H*IoJL6 yKJp37R 最新顶层设计来了,楼市真的要变天了! p6*D^- rKxk?} aleIy}" X)S4rW% 2017-07-17 09:34
t&]IgF 1??RX}8[L+ 8%B @[YDe h Bw~l?G 先知先觉者胜,后知后觉者平,不知不觉者败。 最近,三个重要信号基本同时扑来,可惜很多人或不知不觉! 1、刚刚,北京传来大消息:国家设立金融稳定发展委员会,M2再创历史新低! 今天,国家立了金融稳定发展委员会,明确要求:要推动经济去杠杆,坚定执行稳健的货币政策,处理好稳增长、调结构、控总量的关系。
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iV=#'yY M"V@>E\L hJ :+*46 先知先觉者胜,后知后觉者平,不知不觉者败。
-Zh+5;8g 最近,三个重要信号基本同时扑来,可惜很多人或不知不觉!
AS;{{^mM( 1、刚刚,北京传来大消息:国家设立金融稳定发展委员会,M2再创历史新低!
DTY=k 今天,国家成立了金融稳定发展委员会,明确要求:要推动经济去杠杆,坚定执行稳健的货币政策,处理好稳增长、调结构、控总量的关系。并强调党中央对金融工作集中统一领导。
5+J/Qm8{bb 简单来讲就是,以后一行三会都归大大直接管了!
@ck2j3J/ M2增速连续两个月低于10%
7[\B{N9&W 5月份M2增速跌破10%,达到9.6%,已经是大跌眼镜了,昨天公布的6月数据,中国的M2M1M0这3大数据,同时降低,而且降幅不小。其中,M2同比增长更是跌到9.4%。
HIAd"}^ 结合昨天特别强调的“坚定执行稳健的货币政策”,M2持续低于10%将成为新常态!
6(=:j"w0 央行《报告》中还彪了这一句:只要实体经济的合理融资需求得到满足,M2增速放缓可能是新常态!
Qzv_|U 弦外之音:实体经济可以借,而且要多借!而金融、房企要少借,甚至不借!
8*ysuL# 无论是金融稳定发展委员会的成立,还是上半年M2的收紧,都可以看出:金融去杠杆、防风险,国家这次是玩真的!
)Ec;kr b+ 对房地产,这次国家要拧紧水龙头了!老王手里是真的没钱了!
gS ]'^Sr 2、国家统计局首次披露:中国人不缺房子!
2UquN0 7月6日,国家统计局在一份报告中提到:2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。其中,城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米,农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。
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V 这应该是中国首次披露全国居民人均住房建筑面积这一重要数据。
Fk:(%ci 40.8平方米!而根据国际经验,当一个地区的人均住宅面积达到或者超过33平米的时候,说明这个地区的房地产业开始过剩了。
oR } 中国人到底缺不缺房子?这个困扰了三代中国人整整20年的世纪大难题,今天,终于一锤定音:
umeb&\:8S- 中国人,不缺房子!
E}u\{uY 说白了,中国的房价这么高,并不是因为房子少(一线城市相对稀缺,其它二三四线根本不缺),最根本的原因就是房地产彻底的金融化,房子成了纯粹投机的金融产品,银行无限量放水,全民炒房!
zb (u?U 房价过高已经严重影响了中国的竞争力:全民炒房、脱实向虚!辛苦打拼几十年的企业家卖掉工厂来炒房,无心实业;老百姓辛苦几十年抵不上买套房,无人工作(有媒体称今年两次火箭发射失败,都是因为航天系统的年轻人买不起房,无心工作);房价导致各种成本大幅上升,中国产品在国际上的竞争力越来越差!
&r_B\j3 大大强调:要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,要求回归住房居住属性。现在到了必须解决房价问题的时候!
AJ /_l; 这话说了半年,一线是暂时掐死了流动性,但二三线继续暴涨,大大很生气!(前不久还曝出男子还不起房贷跳楼自杀的,这种事儿是大大最不愿意见到的!)
-XBNtM_" 3、上海深圳:住房供应量放开!
