你为20年后的平湖新埭,多花了几十万卖吆喝? "hf
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原创: 夏良 米宅长三角 5月4日 k[ro[E
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上期米宅环沪环杭城市考察,我们聊到了平湖《平湖是个P,投资客请绕行!》,今天我们来进一步聊一聊当下平湖最热门的新埭板块。 OA[e}Vn
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新埭:40分钟到虹桥 vW=L{8zu
平湖唯一与上海跨境协同规划的镇 bu]"?bc
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新埭,这个浙沪边陲小镇,距离已开通的沪杭高铁金山北站只有10公里。平湖K319路公交车每天有12个班次无缝接驳高铁金山北站,单程行驶20多分钟(建立在目前沪浙两侧都是农村的基础上),票价只要2元。金山北站每天往返上海虹桥的高铁有20多个班次(金山北7:54头班车,8:12即达虹桥;虹桥回程末班车20:44),最快18分钟,21.5元即可抵达虹桥。无奈只在每天6:00-17:00间运营的平湖K319路,“日归族”早上上班能搭乘,晚上下班就只能从金山北站打车回新埭了,出租车打表32元。因此,新埭勉强算是平湖市辖范围内唯一能够实现“工作在上海,居住在平湖”的镇。 &2`p#riAS
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2018年1月4日,上海发布的《20.35.城市总体规划》中,把新埭纳入与金山枫泾统筹规划的城镇圈,成为上海3个跨境区域协同规划区之一(另两个为“嘉定安亭-青浦白鹤-昆山花桥城镇圈”、“崇明东平-启东启隆-海门海永城镇圈”)。 MY@&^71i4
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▼上海市域城镇圈规划图
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张江长三角科技城 +GI906K
浙江推出发展新埭的重磅“牛肉” t+8e?="
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浙江省方面,对新埭的发展非常重视。将“平湖张江长三角科技城平湖科技园一期工程”列入了省“十三五”规划的16个创新平台重大建设项目之一。 e(?w h
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▼浙江省重大建设项目“十三五”规划项目表部分 E7MSoBX9M
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在嘉兴市《深化接轨上海工作实施方案》中,也着重提到了重点推进平湖市与金山区、张江高新区共建张江长三角科技城。 uX6yhaOp|
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▼嘉兴市深化接轨上海实施方案内容 ;KlYiu
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但是,现状是“张江长三角科技城”目前仍停留在规划设计阶段,其总体规划尚未获浙沪两省(市)的最终批复。 5.9<g>C
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▼张江长三角科技城总体规划设计信息 Cd}^&z
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张江长三角科技城尚处在规划设计阶段 q<dG}aj
没有得到正式批复,还存在不确定因素 |vI`u[P
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尽管“张江长三角科技城”最终获批是大概率事件,但所有规划都还没有定论。 &<PIm
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▼张江长三角科技城网站信息 gc.Lh~
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笔者百度了所谓的“张江长三角科技城”官网,实为三个企业实体以招商为目的而做的“业务合作”网站。因此,该网站所展示的规划内容,还只是停留在2014年10月的专家规划设计论证阶段,该总体规划并未得到浙沪两省(市)任何一级政府的正式批复。 !bE-&c
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▼网站展示规划内容 B.q/}\
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笔者特意搜索了网址中带有“gov.cn”后缀的浙江省平湖市人民政府官网,所谓的“张江长三角科技城平湖科技园”目前还没有正式的编制信息。 X7},|cmD_
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▼平湖政府官网 p0Jr{hM
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然而,新埭镇上的在售楼盘,已经把未经正式批复的《张江长三角科技城规划》当成了已经铁板定钉的事实在营销了。 +OE!Uqnt
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▼新埭在售项目营销 Jka>Er
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新埭,这个“三无”(无铁路、无轨交、无高速公路,甚至连国道、省道都没有)边睡小镇,楞是凭一张“规划设计图纸”,就卖出了比平湖同级别临沪乡镇(比如新仓)高2000元/平米的价格。真牛逼! s#9q3JV0
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平湖自弹自唱 MCKN.f%lP
上海接招了么? >'*%wf[{
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与平湖新埭对接的是上海市金山区枫泾镇兴塔社区,原来是金山区的兴塔镇,2005年撤销镇建制,并入枫泾镇,原镇中心降格为兴塔社区。其到枫泾镇中心区尚有10公里距离。 {&=+lr_h?
