cWa)#:JOV 万科杀入的“长租公寓”,是下一个房地产风口? BStk&b 当巨头们开始进入某一行业时,通常说明这个行业前景向好。现在,房地产开发商、房地产中介、酒店集团、甚至拥有一两栋房源的城中村房东们纷纷“杀入”了长租公寓。
Qxa{UQh}9 #xT!E:W' 站在风口的长租公寓是笔什么生意?
}k7'"`#?" 一边是上涨的房价,一边是大量的85后和90后进入租房市场。他们希望提高生活质量,但不愿意做房奴,又具有强烈的社交需求,这些都使得长租公寓这个在风口迅速膨胀起来的巨婴,正在用惊人的扩张速度说着“看上去很美”的故事。
g"K>5Cb 资本涌入 ~L{l+jK$p 2010年,魔方公寓成立,是行业中的先行者。随后,中介巨头链家宣布成立自如事业部,进军公寓市场,紧接着,优客逸家、YOU+相继成立。
gU;&$ 资本介入长租公寓行业是2013年的事情了。2013年,魔方公寓完成6000万美元的A轮融资。2014年,YOU+获得雷军创办的顺为领投的1亿元融资。
5iM[sg[y9 {(tHk_q 资本都盯上了买不起房的年轻人
(D7$$!} 最先在长租公寓领域试水的地产商当属万科。去年5月,万科正式推出长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。而在万科广州泊寓发布的前几天,世联行旗下的长租公寓品牌——红璞公寓也在广州举行了发布仪式。
b>11h 大体来看,这些长租公寓共同的特点是:房间有颇为精致的统一装修,设施较为完备,面积一般不大,20多平米为主流户型,但大堂有供休闲、娱乐的公共活动区域,并且提供标准化管理。
vt1lR5 而公寓的租住者,大多从事IT、金融、设计等行业,普遍30岁以下,大学以上学历,当中有不少海归和外国人。这正是长租公寓主要瞄准的客户群体——年轻,高学历,热爱社交,对生活品质有一定要求。
8-Me.2K 盈利难题 (Rd$VYuf 企业进入长租公寓市场无非看到了租房的巨大市场空间。但相对于过往的住宅市场,长租公寓却面临着“重资产”“有营收无盈利”的窘境。
JOD/Raq.1k 业内人士分析,目前长租公寓的竞争主要还是着眼于地段,即拿房的比拼,就连房企也在用二房东模式在市场上收楼。“大家都在抢房,使得拿房成本越来越高。”
>jTp6tu, wK!~tYxP 虽看上去很美,长租公寓想盈利却不简单
wCCV2tk 据悉,一线城市拿房成本已达每天每平方米4元以上。“现在行业的竞争非常激烈,各方都在穷尽其能收购、投标,以拿到更多的项目。在一些旧厂房改建的投标中,随处可见高溢价。溢价率之高、竞争之激烈,堪比土地市场。”
QlEd6^& 在广州万科助理总经理喻敏锋印象中,万科在参与棠下泊寓项目的原身——厂房投标时,就遇到了其他几家同行公司,最终万科以溢价率超100%拿下。
:]WqfR)# 据他透露,万科在棠下泊寓的15年经营权是经过了激烈的举牌竞拍方才取得。“整个项目共计投入了4000~5000万元。若按每个房间平均1500元/月的租金计算,整个项目近700个房间一年租金收入约1260万元。万科要实现收支平衡恐怕要有四到五年。”
PsnGXcj “租赁物业是一个长线投资,甚至比现在熟知的重资产——商场还要重。介入的商业一开始就要做好四到五年不盈利的准备。”世联首席技术官黎振伟也持有类似的观点。
4kl Ao$ 高企的拿楼成本,已经让长租公寓二房东模式的盈利能力受到挑战。而这也让资本方对于公寓行业的投资迅速冷下来。“很多投资人开始观望。”融资就构成了2017年长租公寓面对的一个重大挑战。
42+#<U7T 如何破局 F)Oe9x\/ 一旦融资跟不上,现金流能否支撑得住?
