G`1FD 0pu=, 环沪环杭区域调研继临安《杭州唯一“不限购”的临安区成立才半年,房价却一下子焉了!》、海宁《杭州买房摇号打“新股”,海宁从此不淡定了!》、嘉善《嘉善:“溢价乱象”背后,难掩房价已经滞涨的现实!》之后,第四站我们来到平湖。
$8"G9r P5^<c\Mr,Y ;"77?) 平湖,位于嘉兴市东南部,杭州湾北岸,与上海市金山区毗邻。与同样毗邻上海的嘉善相比,平湖因为不在高铁廊道上,对接上海的交通并不顺畅。平湖的的房地产,主要以本地消化为主,上海除了金山区以外,几乎没有人看得上平湖的房子。
W~e/3#R\= OLS. 0UEc hLf<-NM 但是,自从2016年出了“张江长三角科技城”的概念后,情况已开始发生了转变,越来越多的投资客开始瞄准这颗可能冉冉上升的“明日之星”。
W<AxctId p%+uv\Ix Ckc4U. t| 平湖到底值不值得投资?新埭“张江长三角科技城”的明星楼盘融创江南悦到底值不值得买?且看米宅带来的独特视角!
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}pzUHl> m$X0O_*A 区位分析
<+wbnnK p#eai 与上海接壤的5县市中,平湖交通最“蹩脚”
bdUe,2Yi n ?onTW2cG; z|:3,$~sN 区块图
QC+K:jL |6d0,muN o2C{V1nB 1\'zq;I~ <.yL&$9 客观的说,平湖是与上海陆上接壤的5县市中“同城效应”最弱的一个。
KPcOW#.T LyB &u() E 9LKVs} 昆山最早地铁、高铁与上海对接。
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| 太仓有5条城际公交最快20分钟接轨上海7、11号线,和明年接轨上海东、西、北、中4个方向的高铁。
[aF^ D;o z[q#Dw sD[G?X 与上海只有一小段边界的吴江(成为苏州市辖区的一部分),不仅已经开通了苏州轨交4号线直达苏州市中心和两大高铁站,到新开通的上海轨交17号线东方绿舟站也只20分钟车程。
PfRe)JuB X!vBD mrgieb% 嘉善有高铁、普铁通往虹桥、上海南站。
@{|vW xy$agt>j> 0$~zeG" 平湖呢?下午5点之后,唯一与外界联系的只有半小时一趟的K166公交车(平湖市区东方路首末站6:00-20:25、高铁嘉善南站6:50-21:15),单程约45分钟,票价5元。到了嘉善南站,还需最快23分钟高铁,29.5元到上海虹桥站。也就是说,即使你在上海虹桥站旁的虹桥商务区上班,每天往返平湖至少也要花3个小时70元车费,且上海虹桥最晚不得错过20:35发车的这班高铁(先到嘉善南站再转K166路)回家。因此,“工作在上海、居住在平湖”至少目前还不太现实。
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L93&.d@m9 =I}8-AS~V 未来规划
)@O80uOFh Pl}> 最难产的沪乍杭铁路,对平湖的作用廖胜于无!
Av#_cL gh{Z=_ ^-yEb\\i 沪乍杭铁路是国家“十三五”规划中,铁板钉钉要修建的一条铁路,也是上海接轨长三角的5条廊道中,唯一尚未规划公示的线路。
)ZcwG(o0 XDWR] NQx`u"= 但从已经披露的信息看,可以基本确定:这是一条设计时速不低于200公里/小时的客货两用铁路,是沿海铁路大通道的重要组成部分。东起上海东站(浦东机场旁),途经杭州湾北翼的上海市南汇(临港)新城、奉贤区、金山区;嘉兴市平湖、海盐、海宁等县市,接入杭州西站枢纽,大概率将于2019-2020年开工、2023-2025年左右建成,开通D字头列车。这条铁路将结束平湖不通铁路的历史,有助于推动环杭州湾大湾区的经济发展。
3{wmKo|_X ?pF7g$>q 0A}'@N@G) 但沿杭州湾城市的产业定位,几乎确定了这条线不可能是人流量密集的客运廊道,对于纾解上海置业刚需效果有限。究其原因,主要罗列以下几条:
d 18>0R -t:~d: 5#|f:M]Bo| 1、无论是现在规划的沪乍杭铁路,还是过去作过可行性研究的湖嘉乍铁路,从一开始就是作为世界第一大港——洋山深水港的疏港大通道,未来这条铁路的货运将占很大比重。