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为了进一步验证“张江长三角科技城”在2018年1月4日发布的《上海20.35.城市总体规划》中的定位,接下来,我们主要聚焦金山枫泾在上海20.35总规里作何定位与论述。 3p%e_?
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先看上海20.35科技创新布局规划图,规划了1个国家科学中心(张江)和19个创新功能集聚区(图中以红色圆圈标识),金山枫泾并未入列其中。 mmTpF]t
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▼上海20.35科技创新布局规划图 2J7|y\N,
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再看上海2040大都市区轨道交通系统规划图,除已开通的沪杭客运专线外和一条枫泾-奉贤的市域铁路预留通道外,不要说枫泾了,整个金山区都没有一条“地铁模式”的轨交规划。 aM}9ZurI
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▼上海2040大都市区轨道交通系统规划图 Mog>W&U
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无独有偶,在嘉兴市最新出台的轨道交通线网规划图征求意见稿里,也没有新埭什么事! M3tl4%j
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▼嘉兴市轨道交通线网规划图征求意见稿
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金山是上海唯一到2040年之前都没有地铁的区。它与上海主城区之间有着宽达30公里的城市割裂带,金山本身1.5-2万元/㎡的房子,在枫泾、朱泾、亭林、张堰、金山园区,要多少有多少。要不是限购,上海人也没傻到把珍贵的房票买到金山化工区去,哪里轮得到今日嘉善、平湖的房子涨翻天啊! gHg=G+Q@
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因此,所谓的张江长三角科技城,在笔者看来只是平湖新埭自己的“自弹自唱”而已。在没有得到“上海发布”的背书之前,底气是不足的! m2PUU/8B/
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不要说成就“第二个张江”了,成就“第二个嘉善”都没有可能。 a-{|/
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未来长三角能够得到大发展的区域,一定是沿着由上海放射出去的5条高铁廊道布局的。对接浙江方面,最有钱途的一定是沿着G60科创走廊(沪杭高铁)布局的。 7Ak<e tHD
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笔者刚才提到的嘉兴市《深化接轨上海工作实施方案》第15条中,同时也写到了支持“嘉善县与金山区共建沪浙毗邻地区一体化发展示范区”,即“浙江版花桥”嘉善姚庄的发展。嘉善姚庄与金山枫泾的关系,才是真正昆山花桥与嘉定安亭的翻版! c1#0o)q*7
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▼20.35上海和近沪地区综合交通协调图 6"&cQ>$xh
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显然,从下面这张《20.35上海金山区战略指引图》中,我们可以对这个“张江长三角科技城”有一个基本的判断了,其实质就是G60科创走廊在沪杭高铁金山北站这个节点城镇上,由区级枫泾创新功能集聚区(上海有1个国家级的张江,19个市级的创新功能集聚区,在前述《20.35上海市域创新科技布局规划图》中已标出,枫泾这个并未入围1+19)、枫泾产业社区与浙江一侧的平湖科技园“三合一”的,被冠以“张江”抬头的组合型产业园。 xl&@g)Jj
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▼20.35上海金山区战略指引图 Qg4D*r\|@
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而这一级别的创新功能集聚区,在金山就有4家,产业社区在金山也有4家,笔者看不出有什么稀奇之处。 "#1 \ uoH
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更何况,受制于高铁金山北站这个沪杭廊道上的重要节点,所谓“科技城”的核心仍在高铁金山北站片区,上海这边若不发展起来,新埭发展的再好,也都是10公里外的一片“孤岛”! giakEPl