)Gk`[*q ; 现在的长租公寓行业想赚钱只剩下两条路,第一是降低拿房成本;第二是靠产品创造的溢价能力,将与公寓相关的增值业务做好。但白热化的竞争让第一条路越来越难实现,“没有足够规模的企业,利润空间会进一步受挤压。”
S6D^3n 因此,也有企业在第二条路上,也就是增值服务上进行探索。
Kq)MTlP0g 27A!\pn 长租公寓在进退之间徘徊
rHz||jjU 在众多长租公寓中,YOU+模式具有独特的被观察意义。去年12月,YOU+正式宣布去“公寓化”,YOU+CEO郁珽认为,“公寓从大势上是不赚钱的,去公寓化一定是必然的趋势。”
nxo+?:** 什么是去公寓化?简单来说,非公寓化即公寓产品在单一的居住之外的功能化。
p2% YOU+去公寓化的载体是深圳前海店,YOU+进入前海,相当于成为区域创业者的居住供应商,而前海方面开出的条件是租金为周边区域的一半。
v }\,o%t^ 房租削减到周边租金的一半,前海项目的成本与盈利成为一个绕不过的难题。除租金之外,YOU+必须开拓其他盈利方式。郁珽已经有想法了,未来,YOU+将引入豆瓣以及创意市集等平台进项目,以此进行探索。
Vf $Dnu@}z 说到底,YOU+的盈利模式始终围绕“人”进行。不管这个故事会否比单一的二房东模式更动听,如同很多行业一样,长租公寓洗牌的预期已经出现。
d@ Ja}` FN^FvQ Or0O/\D) 泊寓全国有序拓展。泊寓是万科旗下长租公寓的主打品牌,致力于为毕业生、创业者提供优质租住空间及社区服务。泊寓产品特点主要在于统一装修风格、青年社区平台的搭建、高效率管理和高安全消防,也就是泊寓强调的三方面特色“年轻”、“品质”、“便捷”。泊寓目前以主要以轻资产的方式在全国铺开,个别项目实行重资产方式获取,基本采用集中式租赁模式。截至至本次调研,万科泊寓在全国22 个城市拥有16000 间公寓在运营,且开业运营公寓数量持续增长。
eQDX:b /*rhtrS) 经典案例演示管理和区位的重要性。万科在做长租公寓的过程中有两个经典案例:万汇楼和棠下。万汇楼原为廉价出租房,通过市场重新定位、精简管理、数字化平台搭建,项目很快运营回正,展现了租赁公寓中管理能力对盈利的重要性。其次,广州棠下项目是万科极具战略眼光拿下的、临近网络科技公司的高潜力旧厂房项目。通过对棠下项目的改造,万科泊寓成功盘活老旧厂房,成为供不应求的炽手公寓,同时也为沿街店铺带来了租金涨幅。
T!|=El> "%6/a7S 轻资产集中式长租公寓长期盈利可期,重资产模式需更大政策支持。
s'\$t d~9!,6XM 1)轻资产模式以广州东山月府为例。由于市面租金的涨幅高于底租租金涨幅,项目资金差带来的现金流量可观。15年持有期IRR 在两位数以上。在扣减摊销装修费用和税收后,净利润能够达到租金差的55%。
/+|#^:@ =,V|OfW 2)轻资产模式以北京西北旺为例。测算发现如果没有税收优惠(提升租金收益率)或REITs/ABS 等金融工具帮助,重资产类长租公寓前期占用资金量大,收回成本慢,难以形成规模(我们认为政府大规模降低地价方式发展重资产类长租与此前公租房、廉租房类似,更难规模化操作)。
RU#F8O Um.qRZ? ](jFwxU ------------------------------
-e]7n*}H$ j
!H^-d}q