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转自禾枫说楼(一家嘉兴的房产经纪公司) HM9fjl[
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各位,深夜好。 >m6&bfy\q
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又到了6.30日,一年一度的年中总结时。 oBQm05x"
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这半年,太特殊,特殊到完全不能用任何数字来阐述这神奇而荒诞的嘉兴楼市。 e' 9r"<>i
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直接了当说结果吧: 19UN*g3(
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1,这半年,嘉兴房地产开发和营销水平,几乎没有任何进步,甚至倒退。 vVxD!EL
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所有的房产人都在为了申领预证和网签备案绞尽脑汁,都在小心翼翼处理和安抚关系户。 #0Ds'pE-
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至于房子造的如何,没多少人真正关心,甚至包括大量的购房人也并不关心自己的房子质量如何。 }6u2*(TmD
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不理性的市场,终究会有一天会暴露问题。很多房子现在卖得很好,能不能顺利熬过交付,我看悬! ]9 w76Z
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2,上半年3-5月这波疯狂的行情,来自于限价+扭曲的供应+杠杆支撑。 , X{>
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整个国家的一手房都在被严格限价。 yd_
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于是一手房要么以低于市场价两成左右的价格入市,要么回家默默造房子延迟申领预证。 ~@W*r5/
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一二手房价格倒挂,供应量严重扭曲不足,外加金融贷款放量支撑,行情上扬情理之中。 wq!iV |
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3,下半年,这些因素,都将消失! /8'S1!zc
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供应,即将有10+的新盘将集中在7-8月放量入市,总体量将达150万方+,新房市场一房难求局面,马上结束。 cC{"<fYF
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金融杠杆,釜底抽薪!近日走访大量银行,几乎每家银行的贷款额度,都是一天比一天紧,一个月比一个月紧。这是直接改变需求能级的重大利空------如果银行不能放贷款,开发商又要快销回正现金流,那手握100万现金的你,本来能买200--300万的房子,而如今只能买100万的房子。 Di.3113t
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银根紧缩,贷款收紧,另一方面使得二手房交易大幅下滑。本来二手房就因价格与一手房出现倒挂,成交猛减,目前又面临贷款紧张,这将直接杀死二手市场。寒冬以至,各位中介经纪人朋友,做好过冬准备。 R9+jW'[K
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二手房交易量大幅下滑,又使得市场流通性萎缩。改善型需求的客户,会因为无法卖出自住房,无法贷款,而无法换房。需求端,再次大幅缩水。 i5}4(sV
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流通性,这个数据将在下半年成为关键词。 ]e?x# <S
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4,限价引起的便宜房,还会一房难求么? !^c@shLN4
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限价是这波行情的起点,也是投资需求爆发的动力源泉。但目前,开发商已找到应对之策------卖装修房。据我们统计,即将或已经开盘在售的10个项目中,只有2-3个不带装修,其他全部卖。带装修的目的,有些只为了做溢价。 pKG<Nvgz&
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下半年,大量的精装房将占据市场,如果再捆绑车位,首付比例将达到5-6成,面对外地客户更是高达7-8成。还能一房难求开盘售罄么?对于需求端的表现,是重大考验! ZJW[?V\5=
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5,百试百灵,基数巨大的上海客户会怎样? ),:c+~@@kT
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在过去的一年,上海客户几乎被证明为兵来将挡,水来土吞。可谓战无不胜,横扫千军。 DL^o_61
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但时至今日,好多点都不同了。 nuQ]8- ,
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首先,全长三角都知道上海客的购买力。于是整个长三角的出价能力,都会考虑上海需求。于是湖州19块地,都是高溢价。嘉兴五县两区,地块楼面价都接近或超过万元。这些地王,尤其是偏远乡镇的地王,大部分都瞄准了上海客。一个嘉善分分钟被秒,一个嘉兴三个月清光,那加上南通湖州呢?整个长三角呢? CTa#Q,
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其次,银根紧缩,明面上的外地客户首付比例已达50%。如果加上精装修、车位等杂七杂八的溢价,实际首付比例已高达6-8成。而这个数字,在去年九月,外地客户的首付比例最低还只有2成!而且是真正的2成!而且还是1W以内的单价! x\e;+ubt}
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目前,很多住宅楼盘的上海客流速,已经在大幅下滑了。上海分销,未来将会成为稳定的补充,但一定不是唯一的救命稻草。 [(kB
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总结: oTjyN\?H
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银根紧缩,供应增加,需求减弱,市场将逐渐降温。甚至,降温的速度会比我们想的更快。 ?tdd3ai>
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终于又到了好好谈产品,认真做楼盘的时候。 )m3Uar
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未来市场上吃香的楼盘,要么你对现金回款要求不高,要么你产品足够出色价格足够低吸引全款客户,否则,热卖将变得不太容易。 EI~"L$?
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给房企朋友的建议:居安思危,以诚待人。今天你不尊重市场和客户,明天市场和客户就不会尊重你。 N;oQ^B'
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给购房朋友的建议:换房很难,当断则断。多留点现金,指不定哪天,你苦等一年多的新盘,突然就会开了呢。 ( lm&*tKm
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哪些盘早已符合预售条件却仍为开盘? Wm~` ~P
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兴业璟颐湾,翰林兰庭二期,御品公馆,艺墅家二期,台昇二期。还有紫元尚宸、湘湘恬园、玖溪花苑等只开了部分,尚存大量。 C;+(Zp
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针对的是嘉兴的楼市~~~ P;[OWSR[d