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@<hb6bo,N 各位好。 K7_UP&`=J
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p 还记得去年5月底么，我们第一次在公众号里，抛出【紧急消息】上海人来了！嘉兴房产人，嘉兴房价该何去何从？ /|6N*>l)y dd %6t
/=nJRC 3. 这也是嘉兴媒体第一次直面上海分销，也因此引发了旷日持久的，有关分销、有关外地投资客的全面讨论。 }c,}V 24 ' J
[.7d<oY 斗转星移，一年多时间如白驹过隙。当年的那些争吵和责骂，都烟消云散。只留下一个不争的事实：嘉兴因上海客户的大量涌入，至今日，房价也接近翻倍。 xX &+WR %HhnSi1K
[Gb.
JO}X 如今，时间走到了17年的年中。嘉兴的楼市行情，又将因上海客户，出现全新的变化！ \h/H#j ZJ ]v UwG--*
cKca;SNql1 2017下半年，那个摧枯拉朽攻城略地横扫长三角，具备超级人口基数和无敌购买力的上海客户群，也可能要撤了！ r,73C/*&/ #4 <SAgq
* SJ_z(CZm ,aZ[R27rpL
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C`h U] 1，上海与嘉兴，二手房市场如出一辙，全部进入快速降温通道。 ~d.Y&b ,wb:dj-
K<3A1'_ 上海易居房地产研究院7月7日发布的《上半年上海房地产市场报告》，其中数据显示，今年上半年上海二手住宅成交面积691万平方米，同比减少58.4%，创2013年以来近4年同期成交面积新低。 G5BfNU S6DKREO
Ko< :Z)PS 6月份，上海二手住宅成交面积98万平方米左右，环比减少15.9%，同比减少56.4%，成交面积不及去年月度成交均值的四成，且是2011年以来的同期最低点。 U)o-8OEZ9 jp%S3)
`KoV_2| 报告同时也预计，下半年的上海二手房市场，仍处于降温通道。 ~^:A{/
T4U ev*A I{ C
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hD 82tr 不但上海二手房成交量大幅下滑，嘉兴本地的二手房市场更是近乎冰封。原因都一样，就两个：银根紧缩，一二手房价格倒挂。 oWT 3apGO n:?a$Ldg m
Z"xvh81P 二手房交易，是新房需求最重要的源泉。我们所说的改善，就是要卖了老房换新房。如果老房子成交不活跃，或者压根就卖不出去，哪里来的钱再去买新房？ r(TIw%L$
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A:%`wX } 2，银根紧缩，个人住房贷款大幅收紧。 YoNDf39
Jq-]7N%k/
\ ;B iq` 银行贷款政策与去年相比，不可同日而语。 B6D YZ+7A
~Fcm[eo C 1v2 7;Q<+Q
k(nW#*N_ 去年上海人在嘉兴买房，最低首付仅需两成。120平的房子，总价100万，若名下无贷，首套房只需要投入20万资金。 `Y$4 H,8L l_d5oAh
eF$x 1| 而如今，外地客首套房，打底就5成首付！ & '`g#N F v 2-(
"%w u2%i 而且贷款额度，一个月比一个月少。 s/#!VnU6 By!o3}~g
cKI9#t_ 而且贷款利率，一个月比一个月高。 'rkdZ=x{
zR:L! S =&]g "a'
rglXs 针对一手房，首套房清一色基准利率甚至上浮，放贷时间更严格按照建筑结顶后再执行。 gPI
?C76 K($Npuu]
(y~TL*B 二手房就更惨了，首套房基本都要上浮，而且放贷时间遥遥无期。你是房东，你能接受卖套房子，半年后再收50%款么？ x|Bf-kc[#Q
1.GQau~ !wVM= z^G
<iC(`J$D 20万买套嘉兴住宅的年代，一去不复返了。 j</: WRA`] Wqw1J=]
*i%.;Z"  /$?}Y L, 杭州各大银行的贷款政策，仅供参考。 这还是针对本地客户。 外地客户更是各种不待见。。 T.BW H2gRP
A?P_DA 3，限价引起的首付比例再提高。 6%_nZvRv IOmfF[
.t !x<B 刚才提到了，外地客户目前在嘉兴买房，名下无贷，首套房，首付5成。 +I|vzz`ZVr KkbD W3-