OZ&aTm : 7月7日,上海宣布:未来5年将供应170万套住房,同比大涨60%。在这些新增住房里,租赁住房高居榜首为70万套,保障性住房为55万套;商品住宅只有45万套,而且以中小户型为主。
Z8W<RiR 深圳紧随而上,也随之宣布:2017年新增安排建设商品住房的套数提高1倍,从2016年的4.3万套提高到8万套;此外,2017年还将新增保障性安居工程项目5万套,比2016年的计划大幅增长了20%。
V !$m{)Y H#D=vx' .O(UK4Mb s*@.qN 上海深圳土地供应量的明显放大,以及用于租赁住房的大幅增加,预示着两地的房价基本没有多少上涨空间了。
*`W82V 三炮齐发,可以断言,中国房地产行业的高暴利时代已经过去了,楼市的黄金时代,已渐行渐远!
sQvEUqy9 投资者买了房坐等升值的时代,或一去不复返了。
DzEixE- 扛不住了,楼市渐渐要变天了!
\l~h#1|%;s 当不少人还在加杠杆冲进楼市的时候,先知先觉的收割者正在从楼市里鱼贯而出。
zob-z==' 金融工作会议,等于宣布大大要亲自来抓一行三会,盯死金融系统,就是不给你们钱,让你们炒去!
RzkJS9)m 未来,租房能替代买房吗?
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LUse+ JkmL'Zk>: 作者:齐俊杰看财经 ID:qijunjie82
{+MMqJCa 最近,无论是上海和北京,开发商100%自持物业,70年不许卖的地块是越来越多,很明显这就是要大力发展租房市场的信号,在北京也已经多次给出明确表示,鼓励机构进入租赁市场,未来就是要用租赁市场缓解炒房的预期,让住房确实回到居住属性上来。
01$SvLn: 但是,很多人提出了明显的质疑,说这是纯扯淡,很明显租房的痛点无法解决。那么我们就来具体看看,究竟能不能通过一个有效的C2B2C的租房市场解决租户的痛点问题。
tg:x}n 首先,户口问题,最近任先生也提出来,租房最大的痛点就是不能上户口,而买房还有可能上户口,所以在极度稀缺的情况下,概率也很值钱。
y? g7sLDc 当然大城市的户口意味着什么,大家都很清楚,那就是在这个城市的福利,但这有个逻辑问题,比较的样本出问题了。你不能拿买房的跟租房的比上户口的问题,因为买房本身就有很高的门槛。换句话说能够让你买房了,你就已经接近了城市户口,所以我们比较的,应该是具备买房资格的人,他买房还是租房有什么不一样?结果就很明显了,买房,你的房子是自己的,当然可以办理居住证,或者上户口给子女教育,而如果租房,则不一定!
h4CB1K 如果你跟房东租房,那么你和房东就是排他关系,也就是说你的户口上在这个房子里,他就没法上了,你的子女通过这个房子上学,他的子女或者他亲戚的子女就不能用了。所以他通常是不配合。这就是痛点。但如果我们引入开发商当房东,引入B端企业当房东,这个房子的管理服务问题,将得到极大的缓解。
jZGmTtx 企业自己也不能上户口,他也没子女要上学,所以他跟你并不是竞争关系,而只是服务关系,帮你上户口,解决子女教育,本就是他服务的内容,那么你找企业端租房,最后能不能上户口,能不能办居住证,只会跟你本人的资格有关。
1<F/boF~ 也就是说具备买房资格的人,或者已经积分落户的人,又或者本地人,通过未来的租房市场建设,完全可以替代买房,所获得房子背后的福利,当然如果您不具备买房资格,那么想通过租房获得城市户口待遇,这在北京上海这样的特大城市肯定不可能,北京上海最重要的任务就是控制人口,甚至比降房价更重要,所以这么类比是完全不科学的。
qJ!xhf1 O-k(5Zb (|-/S0AV Y!H"LI 其次,预期问题,所谓买房还贷款,跟付房租其实没什么本质区别,现在同样一套房子,买房还贷款的数量比房租应该能多出去3倍,也就是说如果你只花1万块钱就能租来的房子,你买房3成首付,月还款可能是3万。
K67x.P Z 而这样的日子你要过30年。有人说了,不对啊,租房你是要涨房租的,未来的租房市场建设一个重点就是长租房,也就是在你租房的时候就给你约定好了,未来房租的递增,以及3-10年的租期。那么我们不妨算下,2年房租增长10%,需要12次调租,才相当于房租的3倍,换句话说你租这套房24年后,租金才会跟还贷款的数量持平。
