中国房地产没有泡沫 >XtfT'
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日本出现房地产泡沫,是大部分银行倒了,国家受到很大损失,很多老百姓房子还不起贷了,但是没看到多少地产商倒了。 jG>W+lq
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我们看看08年之后美国出现的金融危机,很多银行不行了,很多老百姓还不上贷款了,我看中国不会出现这种情况。 GDSV:]hL
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中国的情况比较特殊,因为美国、日本大部分属于低首付或零首付,很多人买房子是因为可以冲抵个人所得税。所以他们不在房子上投入实际本金部分,中国你们都说房地产泡沫可能出现,我们假定可能出现,会出现什么情况呢? Snk+ZQ-
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银行会因为个人信贷而垮台吗?我们个人住房用住房基金担保,会说房子我们不要了吗? [9sEc
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只要有政府信誉做担保 :k\#=u(
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拼命去买房吧 v,i|:;G
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当政府信誉没有垮台之前,你们就可以拼命地买房,因为政府信誉在给你们做担保。 mx^Ga=:
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尽管政府信誉和市场条件之间做了一部分调整,但是从今年开始建共有产权房,多少年能建到百分之多少啊。 +q&Hj|;8r
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在现有住房这么大比重范围内,多少年才能完成在市场上占有一定的统治地位或者是垄断地位吗?我估计5年达不到2%,10年达不到5%,你们不信试试看。 i"&FW&W
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谁胆大谁赚钱 yzN[%/
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房子金融属性不变 ;<Q%d~$xy}
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新加坡人把数字搞得很清楚,但他是按新币计算的,我们是按人民币计算的,从现在来看,新加坡的房价每平米和厦门的房价相比,除了一个货币值以外,可能还是新加坡的贵一些。 (;#c[eKy
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新加坡的组屋可能和厦门现在的房价差不多,而不是说他的商品房价格和厦门差不多。 jn^X{R\
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我觉得他们已经把金融和房地产的问题说得很清楚了,谁胆大谁能赚钱,如果政府不改变信用和基础条件的话,金融属性是不会改变的。 }JFTe
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只要用平均数去估算市场 l5-[a
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都是错的 b`X''6
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你们刚才说了新加坡房价,纽约房价,和各地的房价,你们查过没有,他们的房价用的中位数,只有中国用的是平均数。 BwT[SI<Sg
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也就是说,他们的政府只管中位数以下的房子,因为中位数以下的房子是和老百姓也就是以住为主的人相关的,中位数价格以上的房子和一般老百姓没关系,那都是富人的奢侈品。 i}vJI}S.$
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不能和穷人的住房搁在一起去平均,然后公布一个平均数,这是一个错误的概念,只要你用平均数去做概念,基本上都是错的。 r *K
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刚才问了一圈租金,我告诉你,中国如果计算租金回报率,大概平均在200%-300%,你们听了觉得很吓人吧? LGt>=|=bj
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如果我们用平均房价和市场平均租金去计算,那么你是用商品房的部分去计算的租金回报率,大概平均1.5%-3.5%,但是我为什么说我们中国的租金回报率是200%-300%,是因为我们大约有60%的是自建房和福利住房,包括之前的房改房。 *I 1 H
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房改房平均价格在北京1430块钱一平,再扣除工龄,大平均750块钱一平,60平米的房子,42000块钱一平,现在一个月租金6000块钱。 sqKx?r72
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也就是说一年的回报率高于所有的购房成本,所以如果把这些房改房和旧房的租赁价格回报率和商品房平均下来,平均回报率有200%-300%。 ~/G)z?+E
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这也是因为有这部分低价的房屋提供低价的租金,才导致我们商品房价的高价房租,除了那些奢侈品消费以外,一般人给的租金很低。 -+"#G?g
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绝对不能用平均数,尤其不能单独用市场价格去考虑。大家都知道北京上海是最发达的城市之一,你们知道上海的户均面积在全国排第几吗?平均66平,在全国排倒数第五。
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反而那些村镇,尤其是三四线城市的住房户均面积远远大于国家标准,到了90-110平,美国平均247平,澳大利亚最大,户均面积253平,上海和国际水平相差很远。 *s4|'KS2o
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你们不要以为看见中国高楼大厦都很好,还有很多破地方,上海大概还有500多套鸽子笼,没有厨房、厕所,因此当你用平均数去讨论问题的时候,通常会犯错误。 "'CvB0>
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如果不取消这几个税种 AA5G`LiT
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再怎么吵吵房产税也不会出台 FW-I|kK.
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美国的房地产税最高的是纽约,大概6%,911之前大概2%不到,因为911提到了4%,后来又提到了6%,但是纽约房价也是美国最高的,从美国开始征收房地产税,如果房价指数为100的话,现在大概是312,房产税对抑制房价没有任何作用。 kk78*s {6
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中国有没有房产税,有,1951年的时候,内政部下达了一个实行房产税的命令,这个命令到文哥以后,到1986年又重新做了一次修改,叫做我们现在执行的暂行条例。 }r,M(Zr
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这个暂行条例上,对居民住房免征房产税,而不是说中国没有房地产税,他们说的只是对住宅部分中国不用收。 ( eKgc
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但是中国的房价不光只是住房的房价,其他的房子也叫房价,因为你在土地拍卖的时候有工业土地,有综合用地,有商业,有住宅,它都叫房价的部分。只是对住宅部分没有收房地产税,但是我们不承认他没有收房地产税,是因为从1951年的房产税做了四次剥离。 b~zSsws.
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第一次剥离大概是1954-1956年期间,有了工商税,这个之前是没有工商税的,工商税是从房地产税中剥离出来的一种税; t2,II\Kl
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第二个剥离是教育附加和城市维护事业税,也是从原有的房地产税中剥离出来的; wlNL;W@w
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第三个是我们后来增加的土地使用税以及耕地占用费,这两项也是。 SrKitSG
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换句话说,要想实行房产税,最少应该把从过去房地产税中剥离出来的4-5种税先取消,为什么物业费不叫房地产税,就是想回避过去从房地产税中剥离出来的好几个税种。 ( 1z"=NCp
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因此大家不用关心房地产税什么时候出台,只用关心那几个从房地产税中剥离出来的税种什么时候取消,那边取消了这边就要收了,那边如果不取消,再怎么吵吵房地产税也出不了台。