压力前所未有：开发商快扛不住了！房地产泡沫不灭？|房产楼市

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只看楼主倒序阅读使用道具 0 发表于: 2017-05-16 12:18:51 , 来自:中国

导读：截至目前，房地产企业待偿还债券规模2.12万亿元，其中未来一年将有1055.86亿元债券到期。数据显示，2016年上市房企的平均资产负债率已达77.26%。不仅如此，作为衡量不动产长期投资价值的关键指标，租金回报率的持续不断下行，或将成为压垮一线城市房价泡沫的最后一根稻草。开发商压力前所未有。快扛不住了？
来源：金融行业网
一、开发商快扛不住了，一个数据显示房企压力前所未有
Wind资讯统计，截至目前，房地产企业待偿还债券规模2.12万亿元，其中未来一年将有1055.86亿元债券到期。数据显示，2016年上市房企的平均资产负债率已达77.26%。销售遇冷叠加偿债高峰期来临，房企资金压力加大。
在经历了2015-2016年的大规模发行后，地产债券已渐进偿还周期。Wind资讯统计数据显示，截至目前，房地产企业待偿还的债券数量累计已达1996只，待偿还债券规模2.12万亿元。
数据还显示，未来一年，房地产企业需到期偿还的债券数量达302，债券累计到期规模1055.86亿元。
其中，今年8、9月份地产债到期规模将分别达到112.87亿、113.17亿，相继刷新单月历史新高。
但偿债高峰临近之际，地产企业发债情况仍未明显好转。

数据显示，今年前四个月，房地产行业发债112只，融资规模1096.99亿元，发债规模占比1.11%。而去年同期房地产行业发债463只，融资规模4832.47亿元，发债规模占比5.37%。
自去年下半年以来，地产企业发债就已明显放缓。今年以来，也只是出现缓慢的抬升。不仅如此，机构分析交易所地产债的发行量上升，并不代表国家对房企融资态度的明显转向。
兴业固收唐跃、池光胜研报认为，地产债发行量上升，实质上并不能说明监管层对房企融资的态度出现了明显松动，即使符合条件的房企能够发债融资，但对于房地产开发业务来说，那也是“别人家的钱”，况且从“可以申报”到真正发出来还有很长的路要走。
实际上，除了银行贷款和公司债外，地产企业股权融资、ABS、信托、资管融资等各类渠道均有收紧，融资紧张未见改善信号。
同时，房企负债率也在上升。
Wind资讯统计数据显示，A股136家上市房企2016年负债合计超过4.92万亿元，同比增加10139亿元，同比增幅25.93%。截至2016年底，A股平均每家上市房企负债达362亿元。
其中，有32家资产负债率超过80%红线，占比接近24%。此外，剔除预收账款后的资产负债率超过70%的有45家，占比超过33%。上市房企的平均资产负债率已达77.26%。
不仅如此，作为衡量不动产长期投资价值的关键指标，租金回报率的持续不断下行，或将成为压垮一线城市房价泡沫的最后一根稻草。
二、房价上涨、房租下跌：一线城市房价下降信号出现！？
通常来讲，房价上涨推动房租上升，这是房地产市场的一般规律，过去十余年一线城市房价与房租走势也大体符合这一趋势
然而，近半年来，一线城市房租停止上涨，房价和房租逆向而行，这一现象看似矛盾，实际却有其合理性，背后逻辑链条可能是：
房价过高使得许多中低收入家庭或高素质毕业生安居愿望破灭，大多数中低收入家庭和年轻人“先租房、然后购买过渡型小户型、最后购买改善型住房”的梯次消费升级链条断裂，一线城市人口净流入趋势减缓或终止。此外，一线城市高居不下的房价使得高校毕业生和年轻人进行着重新选择，年轻人回流二三线城市的趋势越来越明显，相应地，一线城市租房需求势必有所萎缩。
一线城市常住人口净流入减缓或终止的趋势，从一线城市与二三线城市房价差距不断扩大也能找到原因。2010年6月至2016年11月，一线城市与二线城市住宅价格之比由2.4倍上升到3.5倍，一线城市与三线城市房价之比由3.3倍上升到5.5倍（参见下图）。同期，一线城市的房价收入比长期保持在20倍以上，而三线城市的房价收入比则由11.4倍下降到7.5倍左右，二线城市房价收入比则降至10倍左右。由此可见，相比一线城市，二、三线城市房价收入比进入了相对合理区间，促进了常住人口的回流。
一线城市租金回报率过低难以维持高房价。
上文只是对房价高企、房租回落、人口回流的现象描述，在这些现象的背后，是一线城市房地产市场租金回报率长期大幅回落。
今年年初以来，一线城市前所未有的调控举措，都是为了贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”中央精神，从长期来看，租金回报率是衡量中央意图能否落地的重要评价指标。下文将从三个方面来评估一线城市租金回报率到底低到了何种程度。
从租金回报率与无风险国债收益水平比较看，今年3月北京、上海、深圳三大一线城市租金回报率分别为1.56%、1.43%和1.53%，均创下历史新低。这一租金回报率水平大幅低于10年期长期国债收益率，而在2010年之前，一线城市租金回报率与国债收益率水平基本相当