S@_GjCpn 而实际上从去年开始,北京上海的房租都是下降的,像青岛,重庆,成都这些地方的房租更是便宜的很,至于三亚,海口这样的旅游城市,房子多的根本租不出去。所以建立长租房,将租金增长固化下来,这完全可以改变大家的预期,我租一套房20年,还没有贷款付出的利息多,显然租房要划算的多。
$f%_ 4 = 20年后中国的人口结果将发生重大变化,人口将急速下降几亿,老龄化社会严重,到时候房子应该极度过剩。
0=04:.%D 第三,价差问题,很多人有个思想,再苦再难的还房贷,房子还是自己的,租房的话,钱都给房东了,自己最后什么都没落下,这是典型的思维误区,所谓落下什么,需要以现金或者现金等价物为衡量,你落下一套房子,如果这套房子不能变现了,那么他就一文不值。只不过是纸面财富。
sfLBi~*j 而你去交房租,按照现在的租售比,实际上是房东在补贴房客。否则他把房子卖了随随便便做点理财,能够拿到每月3倍的房租,他的机会成本比收益高三倍,难道这还不是真爱吗?当租房市场越来越规范,更多的开发商以及专业的中介公司进入这个市场之后,大家会越来越习惯于租房,而届时房屋买卖将变得极其困难,特别是地理位置一般,楼龄长的房子,放不放开限购,估计都卖不掉了。
%K%z<R8 第四,税费,房产税不管怎么样,都肯定是要出台的,只是早2年和晚2年的问题,房东不要妄图把房产税转嫁到租客身上,租客的负担能力,是跟收入有关,而不跟房东的成本有关。按刚才我们算的房价租售比,房东已经是亏本在租房了,所以不是他不想涨房租,而是涨不动,你涨租,人家就不租了。
s`{O- 除非全国的房东说好了,按照同一比率涨房租,不能出现一个叛徒,这是完全不可能的事情。OPEC就那么几个国家搞个限产还搞不定,更何况是几亿房东同时协调了。
n| %{R|s 所以综合来看,租房市场将在未来几年取得巨大发展,人们的习惯将就此改变,当租房完全可以替代买房,付出的成本相差3-5倍,傻子才会买房呢。
UkUdpZ.[il 更何况现在的买房也就是40年的长租而已,因为中国的房子建筑结构都是按照50年设计的,40年之后基本就成了危房。所以房子折旧也就是30-40年,而用70年折旧是完全错误的。除非你买别墅,还得是独栋别墅,以后很有可能给你土地产权,你可以整修翻盖,但到时候这类房子的房产税应该很贵。
T-MLW=Vu 这次,北京调控楼市的决心是十分坚决的
PHoW|K_e S}+n\pyQ "6ZatRUd 4%pvw;r !O\r[c 连任先生指出的北京楼市死穴,也就是土地供给问题,我们也在竭尽全力的解决。今年到现在供地已经是去年的3倍。所以现在可以完全肯定,因为因城施策,因为领导变更,北京的态度已经坚决改变,从317新政开始,北京就已经成了全国楼市新的风向标。现在北京楼市能否下降,已经不是方向问题,而是时间问题。可以想见明年20万套房源入市,比周边低一半的房源入市,大量租赁住房入市。北京的高房价问题将得到明显的改善和缓解。
"o1/gV 再叠加限制贷款和加息周期,二手房抛售将变得十分困难。现在老齐有个朋友,在西城区核心位置有三套房子,每周每套以总价10万元的速度在下跌。用他的话说,平均每月损失超百万,但挂上去2个月了,连个看房的都没有。一闭眼就全是人民币在燃烧,不吃安眠药根本睡不着。
l\eq/yg_ 有朋友会说,北京跌了,但我们这可是实实在在的在涨价,跟我有毛关系。你可以想想,前几年北上深涨价的时候,您那里涨了吗?所以人无头不行,这些地方之所以补涨就是看到了一线城市巨大的房价红利,他们是反复在炒房中得到好处的,所以本能认为在哪炒都能赚钱。
2yNlQP8% 另外,大家也在看,一旦北京把高房价问题解决了,趟出了一个模式出来,很可能会全国跟进推广,届时本就供给过剩的三四线城市,可能将遇到流动性断崖。
R]dB Uu 炒房就真得炒成房东了,一旦卖不掉,就只能靠租金收回购房款,乐观一点可能现在得等上80年。你的房子塌了,人不在了,购房款可能还没收完呢。如果要是悲观一点,可能根本就租不出去。现在要承担物业供暖费,到时候还得承担房产税。
3yQ(,k # 这时候你觉得房子到底是个资产还是个负债呢?