不知不觉，2020楼市的进度条已经过一半了。 \Q]2 Z q
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这半年来，我们看到了太多“魔幻”的现象。 ZSHc@r*>
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在1-3月份，楼市直接坠入“冰窖”，成交量降至零，售楼部关停，二手房无法带看，工地没办法开工，房企纷纷“网上卖房”自救。 27gK
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根据中泰宏观的报告，100个监测城市中，2月房价下跌城市数量跳升至73个，相比1月增加了一倍多，如此大的增幅，还是从2014年以来首次出现的。 , Lhgv1
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这个阶段，各个城市也在加足马力“救市”。 E5.)ro=$
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根据中原地产的数据，一季度累计房地产调控次数高达171次，而2019年同期只有104次，同比上涨65%。 HZ ]'?&0
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比如，上海、江苏、西安、杭州等地调整土地价款缴付方式和期限，山东住建厅宣布符合条件的房地产项目适度降低预售条件，广东江门鼓励外地人才在限购区域买首套房。 (%\N-[yZ
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如此密集的给楼市“松绑”，效果立竿见影。 trg+" )a
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到了4-5月份，杭州、深圳、南京多地出现抢房潮，深圳前海、广州、北京、南京、绍兴、佛山、扬州均出现创纪录的土拍“地王”，多宗地块经过超百轮竞价才成交，溢价率最高近90%。 1 vi<@i,
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到了6月份，楼市投机情绪有增无减。 lshO'I+)*
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易居房地产研究院的一份报告显示，2020年6月上半月(1日至15日)，南京、深圳、杭州、青岛等受监测的13个城市二手房成交量为41663套。 >H[&Wa+ _
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与5月上半月相比，6月上半月，13城二手房成交量增幅达到了19.5%。 ~E#>2Mh
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若以每个月的上半月成交量来看，当期13城二手房成交量创下2016年10月以来的3年多新高。 \O`B@!d a~
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这种“前冷后热”、“前低后高”的走势，接下来会如何演绎？ 6?z&G6
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笔者认为，结合一二手房市场的变化、央行发布的新规定、央媒的动向来看，房地产市场接下来大概率会理性回归。 6i , d|
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1，从新房、二手房的角度来分析，未来30天，楼市极有可能出现“抛售潮”。 rA k*~OK
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新房方面，未来30天，全国开发商的负债将达到2020年顶峰。 <(;"L<?D<C
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21世纪经济报道此前做过统计，数据显示，今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿，其中7月份是到期高峰，达到1490亿。 GIt; Y
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现在已经是6月末，未来30天，将是房企集中兑付债务的关键时间窗口。 V/<dHOfR\
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除了用“借新债，还旧债”的方式渡过难关外，诸多城市非核心区、远郊、三四线新区的开发商，会用降价促销的方式加速回款，补强手中的现金流。 +#n5w8T)M
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二手房方面，除核心城市成交暴增外，库存积压的态势没有丝毫改变。 ^[lg1u MW
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在杭州，截止5月底，二手房市场的库存量明显激增，目前已达到了近12万套，如果加上一些未签署杭州市二手房挂牌委托协议的隐形房源，杭州的二手房库存会应该达到15万套。 OP%h`
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在苏州，截止5月27日，二手房挂牌量已经增至81751套，这个数字在今年3月份仅仅只有4万套。 ,.G6c =pZ
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在西安，从去年9月份到今年1月份，二手房价连续5个月出现下降。今年4月份，西安二手房挂牌价跌量涨，挂牌量为92400套，环比上涨5.81%。 P eh( *D{
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根据2020年《国民安居指数报告》显示，全国二手房新增挂牌房源量4月、5月环比连续上涨56.2%、19%。 &A]*"lt|w
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杭州、苏州、西安，包括北京、上海、广州、深圳、东莞在内的一二线城市，挂牌量增加的同时，成交量也是在上升的，这意味着房价并没有被砸下去。 l 8n#sGA %
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但是，像东部非核心三四线城市，东北、中部、西部非都市圈、远离省会的三线以下城市，运气就没那么好了，如果挂牌量持续增加，后果就是二手房加速“抛售”。 7[^:[OEE
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2，与此同时，为了打击房地产投机现象，央行还发了一个新规。 7DXT1+t
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近日，央行印发了《中国人民银行关于开展大额现金管理试点的通知》。 hP,SvN#!2
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通知显示，此次试点将先在河北省开展，再推广至浙江省、深圳市。 DBb mM*r
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河北省自2020年7月起开展试点；浙江省、深圳市自2020年10月起开展试点。试点为期2年。 "\]kK @,
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在试点通知的附件《大额现金管理先行试点方案》中指出，各地对公账户管理金额起点均为50万元，对私账户管理金额起点分别为河北省10万元、浙江省30万元、深圳市20万元。 K4snp u hC
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众所周知，大额现金的存取本来就需要跟银行预约，央行此次发布的新规，相当于从“预约”到“登记”，相比以往，要求更严了一层。 On d"Eq=r
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大额现金的支取，跟楼市有什么关系？ { SJ=|L6
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对老老实实存钱买房的刚需来说，这个规定其实是没有任何影响的。 qqLmjDv
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但是，很多高杠杆投资客利用多种渠道“融资”买房时，难免会涉及到大量的现金业务，从经营贷、消费贷到信用资金，从掏空“六个钱包”到跟朋友借钱周转，从资金过桥解押到多方垫资凑首付、做流水，有的直接在售楼部现场做“黄牛”倒卖房号，种种手段，都绕不开现金业务。 'l)@MX bGL
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因此，央行此次试点的新规，未来一旦在全国铺开，5-6月份流行的“抢房潮”或将得到一定程度的遏制。 ':kBHCR7
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3，央媒《经济参考报》回应：坚持房住不炒，有效引导市场预期。 ey@y?X=
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有市场风向标之称的《经济参考报》在6月23日发文称：楼市炒作苗头再现，多地出现了“千人摇”“万人摇”的新闻，还有违规低息信贷资金进入楼市套利的现象，需要高度警惕。 t&eY+3y,T
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文章指出：“房地产业能带动数十个上下游行业发展，若不能对个别地方的“擦边球”行为加以合理约束，过去根深蒂固的房地产发展路径依赖很可能又会卷土重来”。 o~ 2bk<]z
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“社会就业压力加大，也很难支撑房价继续高位上涨，若不能对房价涨幅实施有效调控，则房价泡沫化将会加剧，实体经济恢复和调整将更加困难”。 ;F"W6G
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这两段话，矛头指向的是2类人。 {HlUV3 3O
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第一种，是想趁着各地放松房地产调控，以人才落户的名义，绕过社保、个税等限购门槛去投机囤房的人。 7 8Nli/ U
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第二种，是眼瞅着做实体不如买房赚钱，无视工资收入下降、就业压力加大的现实，依然掏空财力，四处借钱买房的人。 n!A')]y"
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这两类人，本质上都有点“趁火打劫”，央媒的严正回应，正是提醒各个城市，目光不要太短视。 ,b KA]#(2
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限购、限贷、限售等政策，该收紧的还是要收紧，房贷利率不可能太便宜，“降首付”、“加杠杆”的措施不能再出现，唯有打消这两类人不切实际的预期，才能使房地产市场实现“软着陆”。 <j-Bj $3
