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[楼市杂谈]深度解读中国楼市:没有炒房客的楼市交易稳中有降 [复制链接]

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2017年08月17日 08:04

来源:第一财经网 作者:陈淑贞 罗韬 钱焜

房子是用来住的,不是用来炒的——中国的房子终于要回归本源。

楼市投资投机的疯狂不灭、百姓居住房屋的需求不得,因城施策的天网便连绵不绝。据第一财经不完全统计,截至2017年6月,全国已超过60个地级市、30个县级市出台楼市政策,堪称“天罗地网”。

没有炒房客的楼市:交易稳中有降

2017年上半年,热点城市交易稳中有降。统计局数据显示,15个一线和热点二线城市房价自去年9月以来,无大起大落,保持了良好的稳定性。而第一太平戴维斯提供给第一财经的数据显示,上述15城新建商品住宅成交面积同比均有不同程度的下滑。其中,北京、上海、深圳下滑幅度均在50%左右;而合肥、无锡则分别下滑74%、70%;福州的降幅也达六成。(无锡都跌了这么多了,嘉兴还远吗?)

回归居住本源的房屋、没有疯狂转手买卖的市场,这样的现状或许才是楼市的最常态。而在这样的常态下,除了炒房客之外,最难以适应的恐怕便是开发商与房产中介了。

链家地产此前发表声明称,截至今年5月,已累计关闭近87家门店。其预计,北京今年约有400余家中介店面关闭,占比将超过7%。而记者走访多家房产中介后也发现,门店几乎没有客户。“这个月没有开单,有同事都离职了。”一位业务人员吐槽。

垄断房源,操纵市场价格;

造谣生事,误导市场预期;

提供虚假证明,扰乱市场秩序……这些行为不仅损害了消费者权益、助长了炒房客的气焰,也误导了市场的正常预期。

政策迅速出手,雷霆万钧。去年10月开始,住建部陆续数次集中通报违规房企和中介机构的名单,其中包括世茂、保利、华润置地、我爱我家、美联等知名企业。第一财经不完全统计发现,至今总计100多家房企或中介机构因违规行为被住建部通报。

除了在销售、宣传、交易等环节的严厉审查,金融对房地产的“输血”也受到了更严厉的监管,央行、银监会、证监会等就已经纷纷出台新规,强化资金来源渠道监管,严控资金大规模涌入房地产市场。

随着对炒房行为“羽翼”的整肃,此前楼市疯狂之时赚得盆满钵满的开发商和地产中介迎来了新的课题:当炒房行为被肃清、房地产的交易量和价格恢复到常态之后,如何面对新的市场。

在华南,已经有开发商开始打折促销;在华东,多家房企开始不断提出去库存的举措。易居智库研究总监严跃进表示,7月份房企的推盘节奏和销售节奏都在放缓,加之传统淡季效应的出现,销售规模的下滑在所难免。

房子回归本源:

坚持住房的居住属性

作为一家知名房企的高管,邵伟正在思考企业的下一步战略:长租公寓,什么时候进入,怎么进入,开始提上他们公司的议程。

开发商战略思路的转变意味着市场的风向变化。事实上,如同包括保障房、人才房等在内的住房保障体系制度的建立与完善一样,大力发展房地产租赁市场也是在下游房屋供给侧满足住房需求的有效方式之一。

链家研究院院长杨现领对第一财经表示,一个完善的楼市市场格局应该是三足鼎立的,新房、存量房和租赁住房同时为解决城市住房问题起作用。

7月18日,八部门联合印发关于大力发展住房租赁产业的通知,风向始变。随后,广州、深圳、南京等12个城市被选取作为首批开展住房租赁试点的城市。

此外,政府层面也在不断介入土地管理,通过自持(鼓励房企自持部分住宅用以租赁)、限售(取得不动产权证一定年限不得买卖)土地来平抑地价,避免地王的产生,为广大住房者提供切实的保障。

显而易见的是,在城市土地不断放量、土地供应极为有限的情况之下,一味地寻求土地增量开发显然是不切实际的。政府需要寻求其他渠道实现多维度的供应保障,开发商们则通过对存量市场实施再开发,提升其功能与价值。

加快形成长效机制:

促进房地产市场稳定发展

“房子是用来住的,不是用来炒的”——这句话业内称之为“房住不炒”。为了落实“房住不炒”的目标,从去年的9月至今,在这短短的10个多月的时间里,我们看到了市场前行的动力与激情,看到了政策义无反顾的决心与力量。

虽然,现在的房地产市场之中仍有不规范行为,比如有房企收取各种额外费用,捆绑销售,绕开政策限制,变相涨价等情况时有发生,但无论是炒房者的后退,还是住房者的前进,这个市场在发展中还是具有明显的信号与导向意义。

去年2月,中央政治局会议提出“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”;今年3月5日,政府工作报告草案中明确提出“加快建立和完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制”;而到了今年4月25日,中央政治局再次召开会议提出“要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”——从“研究建立”到“建立完善”再到“形成”,对于如何长久地落实“房住不炒”基调,如何长久地稳定中国楼市的发展,“长效机制”是其中难以避开的重要一环。

围绕“房住不炒”的定位,不断完善一套涵盖土地、金融、财税、投资等方面的基础性制度,让房地产回归“居住属性”的任务依然仍重道远:

土地方面,首先要控制用地总量,根据各地区人口、产业、资本等各方面的因素因城施策,该去库存的坚决去库存,该加大供应的坚决加大供应;其次,对用地结构比例进行控制,对商业住宅、基础设施、工业用地等各种用地途径按需分配,达到一个合理的比例;最后,土地价格是控制房价上涨的重要途径,必须围绕健康的住房市场,坚决堵住楼市决堤的第一道关口。

房屋方面,统计局数据显示,全国居民人均住房建筑面积已达到40.8平方米,房屋短缺问题大为缓解。不过在这一现状之上,住房制度需要在保障制度和租赁制度等方面再继续加强建设。习总书记曾就加快推进我国住房保障和供应体系建设强调指出,到2020年,以公租房为主体的保障性住房覆盖面要达到20%左右。

此外,最近的种种迹象也表明,我国部分城市住房供应正从“重售轻租”转向“购租并举”,有利于保障“承租者市民待遇”,促进中低收入者、新就业无房户解决安居问题。

而在购租并举之外,各地政府也在积极寻求其他长效机制来引导楼市平稳发展。以北京为例,近日,北京市住建委同市发改委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》,提出房屋的共有产权。简单来说就是政府和产权人各持一定的产权比例,但使用权属于购房人,这样购房人就可以通过相对较少的资金获得使用权和一定比例的产权。

雨过天晴,砥砺前行,在最牵动人心的房地产市场中,一个全新的秩序正在展开。历史启示未来,在这次阻击炒房、攻坚住房的战役中,带给百姓、政府以及决策者的是更长远的思考,以及行动。

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