从一线城市住房与股票的投资价值比较看，把一线城市住房作为长期持有的股票，今年3月上海、北京、深圳三市住宅的市盈率分别为 64.1、69.93和65.36，换言之，一线城市住宅如要通过出租收回购房成本，必须出租接近70年的时间，这正好与当前住宅土地使用权期限基本相当。显然，这一估值水平不仅大幅高于当前A股的平均市盈率（16.8倍），也高于善于讲故事、也有故事可讲的创业板的平均市盈率55倍（参见下图）。相反，人口流入、货币超发、土地供应等一线城市房价上涨的故事已经讲了十余年，国内外经济环境也已经发生了逆转，这一故事能不能延续，至少从租金回报率的角度看，拐点似乎正在来临。

作为衡量不动产长期投资价值的关键指标，租金回报率持续不断下行，或将成为压垮一线城市房价泡沫的最后一根稻草。
三、出来混，总是要还的；是债务，总有清算的那一天
配资清算的时候，A股上演了“千股跌停”的惨烈画面；杠杆清算的时候，商品市场上演了“低价贱卖”的抛售狂潮；委外清算的时候，债券市场半个月跌完了一年半的涨幅。
现在，随着中央去杠杆运动的大力运行、监管风暴的强势推进，现在资本市场哀鸿遍野，但在一片惨烈之中，房产仍然一力支撑、屹立不倒。
房地产泡沫的神话真能不灭吗？
历史再度上演。
前几天中国银监会发布了《商业银行押品管理指引》，其中关于房地产抵押贷款的指引规定就明确指出，降低房地产抵押的权重，而应当以现金流作为第一还款来源。
楼市泡沫，的确是中国的一颗巨大炸弹，然而在楼市背后，却有一颗威力更大的重磅核弹。
大水漫灌的货币投放助推房价的水涨船高，在此情况下，无数企业和个人蜂拥而至，加入了炒作狂潮，且不顾自身能力地加高杠杆、加高负债。
银行信贷的功能早已被扭曲，成为了套利的最佳法宝；而“杠杆”和“负债”，则成为了每一个人致富的最佳法宝。在此情况下，我国的债务率一路飙升。
先看企业债务，2016年，中国企业债务规模达到了118.8万亿元，为GDP的167.6%，全球之最。
再看家庭债务，2004-2008年我国家庭杠杆率稳定在17%-19%；2017年3月末，这一数字达到了47.3%；大概到今年年底，家庭杠杆率也就达到50%了。
还有地方债务，目前地方政府债务已经占到了GDP的50%，达30多万亿。
债务风险，已经成为埋藏在中国经济之下的巨大隐患。解决债务风险，刻不容缓！
在经济上行或者平稳期，大家都能一起发财、平安无事；然而一旦情况有变，经济下行，风险随即产生，将引发一系列的连锁反应。
企业经营压力骤然增大，盈利能力下降，只能靠继续举债以苟延残喘，希望银行继续输血，但一旦银行不愿意为这种迟早跌价的资产接盘，或是利率走高让企业连利息也付不起，那么势必会走向崩溃。
前几个月，曾经的中国500强企业山东天信集团轰然倒塌，就是一个最好的例子。
现在的楼市，流动性已经大大降低，未来也将会被锁死。可以预见一批炒房的企业和个人会被套死在山顶。
没有流动性，就没有能力偿还资金成本，一旦企业债务危机爆发，那么只能依靠贷款过冬。
这时候，想依靠房产抵押来获取钱财的企业就惨了，银行体系评估门槛已经提高，那么资金链断裂就会提前到来。
那些制作各种假资料骗取购房资格，使用首付贷、过桥贷、抵押贷等各种加杠杆手段的炒房客，现在也已经遇到了市场利率一路走高、供房成本大幅增加的尴尬局面。想卖掉房子，政府在限售；想抵押给银行，此路也不通了。
而一旦房价下跌，那么个人的财富承受能力将极大承压。举个例子，20%首付是5倍的杠杆（有的实际杠杆更高），一旦房价下跌20%，首付将彻底折损，房子此时就是一个套在手上的负资产。
出来混，总是要还的；是债务，总有清算的那一天。

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