买不起房 ?*9U
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那是因为你还没懂楼市的逻辑 +r2E5s
本文来源于:好有财(haoyoucainet) ;=5V)1~i1;
楼市起风,正在掀起新一轮的恐慌。 9hmCvQgtf
根据彭博新闻社报道,7月份上海新房价格跳涨27%,8月份又地王频出,9月份,更是房价上涨的消息此起彼伏,接连不断。 F,11 \j
我们现在该不该买房?房价会涨还是跌?中国楼市有崩盘的可能吗? E@JxY
这些问题几乎困扰着每一个人,或许你可以听一听,房地产专家西峯是怎么说的。 n&r-
如果你常年混迹于雪球,大概会知道他每年都会发起一次“回乡楼市见闻”,征集了上百个二三线城市的一手草根楼市见闻。同时,他也是一名专业的从业者,曾在港资地产企业负责研究、投资、战略十数年,完成地产项目市值余千亿。目前为某金融控股集团董事总经理。 3wX{U8mrg
宏观经济下行下的资产荒 mE}``
宏观经济下行,是目前市场下最大的背景。 nAoGG0$5
上市公司剔除金融企业后,反映获利能力的ROE仅为6.5%。为刺激经济,央行货币政策持续宽松,通胀再起。虽然CPI的数据正常,不过,看看上海的房子…… 7I&7YhFI
与此同时,金融资产的收益率全线下跌。 ^ B=x-G.
在二级市场,疯牛从2014年9、10月份开始,在2015年6月份就到了头,连一年都不到,破灭之后便重归低迷。大部分人冲进股市都是想赚钱,可惜现实很残酷。 Y)hLu:P]
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近3个月的银行理财产品平均预期年化收益率跌破4%,大家熟悉的余额宝,从最初7%以上,到目前都在3%以内。 &Sa<&2W4S
信托产品近期的平均预期年化收益率同样跌破了7%,它的投资门槛是100万以上,曾经的收益率在10%-12%。 OcQ_PE5\
资产荒下,什么资产还能投呢?大概只有房子了。 *O)_D
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事实上,中国家庭住房拥有率是显著超过欧美发达国家的。 pyT+ba#
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大部分发达国家的住房拥有率不会太高,一般成年人在35-40岁才开始买第一套房。但在中国大陆城镇没有房的只有13%,其中可能还包括了大量的城市间移民——虽然在新的城市里没房,但在家乡的城镇或农村地区,多多少少有房子。 t TA6 p
那么问题来了,这个数据,还能再往加上吗? K.*?\)&
调控转向,楼市走热 l(v$+
让我印象特别深的,是大概在2015年2月,我们跟上海政府、几个开发商一起讨论“如何解决房子卖不出去的问题”。当时有开发商表示,这是他从业以来遇到最冷的冬天。甚至还有上市公司老总说,要把自住的房子卖掉炒股。 )gmDxD
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但今年3月,我在复旦大学的一场讲座,讲的却是“如何解决房价上涨过快的问题”。 -,TBUWg
市场的变化很有意思,这一轮深圳先涨了起来,当时全国几乎只有这一个城市在涨。 d?v#gW
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这张图能反映去年年底深圳的房价情况,平均下来,大概是涨了50%-60%。一个城市能有百分之五六十的涨幅,在过去15年来我只在09年的上海见过,但去年的深圳不但破了纪录,而且还没涨到头。 l^uP?l"
深圳如此,上海怎样? E:D1ZV
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2014年,上海的平均楼面价是1.1万,但过了一年,变成了1.6万。从溢价率来看,过去5年最高也只有35%,但2015年是38%,仅次于2010年的50%。 [{}9"zB$x0
然而,看看成交地块数量,却发现2015年的土地市场单价上去了,溢价也上去了,唯独成交量没上去。 _>dqz(8#
原因还在于2013年底,中国出了一份新城规划,明确指出要抑制特大城市发展。就像最近出的“上海2040”,称到2040年上海人口控制在2500万,但现在已经超过2400万了,简直不能再生娃…… bL)g+<:F
行政力量在抑制人口和土地的增长。就像在北京,今年以来纯商品住宅的成交面积470多万平方米,但规划建筑面积仅42万平方米,供需比1:11。地价能不上来吗? 2GqPS
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更何况,上海楼市的可售住宅的库存正快速减少,在9万多的最高点时,去化周期是14个月;现在呢?只够卖3个月吧。 = EyxM
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虽说上海房价受市场因素和行政因素的双方面影响,但总的来说,还是以市场因素为主。调控对销量的下降效果立竿见影,但很遗憾,对价格的影响很少超过3-6个月,很明显,成交价格几乎一路走高。 N>/*)Frt
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