取得物权之前,该物的物权已经存在,权利人是基于某种法律关系而取得物权,主要包括:买卖取得、继承取得、受赠取得等;原始取得,是原来客体物上根本就不存在所有权,在特定法律事实发生时依法可取得所有权,也就是,权利人在取得物权之前该物客观上并不存在物权,如:劳动和生产;(注:原始取得还有取得权利时不根据原所有权人的意思,如善意取得,因与本文无关不予展开)。本文所讨论之情形,房屋系买受人建造,而买受人建造之行为应属于前面所述的生产,因此,买受人之建造房屋则取得了该房屋的所有权

说到这里,相信大家都会有一个疑问。那就是,既然买受人的建造行为根据物权原始取得已经取得了该房屋的物权,物权属于对世权,具有排他性,那么房屋归于受让人并无争议,上述的第二种意见是正确的,为何对内对外权属还要进行区分?其实这一点,正是上述第二种和第三种意见的争议焦点。

笔者认为:对于建造行为取得房屋所有权之观点,笔者并无异议。但是,由于宅基不得转让,导致出让人和买受人虽然名义上已经转让,但宅基地使用权的登记却无法进行变更。由于登记无法变更,那么买受人之建造行为自然无法得到公示。由于宅基地使用权登记于出让人名下,其房屋的物权反而具有公示效力。因此,当与第三人发生争议时,宅基地使用权人当然就是争议的相对人。而在宅基出让人与受让人之间,房屋毕竟不是出让人自行建造,虽然双方签订的宅基转让协议是无效的,受让人之建造行为也未得到公示,但是,作为出让人是非常明确地,即房屋是受让人建造的。所以,在出让人与受让人之间就房屋权属发生争议时,房屋所有权应当归属于受让人

结合上述分析,下面我们看一下本文最大的问题,这种情形下,拆迁怎么算?其实征迁部门的身份,属于本文前述的第三人。也就是说,征迁部门处理争议的相对人应当是出让人,所有的征迁事项谈判相对人也是出让人。根据前面三种观点,关于此处也是一致的。遇到征迁事宜,由宅基地使用权人统一行使权利,事实上,我们平湖的征迁部门也是这么操作的。至于买受人基于建造房屋所取得的权利,比如房屋价值的赔偿款项,由买受人与出让人另行解决。

以上为笔者拙见,不当之处,望予指正。

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