近期高层的反复表态,就很具代表性! NUU}8a(K
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3月中旬,国家统计局新闻发言人毛盛勇表示,“房住不炒”的定位没有改变,这些年不断完善房地产调控政策,强化落实地方主体责任,房地产市场应该说是总体平稳局面已经基本形成。 6nwO:?1o9
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3月下旬,银保监会副主席周亮也表示,要坚决落实“房住不炒”的要求,促进房地产市场的平稳健康发展。 nYe}d!
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一面是刚性的就业,房地产必须要稳住。 7%<jZ=
另一面是避免房价大起大落,这是今年房地 fx|9*|E
产调控的核心要义。 qkEy$[D9
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拿最近大家热议的用地权审批下放、农村集体土地入市这两个政策来看,很多专家和业内人士将其解读为一二线城市房价再次上涨的契机。 E|TzrH
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这无疑是对政策面的误读,土地的快速流转、批复、建设,绝不意味着房地产再次开启大拆大建的模式,参考高层对楼市的反复表态,房价再次反弹的可能性微乎其微。 -lp_~)j^
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央媒《经济日报》在4月2日发文头版评论:农村集体经营性建设用地入市,加上下放用地审批权,绝不意味着城市可以“摊大饼”。 .3!4@l\9C
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文章指出:要求入市土地要符合规划,具备开发建设所需基础设施配套,实际上对开发规模作了限制,以防个别地区的激进做法,避免了可能出现的无序供应。 iO@wqbg$6
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从这个角度来看,有两类人可能要“睡不着”了。 =_86{wlk
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第一类,依然坚持“高负债”“借钱买房”的高杠杆投机者。 %Xi%LUk{
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这些年,高杠杆买房的方式很流行,搞得每个购房者不钻漏洞多贷点款,就像老实人好欺负一样。 B^qB6:\t
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很多人买二手房都用“高评高贷”,抬高评估价,造成网签的价格高,真实的成交价低,相应的首付自然也就低出不少。 Pv'x|p*
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新房这边,开发商也挺配合,前些年到处都是低首付和零首付的口号,比如给购房者一笔无息借款,约定两年内还清,购房者再出一笔钱,两笔钱加一块凑个首付去按揭。 LiRY-;8=
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但是,房价一旦进入“不涨不跌”“微涨微跌”“稳中有降”的趋势中,这一类高杠杆投机客,要付出比别人更高的资金成本(房贷利息)、房屋折旧费用、物业杂费、交易税费,扣除各项支出,持有房产相当于是亏钱的。 w7C=R8^
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第二类,高度依赖高周转策略的开发商。 j Hzy1P{?
开发商卖房子的流程其实很简单:拿地-盖房-快速销售-回笼资金-再拿地,决定卖房进度快慢的关键因素,是资金的周转速度。 i!iODt3k
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把盖房时间缩短,预售周期减少,期房回笼的资金用于继续拿地,施工的楼盘先放到那不管,“高周转模式”就此形成。 pxF!<nN1,
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如果是房价高涨时期,这一类群体赚到的利润,要比其他行业高出几倍,但当市场步入下行通道,最先受到冲击的,就是此类高度依赖高周转策略的地产商。 y6s$.93
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尤其是那些缺乏融资话语权、广泛布局三四线城市的房企,肩上沉重的负债、手里卖不出去的房子,会成为这一类房企最大的“累赘”。