高铁新城的房价噩梦:不足半年 房价已跌3成! >f8,YisH
circle-avatar安邦咨询 ZfikNQU9r
117270人阅读06-10 18:40 Mp=+*I[
高铁能否改变一座城市的命运? ]~ UkD*Ct
抑或,高铁对一座城市的房价推动,究竟能有几何? h!GixN?
环沪高铁第一城,不足一年,房价暴跌30%。 ob
#XKL
嘉善,嘉兴东北部的一座小城。 nJg2O@mRJ
江浙沪三省交汇,一座嘉善南站,高铁23分钟对接上海虹桥。 qNL~m'
以至于,嘉善围绕高铁,拥有一大堆光怪陆离的头衔称号。 KVy5/A/8c
譬如,环沪高铁第一城,“出沪入浙”的桥头堡。 $c47cJO)W
全国著名跑马圈地型地产商“华夏幸福”的大船,撞上了嘉善高铁桥头堡之后,之后的一切自然而然的发生了。 '|T=
以高铁为纽带,承接上海产业转移的嘉善南产业新城,恰到好处的诞生了。 "PtH
F`mo
遗憾的是,呼啸的高铁没有拉来产业,却拉来了房地产,拉来了蜂拥而至的投机者。 hZJqo + s
我第一次到嘉善,是去年年中。 4gENV{L
彼时的嘉善市场,已经彻底点燃,房价刚刚从9字头蹦到14000,甚至海上风华这种地王项目,一度卖到了18500元/㎡。 _,~zy9{,
市场里充斥着远道而来的投机者,他们从已经限购的昆山而来,他们从房价已经暴涨的苏沪而来…… h_!"CF<n
9000元/㎡的房价,却捆绑着5000元/㎡的精装;报价5000元/㎡的精装,实则只有800元/㎡的成本。 J)NpG9iN
10个月之后,我再次来到嘉善。 tYa8I/HpT
这个市场已经不能用简单的“热”来形容,已呈现出一种焦糊感,深陷其中的每个人都焦躁不安。 hDsORh!i
我的一个朋友,在嘉善南的高铁新城,以16000元/㎡的价格从千人之中,全款抢到一套房。 KIJ[ cIw
楼栋位置不知道,具体户型不了解,户型朝向不清楚…… $@wkQ%
甚至,直至去签定房协议,他才知道,17000元/㎡之外,还要捆绑一个25万的私家车位和一个价值6万的电瓶车车位。 fh<G&E8
p
以上所有,通通需要全款一次性付清。 *[n^6)
如果加上所有成本,综合单价在19000元/㎡以上。 &r%3)Z8Et
而当时,距离上海更近,并且已经通了进沪地铁的昆山花桥,二手房也就20000元/㎡。 gK#w$s50
站在彼时的市场中,我觉得所有人都疯了。 9Z
4R!Q
从那一刻开始,就有一个问题就像一颗钉子,钉死在我的脑海里—— +Z*%,m=N(
这个单单凭借一个高铁概念炒起来的所谓环沪产业新城的终局,该是如何? &pz8vWCk
4个月后,我最后一次来到嘉善,我看到了那个终局。 yqwr0yDAl
投机客撤场,购买力被彻底透支; FU3B;Fn^Z(
房价从峰值的17000元/㎡,回落到14000元/㎡; $ 1ZY
Vw
捆绑销售被透支的购买力彻底击垮,再难见到5000元/㎡的豪装、6万一个的电瓶车车位; m
Y0C7i
短短不足半年,房价暴跌30%。 XQ8Imkc
我的那个全款抢房的朋友,再次提及当时的疯狂: V
""
嘴上笑嘻嘻,心里MMP。 _I!&w!3oM
一直以来,我都坚持一种看法。 h@d
m:=ul
类似嘉善这种高铁上拉来的新城崛起,都是一个虚幻的梦。 YSif`W!