7Ovi{xd@ 但实际操作中，5成首付，现在真的够了么？ ^jZbo { Ow,w$0(D
[RhO$c$[\ 无论是一手还是二手住宅，实际都根本不够！ YjKxb 9
}&J q}j { 4Cmu;u
FvjPdN/L?R 一手新房，因受限价影响，备案价都大幅低于实际成交价。 dR,fXQm 7R\<inCQ
@RKr yY) 列举主流新房计算公式： O_7| C\] }S-O& Z
_]H&,</ 一套新房建面120平，网签备案价10000元/平。另含车位25万，精装修2500元/平，实际总价175万。 yvB. &<]No Z@!+v 19^
e* NnVys 这套房子，外地客户购买，首套房贷款部分：120*10000*50%=60万。 hRhe& , v YN F k
<P H #[dH 剩余175-60=115万，全部要付现金！ 5U$0F$BBp ]N?kG`[
^u ~Q/ 4 实际首付比例高达115/175=65.7% 0aB;p7~& mCVFS=8V
/ y}xX 让对比再深刻点： vA8nvoi !%c\N8<>GD
)Ql%r?(F+ 去年6月，外地客在嘉兴买房，120平，总价100万，没有限价没有合同外收费没有车位捆绑，首套房首付最低仅20万。 oUU1+F- }K|oicpUg
H* *Xu;/5@ 如今同样120平，房价上涨+首付比例提高+限价+合同外部分全款后，首套房首付要115万！ s.C_Zf~3 &V/Mmm T
b8 likP"T 从20万到115万！这就是一年以来，外地客户在嘉兴买房所支付的现金变化！ M .mfw#* D ' Q\za
EaN6^S= 然后，二手房呢？一样惨。有一个名词叫做：银行评估价。它与一手房限价相似，也与实际成交价大幅背离。当然，现在评估价也没什么用了。因为银行根本没贷款额度可放！ ZUd-< y r;N|)
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`[i r}+S 以上三点，导致一个后果： o>pJPV SwMc
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|CRn c: 市场的流通性，急剧萎缩。 *$g-:ILRuZ vr =#3>
$>LQ6|XRu 流通性变差后，需求端没有了可持续性。 X'iWJ8 wFZP,fQ9l
&tj!*k' 人们总是在不断买房，但买来的房子却怎么都卖不出去。 4.t-i5 ^ [@ ,
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6b} 于是，这一年来，那摧枯拉朽般，三个月横扫嘉兴的上海购买力，那旺盛的投资需求，都在迅速萎缩。 4Fr
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D*d]aC 上半年疯狂入市，排队摇号、全款购房的本地购买力，也因卖不出房子，可持续性减弱。 ]t"Ss_, PEZ!n.'S
oOFVb5qoFU 本地与外地需求均大幅减弱，那供应端呢？ fz
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8Zd]wY O 4，嘉兴新房，呈现外溢性市场的一贯特征。 6Z"X}L,* 0o&5 ]lEe
Qo|\-y-# 最近在走访了五县两区十几个楼盘后，我最深的感触是： t KXIk9e *s3/!K
7@W>E;go 满眼刚需投资房，改善产品全绝迹。 X"eYK/7 {+>-7
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<l{A 这十几个嘉兴的楼盘，仅仅只有1-2个，是针对本地改善型需求的。 f3y=Wxk[ sRb9`u =)
}Zp,+U*" 多数项目都面向刚需客户，还兼顾了外地投资客需求。主力面积段，大都在80-100平。 |2A:eI8 ^ SOIN']L|V[
do'GlU oMC 换句话说，你在下半年，在嘉兴市区，能买到的140平及以上的改善级产品，户型不错的，品质还过硬的，屈指可数。 'LDQ gC*% \s\?l(ooq"
wUJc mM; 甚至，需要抢得头破血流。 P]C<U aW'! G' 1'/
x]j W<A 改善型房源稀缺，那刚需投资房就爆棚了。 UJ2U1H54h xyXa .
