转自:杨红旭楼市研究 作者:杨红旭 UT%?3}*u"
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环京房价下跌,基本成为共识。但很多网友反映,环沪的嘉兴,热得不要不要的。会降价吗? f{j`d&|
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环京环沪环深,举目望去,只有嘉兴仍然火爆!很多业内外人士,对于嘉兴现象很关注,但也挺迷惑。 FO:k
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比如近日有一网友问:嘉兴最近炒的特别火,昨天看见一个中介发的链接,嘉兴4号线接轨上海9号线,嘉兴5号线对接上海22号线,嘉兴座机号已改021开头,医保、公交都将一卡通,这么多利好,都说是下一个雄安,对于这件事您怎么看? "R0(!3
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老杨认为:一年前,去嘉兴投资,算是英明之举。半年前去投资,不好也不差。当前去投资,纯属往坑里跳! WelB"L
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房子是不动产,具有最基本的发展原则与价值演变规律。嘉兴作为中等地级市,本轮房价暴涨,已非城市基本面所能支持、所能解释的。也可以说,违背了基本的房地产规律,存在泡沫。 -5y=K40
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嘉兴本轮房价暴涨,主要有两个因素: ,56objaE
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一是、环沪为主,环杭为辅,受都市圈房价大涨的带动。 i#%!J:_=
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二是、炒作与上海亲密合作的概念,包括接轨上海示范区、坐机021开头、地铁联接等。 .R_-$/ZP
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第一个因素,嘉兴其实有些尴尬,主要是距离上海偏远。 zU2Mno
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标准的都市圈,参考东京都市圈,距市中心半径50公里以内,才有意义。也即,昆山、太仓距上海40公里左右,未来将很容易融入上海都市圈。而嘉兴80公里,嘉善也要60公里,很难融进去。 O4oI&i 7
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因此,嘉兴更应看作长三角城市群中的一员,地位与南通、湖州、苏州、无锡等相似。至于地铁联通,你只需考虑一点:通地铁之后,有人能够住在嘉兴,然后去上海市区上班吗?如果不能,对楼市就无实质利好! _i2guhRs*Q
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第二个因素,种种利好,似乎都与一位特殊的市长有关。 ' 1D1y'
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但老杨认为,这些利好都属于一般性利好,几个利好加起来,也难以对冲掉距离带来的利空。在这一点上,人定胜天的观念不可取!但由于普通民众不懂这些,只知道利好一大堆,于是一大群一大群的外地投资客炒房客,其中以上海人、新上海人(部分属于在上海被限购,或买不起上海的房子),洪水般涌向嘉兴嘉善。 h|N!U/(U
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如果去得早,比如一年前,三个季度之前,则当前房价已上涨五年至一倍,或许当前还能卖掉(如有获得产权)。而当前冲进去,我估计三个月后,嘉兴房价就会步入下跌通道。 fzr0dcNgM
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而嘉兴楼市的性质就是机会型、炒作型,一旦风停了,房价会出现明显下跌,至少二成,而且下跌与盘整时间将是几年,明显长于上海与杭州。 IzlmcP3
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在当前嘉兴楼市仍热闹的时点,很多网友可能认为老杨是在吓人。那么,请大家睁眼看看环京吧,尤其是燕郊,在经历房价暴涨之后,当前成交量急缩,二手房成交价已下跌二成左右了! >{eGSSG0
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而且,燕郊跟北京城市副中心只一河之隔。通州城市副中心的定位,与雄安新区相近,都被称为”千年大计“。而距上海和杭州各80公里左右的嘉兴,到底有什么高大上的定位?鬼知道! ]5+<Rqdbg
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在老杨看来,嘉兴纯属炒概念,而且都已经炒糊了。当前仍在进去投资房企与个人,注定要被套几年。 Gg3<
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当前,环京楼市已经近似“裸奔”了,嘉兴却仍装扮得像红楼头牌。想要抢地的开发商,想要买房的小散户,你能经得住诱惑吗?