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[公益讨论]【信专普法】农村宅基地和房屋确权后,就能用来抵押贷款了吗? [复制链接]

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农村宅基地和房屋确权后,就能用来抵押贷款了吗?
作者:沈君慧律师  浙江信专律师事务所
联系地址:平湖市环城北路653号东梯6楼
(大润发西200米)

对于出身于农村的人来说,宅基地和农房是其根之所在、情之所系,即使远赴他乡,也不会忘记这一片故园。在2017年5月,浙江省政府办公厅发布了《关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》,意味着农村宅基地和住房的确权工作的全面铺开,该消息也在坊间迅速地传播开来,成为大家关注的热点。

以平湖为例,2017年8月,新埭镇虹桥景苑社区举行了不动产权证书首发仪式,265户村民领到了全市首批农房不动产权证书。对农民而言,这一刻自然是令人振奋的,感觉到自己的房产有了保障。同时不少农户认为,不动产权证有很多用处,特别是以后资金周转困难了,就可以拿来向银行或者贷款公司抵押贷款,笔者在平时的接待中也遇到了不少类似的法律咨询。

那么,农户们的美好愿望是否真的能实现呢?笔者认为,按照目前的法律规定,这一愿望的实现会有较大阻碍,故撰本文,以澄清有关认识上的误区并作普法宣传。

阻碍一:房地一体为原则,宅基地禁止抵押

在广袤的农村土地上开展的确权登记工作,其基本的出发点是为了厘清宅基地和农房的历史遗留问题,处理违法占用宅基地或者违法建房等问题,明确宅基地的边界,规范住房的建设。通过调查、审核、公告、登记、发证等程序,对于宅基地和农房的权利予以物权上的确认,二者合并为一,农户拿到的是不动产权证书。

在物权法上,农民对自建的房屋拥有所有权,理论上有权占有、使用、收益和处分,对于农房占有范围内的宅基地,农户拥有的是使用权。按照我国法律关于房地不可分离或者房地一体的原则,农村宅基地和农房是紧密关联的,如果将农房进行抵押贷款,需要将宅基地使用权与农房所有权一并抵押。

然而,根据《物权法》第184条第2项,宅基地不得抵押,但法律规定可以抵押的除外。2015年12月27日,全国人大常委会发布《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》,对于农村承包土地经营权抵押贷款、农民住房财产抵押贷款的试点地区作出了规定,试点的时间截止到2017年12月31日,其中浙江省关于农民住房财产抵押贷款的试点地区有四个,即乐清市、青田县、义乌市、瑞安市。2016年3月15日,中国人民银行、中国银监会、国土资源部等六部门联合发布《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》,即使是试点地区,借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的,也需要经过所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。

由此可见,嘉兴市不在上述试点的范围之内,况且目前试点也已经结束,所以在嘉兴市范围内,按照《物权法》第184条第2项的规定,宅基地是不得抵押的。这意味着,在农民住房与宅基地一体的原则之下,以农房财产权抵押贷款是具有很大阻碍的。

阻碍二:宅基地转让受限,抵押权难以实现

退一步讲,即使宅基地是可以抵押的,按照目前的法律规定和司法实践,抵押权实现时如要转让宅基地的,也要受到严格的限制。

如农户将住房和宅基地作为抵押向银行申请贷款,住房和宅基地是作为抵押物,银行对此享有抵押权。如果贷款到期时农户及时全额偿付本息的,那么抵押权能正常消除,但一旦未能如期偿付,银行就要主张实现抵押权,就抵押物折价、拍卖或者变卖所得价款优先受偿。

在理论上,农房是农户的个人财产,是可以处置的,但是抵押登记时除了农房还有下面的宅基地,根据房地一体的原则,处置农房时也需要一并对宅基地进行处置。而根据我国土地管理法律制度,宅基地的买卖或者转让是要受严格限制的。

宅基地买卖,是我们在日常生活中经常听说或者讨论的热点问题,但是很多人都不一定知道宅基地买卖的法律限制与风险。宅基地是属于村集体所有的,只有这个村集体经济组织的成员才能享有宅基地使用权,因为它具有人身依附性和社会福利性,而且还要遵守“一户一宅”的原则。如果私自将宅基地卖给村集体经济组织之外的人,那么就是侵犯了本集体经济组织以及其他组织成员的公共利益,根据《合同法》第52条第4项,应认定为无效。

这个问题在银行实现抵押权的时候同样会碰到,就是说宅基地的处置应当合法,不然抵押权也难以实现。根据2015年《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》,“对农民住房财产权抵押贷款的抵押物处置,受让人原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内”。原则上,宅基地的受让人为同一集体经济组织的成员,同一村的成员数量本身是有限的,况且真正需要受让宅基地的人也是很少的,这在很大程度上会直接影响银行抵押权的实现。当银行考虑抵押权难以实现时,那么贷款的发放自然也就成了问题。

以上是对目前农户以确权的宅基地和农房进行抵押贷款可能存在的两大阻碍的分析,笔者既希望本文能够帮助大家澄清在法律认识上的误区,也期盼相关的法律法规能够进一步健全完善,探索出农民住房财产权抵押担保中宅基地权益新的实现方式和途径,在有利于农户资金周转的同时也能够保障抵押权人的合法权益。

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