4^<?Wq~ 尤其是那些大量的上海投资客特供房。 n + M <\ <: CkgR$/{
) )Za&S*< 这些项目大多数都呈现出浓郁的投资气息： r<$y= B M"L=L5OH-
}x ,S% M- 户型设计功能第一，规划尽量省钱，品质无从谈起，小区配套一无所有。 apn*,7ps65 ~"A0Rs=
r9XZ(0/p 像极了我16年年中，考察过的一个城市： s5. CFA 1xvu<|F
r.U`Kh]K 昆山&花桥。 Q,Eo mt |w3M7;~eF
gRzxLf`K  19 #\+LWA 嘉善一个新盘，一期六栋高层，其中有一半，都不挖地库。 主力面积段：90和95两种，最大户型110。 目前单价16000-17000元/平。 光从沙盘看，完全体现不出嘉善最高价楼盘，应有的品质。 [V `r^
这些面向上海客户的投资特供盘，无一例外，都在遇到瓶颈。 3OB"#Ap8<
noj0F::m`j @2#lI
yf,z$CR 刚分析的三点，使上海客户的需求一夜消失。上海客占比大幅下降，部分项目已不到10%。 qxc[M 8s x?<FJ"8"k
MHwIA *R 如果拿地时的规划全部按上海客户喜好来定，那一旦他们走了，该如何收场？ A@u@ift NHE 18_v5
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o+VQ\1as?( 5，总结： ~.|_ RdN w32y3~
LR 3*G7 因流通性减弱，购买力不断衰退，购买成本又以几何倍数上涨， ?q [T y1#1Ne_
7}mFL* 于是，上海人可能要走了。 wuo,kM q.}CU. dp
),!qTjD 留下一个房价翻倍的嘉兴，以及一个满眼刚需房、开发水平倒退的嘉兴楼市。 B-mowmJ3dg }-2|XD%]
|':{lH6+1 这就是外溢性市场的标准状态。 _"{Xi2@H HVAYPer H
{4PwL Cy 我们的前任EX，就是昆山。 9tnD=A<PS !n%j)`0M
D6Wa.,r 去年这时，也是如此这般的模样。 2&5K. Ui% Tj- s4x
O".=r} 满眼80-105的小户型，满眼500元装标的超低配精装房，满眼不挖全地库、不做任何配套、降标再降标的楼盘规划。 QsW/X0YBv Fj!U|l\_9
我们不能改变一个城市的气质，只能告诉大家，适合嘉兴人的买房逻辑： H;"4 C8K7 cH)";] k*-
R|Q?KCI& 你得尽量买嘉兴人认可的房子。 8?C5L8) 47B&s
5-A\9UC*@ 嘉兴人认可的地段，认可的户型，认可的学区，认可的品牌房企+成熟规范的产品。 _VXN#@y "gwSJ~:ds
*K; ~!P 一切都将回到原点。 `0R./|bv\I o !7va "
d"Y{UE 一个封闭性的市场，一个认真负责做好产品才有回报的正常市场。 t`QENXA} Bbp|!+KP{(
TsZ@ 上海客户，只能等上海的二手房回暖、银根放宽后，来日再相会了。 i@'dH3-kO
S]{oPc[7 K>
e7 pu
;n},"&  jj> ]9z 二手房市场，市场改善需求的源泉。 下半年，不但没了如此盛况，甚至可能会跌入漫长的冰封期。 Ir]\| t
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M3Kfd 最后，讲一个小故事。 {GUF; V
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A2Tw<&Tw( 前几天，陪一个开发商朋友市调。 , u !sjx aQ~s`^D
D)Dr__x 他刚来嘉兴没几个月，市场不熟。 wA.\i MO]&bHH7;
nj4/#W 我们路过国际商务区，从一个还在建造的、紫色涂料为基色的新盘出来，看到一片暖黄色立面、线条分明、山墙挺拔、基座干挂石材的住宅，他问我：“这是哪个楼盘？造的不错啊。” dqAw5[qMJ eDB ;cN
-{A<.a3P}= 我指着那些外挂在窗户上的防盗保笼，对他说：“这是云东公寓，是一个安置小区。” 2Rz
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%>s |j'{ 摘自禾枫说楼公众号 p 4)Q&k! rL T!To ?% kV?eu'
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