对于最初的高铁,我们原本的初衷都非常美好。 jFfki.H
从现实意义上来说—— wBET.l'd
高铁能让城市之间的交流更加迅捷,能让人口的流动更加频繁和便捷。 DM9 5Il[/
高铁沿线各个城市的人、资源、资本和投资的流通边界会被彻底打通。 r~!lD9R~
我们都期盼着,最终的高铁会生长成一张网。 8>9+w/DL
网上的各个节点,都能协同发展,先富能够带动后富,沿线洼地的三四线城市经济、房价会被高铁拉起来。 k_B^2=
于是,地方牟足了劲搞高铁新区,开发商牟足了劲跑马圈地,韭菜们牟足了劲跑去炒房。 }dM^6
Kd%
然而,站在5-10年的长周期上来,高铁对于嘉善这种三四线的低能级城市,可能是利空的。 "Wp<^s sMo
下面这张图是京沪和沪汉蓉高铁沿线的部分节点城市,在高铁通车之后的人口变化图—— %Z4=3?5B"9
我们发现在除了重庆、河北和安徽的部分城市之外,剩余的城市人口全都是外流的。 kz^G.5n
31个高铁节点城市,在高铁通车后,21个出现人口流失。 GZo4uwG@a
其中,绝大多数出现在低能级的三四线城市。 :ux`*,zh
也就是说,在高铁通车后,我们所期待的高铁聚集效应并没有出现。反而,因为高铁的出现,沿线的三四线低能级城市人口加速外流。 ./'n2$^3
曾经滞留和阻隔他们的是空间,但有了高铁之后,他们加速的流向了经济更强、基础更好的城市中。 lOui{QU
这还只是人口的变化,经济的变化更加惊悚。 qfU3Cwy
我们原本的初衷是,高铁通车后,能先富带后富。 kn\>ZgU
一二线拉动三四线,大家一起赚大钱。 <9~qAq7^
然而,真实的结果是—— VUb*,/hxa
在高铁通车后,几乎所有的三四线样本城市GDP增速都明显放缓。 n21J7;\/+
湖北潜江、山东枣庄、重庆涪陵,在高铁通车之前,增速都能跑赢大盘。但是通车之后,反而低于平均数,跑输了大盘。 Zpmy)W]1
高铁通车后的三四线城市,GDP增速跑输大盘之后,财政收入也出现了不同程度的下滑。 t/g}cR^Q
47个样本城市,其中有29个出现了财政收入下滑。 DVl:s
最终,我们反映到人均收入上就是—— e)kf;Hkf
44个三四线样本城市,在高铁通车后,有29个出现了人均收入增速的下滑。 Xk$lQMwZ
我们曾经的预期是,高铁修通后,沿线的人口、经济、财政和收入会被高铁拉得更加均衡。 x?IT#ty
所以,我们才要去那些洼地城市里抄底、投资,等待时间的暴击。 U<b!$"P9
然而,5年的事实证明了—— 7Go!W(8
高铁通车后,核心城市的聚集效应愈发加强,三四线城市的人口、经济、财政和收入反而被加速掏空。 BR'|hG
对于这些低能级的三四线城市来说,高铁不仅没有为他们输血,反而变成了抽血泵。 25L{bcng
高铁时代里,一二线和三四线城市之间的分化和撕裂感越来越强。 |sh U
投机者们发家致富的愿望彻底落空,房价的空心化愈发加剧。 UsTPNQj
我们,也并未摆脱东京魔咒。 Tx(R3B+u7
1964年,日本第一条新干线——东海岛新干线通车。 K~]jXo^M
东京至大阪的车程从7个小时,缩短到不到2个小时。 Ipe; %as#
原本的初衷是,东京拉着大阪一起跑。 Up&q#vqIj
事实的情况是,大阪的发展并没有受益于新干线,反而在东京都对资源、人才的极力吞噬下,大阪沦为了东京的“附属物”。 d}Om?kn
我们也并未逃脱东京魔咒。 $BY{:#a]
高铁通车后,三四线城市的人财物,加速向北京、上海、广州、深圳、郑州、武汉、南京、合肥……这些庞然大物转移聚集。 %`'VXR?`h=
高铁红利的真正既得利益者是这些一手握着省会,一手握着高铁,高首位度城市的庞然大物们。 |=POV]K
而三四线城市里的那些高铁新城,正在沦为投机者的坟墓。 W#!\.m`5
比如,嘉善。 FcA0 \`0M
本文部分数据来源于:李迅雷《高铁能否改变城市沿线城市命运》