X_6h8n}i o'8`>rb 6/Pw'4H9$ 2、除沪杭两端城市外,这条铁路沿线不经过任何一个地级以上城市,能直达县级城市主城区的,也只有海盐、海宁2个。即使是该线在与上海直接接壤的平湖市,规划站位也只是在平湖主城区与乍浦港区交界的城乡结合部,距两边的核心区都有不短的距离。而沪乍杭主线在上海境内,也未接入南汇(临港)、奉贤(南桥)、金山(石化)的核心区。现状上海市境内建成区面积最大的杭州湾北岸城镇——金山滨海地区,在“上海2035”城市总体规划中也降格成了核心中心镇(与崇明城桥地区一个等级),连“一区一新城”的地位都未争取到。
<^APq8> &r)i6{w81 v7ShXX: 3、该线建成后,能否经由金山铁路,接入上海南站或上海虹桥站,是决定将来该线能否有生命力的关键指标。奈何金山铁路是较低等级的普速铁路,虽为开通上海南-金山的市域动车组改造提速到了160公里/小时,但仍是进出洋山深水港的现状浦东铁路的重要疏港通道。在现状上海南站、虹桥站和金山铁路运能都饱和的状态下,即使未来建设了沪乍杭-金山铁路的联络线,也未必能给平湖塞进上海南或虹桥站几趟车,大量沪乍杭的始发终到车只能进上海东站(浦东机场旁)或奉贤站(轨交5号线终点平庄公路站)。
X{j`H\'L xElHYh(\ /kLG/ry8l: 最需要通过这条铁路对接上海市中心的其实就是平湖,这些城镇通过现状高速公路到上海市中心也就1小时车程,未来沪乍杭铁路开通,如果只能去往东站(浦东机场)或奉贤,那么从东站或奉贤站进入上海市中心的时间,远比直接从平湖驾车去上海市中心的时间还要长。倘若果真如此,那么这条铁路对平湖而言,就只剩下两个功能,一是新增了一条去往杭州的铁路通道;二是开通了一趟去往浦东机场的专列。
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sJE#4 Kn!n}GtR 4、在沪乍杭铁路规划建设的同时,新的沪杭城际高铁二线又呼之欲出了。这条铁路在嘉兴以东,贴着老沪杭普速铁路走,会经过现状嘉兴站、嘉善站、枫泾站、松江南站,同时进上海南站和虹桥站,在桐乡以西与沪乍杭并线去杭州西站。由于老沪杭铁路行经的都是嘉兴、嘉善等城市的主城区,预计这条城际线2023年建成后,将成为沪杭短途客流最密集的通勤廊道,势将进一步弱化沪乍杭的客运功能。最终沪乍杭,恐将沦为杭州湾北岸城镇去浦东机场的机场专线铁路而已。
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rLU+-_ VX!UT=; 沪乍杭铁路规划图
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9HjtWQn =%O@%v 杭州湾是重化湾区
-f+U:/'.>v U0PQ[Y#\ 跟“宜居”扯不上半毛关系!
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tzr] “环杭州湾大湾区”口号叫得再响亮,也改变不了杭州湾沿岸,作为上海、浙江两地重型装备产业、化工、核电、港口仓储产业聚集带的定位。
V@QWJZ" Aw38Tw zuq7 x7 就好比中国第4个国家级新区,舟山群岛新区早在2011年就设立了,但这7年来,给舟山房产升值带来的效用很有限。又如:上海临港新城,号称“特区中的特区”,实行比上海其他地方优厚得多的“双特”政策,到现在房产均价仅与金山石化地区“中心镇”一个档次,连崇明县城、奉贤南桥新城的房价都比它高。
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J!JK_ xzqgem`[\ R*v~jR/ 秦山核电站“30公里控制区”
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\ YhVV~bvz* nbVlP )_vE"ryThA Z uh!{_x; 平湖西临秦山核电站,主城区(当湖街道、曹桥街道)、乍浦镇、林埭镇,都在秦山30公里控制区范围内(详见《核隐患下的杭州湾》一文)。杭州湾沿岸的新仓镇、独山港镇,又在上海金山石化总厂的“下风口”(长三角一带盛吹西南风)。这种环境敏感区域,哪怕是GDP产值再高,都跟“宜居”扯不上半毛关系。
'DB4po. Y0f"}A1 01 vEt 秦山核电站
zO)>(E? /n9yv mkR1iY w;RG*rv w _*|u 上海金山石化总厂
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