德国人信奉一条著名的“海恩法则”：每一起严重事故的背后，必然有29次轻微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隐患。最初的时候，它仅仅是一条航空界关于飞行安全的法则，后来被广泛运用于人类社会发展的方方面面。其中，1990年爆发的日本房产大崩溃尤为适用。 #@1(
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那么，日本房地产崩盘前夕发生了什么？有哪些预兆？ ^%LyT!y
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一、日本财政有利可图，极力托市。 c"1Z,M;G
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这一点，我们从当时的土地出让价格可见一斑：1989年，东京千代田区的住宅用地为每平米约9万美元，达到最高点，同时期，东京银座地块商业用地则达到每平米42万美元。 R)isWw4
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高额地价的背后，却是日本财政的入不敷出。因为日本为了维持房地产的发展，持续加大公路、桥梁、通讯等基础设施投入，有了配套，才能继续卖地。数字显示，整个80年代，日本公共事业部投资合计为291.3万亿日元，90年代是460亿万亿日元。 Vu E$-)&)
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二、对日本经济盲目乐观。 a <F2]H=J
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从上世纪50年代开始，日本经济持续快速发展，居民收入增加，涌现出索尼、松下、东芝、丰田、本田等一大批是世界著名品牌。特别是其汽车制造业后来居上，把老牌对手美国打得毫无还手之力。日本在世界上成功跃居第二经济强国，在很多日本人眼中，赶超美国指日可待。 $
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1989年的时候，日本人的平均工资是400万日元一年，而当时一套60平米的房子，买下来需要5000万日元。算起来，需要不吃不喝攒够12年半才成。但是，那时候的人们似乎已经入魔了，根本不考虑自己承受能力，见到别人买，唯恐出手慢了自己吃亏。 IAe/)
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三、房子过剩。 Ra
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日本房子空置率高，很多家庭都有两套以上的住房。在住宅和商业最集中的东京都核心区域，3.4平方公里内的房子价值加起来，可以买下整个加利福尼亚41万平方公里内的全部资产。 <K l$ek8
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在2018年的统计数据中，日本住宅建筑总数为6242万套，但只有5200万户家庭，房屋空置率最高的是山梨县，达到21.3％。有预测说：最晚到2040年，随着年轻人的离开和老年人的死去，将有900个城镇和村庄消失，随之而来来的就是大批无人居住的村庄。 F>X<=YO0
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如今，日本的一些城市已经开始实行免费送住房的措施，唯一要求就是你要搬家来住，譬如东京都奥多摩町，但收效不明显。 ;mwnAO
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四、城市化进程进入后半场。 iY&I?o!Ch
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这一点是最悲哀的。日本一直在追求农村城镇化，城镇城市化，农民市民化。如今，日本城镇化率93.08%，城市化率也超过了80%，你已经很少能看到货真价实的农民了。在一些乡村，除了老年人留守，连孩子也很少看到。等这批老年人走后，日本就实现全国城市化了。 \ptjnwC^O
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而伴随着城市化的实现，农村人口转化红利消失，买房的人没有了。 P46Q3 EE
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可否似曾相识？