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先天不足的新埭 F&d!fEHU
不可能成为“第二个张江”, ~; 9HGtg
为20年后的“馅饼” ,lZ19B?WP
多花几十万卖吆喝,值不值? ]
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张江,之所以能够成就“国家科学中心”,以下三大优势缺一不可: GA^hev
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1、区位优势:张江位于上海中心城区东南角的内中环间,处在上海城市发展的东西主轴线上,西邻陆家嘴金融贸易区,东接上海国际旅游度假区(迪士尼)和浦东国际机场,地铁2号线横贯全境,西到市中心人民广场只要20分钟,东达浦东国际机场,磁悬浮仅需7分钟。 W A/dt2D|
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▼区位图 zp}7p~#k^
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2、科教优势:张江集聚了复旦大学张江校区、上海交通大学信息安全工程学院、西安交通大学上海研究院、北京大学上海微电子研究院、上海中医药大学、上海电影艺术学院、中国美术学院上海设计学院、中国科学技术大学上海研究院、上海建桥学院、上海中侨职业技术学院、上海医药高等专科学校等11所高等院校;以市场为导向,以应用为主导,以自主创新为重点,设立了中国科学院上海高等研究院、中国商飞上海飞机设计研究院和中国医药工业研究总院等3个国家级研究院。 'RjEdLrI
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3、产业优势:早在1999年,上海就举全市之力,实施“聚焦张江”战略,2015年,又将张江建设全球科创中心提升为“国家战略”和上海市的“1号工程”来抓!张江是上海唯一“自贸区+科学城”双国家战略示范区,也已形成了领先全国,具有全球影响力的信息技术产业、生物医药产业和“三新”产业高地。 qG9a!sj
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平湖新埭,我觉得有三大致命弱点注定它很有可能是昙花一现,不成气候。 gIB3DuUo
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1、不靠廊道,无轨交,无铁路: \|PiQy*_?
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新埭在地理区位上的“两头不靠”,注定了它即使徒有“张江”之名,都很难有大发展的宿命。新埭最高等级的道路仅仅是501县道(平湖市区—金山兴塔),既不在G60沪杭高铁主廊道上,也不在G15沿海高速主廊道上,使其在与嘉善姚庄,甚至是平湖新仓的竞争中都处于明显劣势。任何没有轨交、铁路(城际、高铁)接轨的园区,都很难真正实现都市圈的融入,很难改变“十八线乡镇”的囧境,这不是引进几家大企业就能够搞定的。 Zxebv#4
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2、没有“富邻居”带: ]A5F}wV4
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有人说,新埭将来就是“平湖版的花桥”,我想告诉大家,花桥不仅是312国道、G2京沪高速、沪宁城际高铁出沪的第一站,在区位优势和交通基础设施上上甩开新埭不知道几个等级。更重要的是花桥的邻居是上海6大国家级产业基地之一,有着30万产业人口的安亭国际汽车城,且安亭和花桥的建成区是连成一体的,可以通过轨交11号线直达上海市区。而新埭的邻居是金山枫泾下面被撤镇了的兴塔社区,方圆10公里范围内都是农村化区域。 [JOa^U=
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3、行政级别太低,本地人留不住: 4 &bmt
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新埭在行政级别上,只是县级平湖市下辖的一个普通建制镇,无论是教育、医疗,还是交通、商业配套上,都是乡镇级的水准。纵使平湖经济底子再好,当地人有钱后的改善置业首选还是往更宜居的平湖主城区(当湖)跑!更何况未来的沪乍杭高铁大通道,也在平湖主城区以南,而非主城区以北的新埭。 "n%j2"TYJj
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笔者对平湖新埭的投资价值分析完了。这个地方,到底值不值得你为20年后的“馅饼”,多掏出几十万的总价,来为“张江长三角科技城”这个还停留在规划设计阶段的“美好蓝图”卖吆喝?这是一个仁者见仁、智者见智的问题. s)-An(Uw