传销也叫老鼠会，这种销售方式是1993年左右进入中国的。1994年开始，中国国家工商局发表公告，禁止传销组织在中国非法经营。但是，由于其巨大的利益诱惑，传销在中国屡禁不止，愈演愈烈，据说，今天已经发展到第四代，或者第五代。新一代的传销组织已经蜕变成了黑社会组织，其特点是绑架和要挟——通过找工作的名义诱骗新人入彀，然后以人生安全要挟其父母和亲友出钱赎买。传销活动虽然屡禁不止，而传销活动的邪恶和危害在中国却已经是人人明白的浅显道理，因此，只要有关部门认真执法，根绝非法传销活动应该不是一件困难的事情。但是，另外一个与传销十分相似，或者一模一样的行业，虽无传销之恶名，但却有传销之恶果，而更加荒唐的是它却以国家支柱产业的形式受到各级政府的加倍呵护和倾力支持。这个行业就是中国的房地产业。 'kE^oX_
传销有三个重要的特征。一个是传销要传递一种产品，这种产品既是消费品，同时又是投资品。另一是传销要有一个网络组织，这个组织是通过购买产品建立的下线和上线的关系组成。还有一个是传销网络中，一个消费者，同时也是一个投资者。传销组织选定一种产品，通过最初购买建立一个上线，他是第一个消费者，也是第一级批发商，然后通过推荐别人购买建立下线，这个下线是第二个消费者，也是第二级批发商。然后以此类推，这个网络以几何方式进行扩张。正是这种几何扩张的商业模式，让许多最初的加入者充满暴富的梦想。但是，这个网络有一个致命的缺陷，就是它的每一级都是一个批发商，这意味着网络发展越快，批发环节就越多，那么如何来维持这个理论上无数级的批发网络呢？ P$hmDTn72
传销组织如何来解决网络维持这个致命的缺陷呢？一个是利用商品奇高的定价产生的利润空间。传销组织一定要选一种特殊的商品，这种商品在市场中最好无法进行价格比较，这样，传销商就可以这种商品的价格定的奇高无比。比如，一瓶本来60块的螺旋藻，在传销网络中定价1500块。比如，一张普通的床垫，市场售价1000块，在传销网络中定价20000块。但是，传销产品由于其网络扩张停滞，或者产品的吸引力衰减，而已经使用的传销产品定价无法更改，也就是不能提价，这种内耗成本极高的批发网络很难用一种产品维持。因此，传销网络一个办法就是换产品，另一个办法就是在一种产品的传销网络“老化”之后，传销的组织者放弃这个网络，一夜之间席卷而逃，到一个新的地方开始新的传销网络的建设——而那些最后的入会者就成了绝对的受害者。 *{%d{x}l
房地产行业在中国的发展具备了传销网络的所有特点，同时又解决了传销组织不能解决的难题。正是因为这个原因，它比传销组织的毒素和危害更广泛，更深远，更骇人听闻。首先、房地产行业“传销”的商品——住房，具备了消费性，它不仅是消费品，而且是必需品，具有刚性需求，同时，因为土地资源的稀缺和级差地租存在，住房又是一种价值稳定的投资品。自然，作为房地产市场的消费者和投资者一身二职也是不言而喻的。即使是只拥有一套房子仅仅用来居住的纯消费者，因为房价上涨可以增加他们的个人财富，在房价上涨期间，他们也是严格意义上的投资者，而不是纯粹的消费者。其次，房地产行业也是一个由上下线组成的庞大的网络组织。这一点要费点口舌才能说得清楚。传销组织通过发展下线组成一个消费—批发网络，通过批发环节的“增值”来获利，而房地产行业的传销网络的建立要简单得多。 G
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我们前面说过，房地产行业解决了传销组织的内在难题。其中一个难题是合法性问题，另一个就是价格上涨问题。传销网络中采用的产品其价格一旦敲定就不能变动，这样，传销组织就只能通过发展下线来建立营销网络并扩张利润渠道。房地产行业由于价格能够变动，单个购房者不需要发展下线来为其提供利润，但是所有新的购房者都是老房主的下线，因为正是新的购房者（包括投资者的交易性购房，这和股票市场的买卖交易是一样的）的购买行为推高房价，使所有的房产持有者获利，这和传销组织发展下线异曲同工。关键是房价怎么才能持续上涨，以维持房地产行业这个传销网络的正常运转！政府的作用在房地产行业这个传销组织最需要的关键节点到场——政府垄断的土地市场以及由此而产生的垄断的房地产企业，以全体人民对住房的刚性需求为筹码，通过包括欺骗在内的手法，一个方面推动房价不断上涨，一个方面逼迫场外的购房者不断入彀。如此，房地产作为传销组织就顺利解决了必须通过建立上下限关系维持超额利润的难题，而蓬勃发展起来了。 I]jK]]@
其三，中国的房地产和传销网络中传销的产品一样，其价格之高远远背离了价值。传销组织中传销产品的高价格是无限级的批发网络所必需的，没有这样的高价格，这个网络就无法形成并运行。作为传销的中国房地产行业的高房价之所以“合理”，也是源于这个“机制”。政府、开发商、银行、销售商、炒房团、个体投资者（消费者），还有一些隐藏在这个链条里面的各种灰色，或者黑色组织，这是一个利益网络，需要巨大利润来维持。而且由于这个行业在中国的垄断性对高额利润的要求，高房价成为保持这个“产业支柱”不断发展的必要条件。还有一个独特的因素导致房地产成为最佳的传销产品——这就是垄断的市场上房地产没有替代性。所有其他的传销产品，都面临着替代产品的威胁，因此，高价格难以长期维持，而垄断的房地产是市场唯一的供给者，这从一个方面对房地产行业成为传销市场提供了绝佳的优势。 R1j)0b6cQ%
其四，房地产行业还分享了传销的其他特征。比如，除了没有买到房子的人——新的进入者之外，其余所有人都希望房价涨上去。传销网络的内部人和外部人也是类似的特点。只有加入到里面，就形成一个自然的坚固利益共同体。一个网络团结的像一个人一样，共同诱骗，甚至强迫、绑架外面的“徘徊者”加入。因此，我们看到在中国希望房价涨的人可能远远多于希望房价跌的人，而且希望房价涨的人，包括政府、地产商，以及各类投资者本来就是一个坚固的利益共同体，他们要把房价做上去的力量，远远大于外围那些分散的、机会主义者的实际住房需求者。传销一开始就是黑社会组织，公开的部分有美丽的故事，激情的演讲和梦想成真的示范，而隐藏的部分则是狮子一样的贪婪，狐狸一样的算计和土狼一样的野蛮。作为传销的房地产市场在很多地方如此神似，巨大的泡沫，狂热的迷恋，背后的操作阴谋甚至让那些传销公司也自愧弗如。 ,]cb3nP
我知道，要证明中国的房地产市场是传销，有一个问题不能回避。这个问题是：国外，比如最发达的欧美也出现过房地产泡沫，那么房地产在那里也曾经是传销市场吗？怎么的一个房地产市场才是一个正常的市场，而不是传销呢？其实，房地产市场本身不一定就是传销市场。比如，在两种情况下，房地产市场不具备传销市场的特征。一个是房价持续下跌的时候，另一个是房价稳定，或者温和上涨的时候（反应通货膨胀）。道理很简单，没有巨额利润维持那个传销网络的运作，因此，它不是传销市场。在这种情况下，传销是消费占主导的市场。房地产市场只有持续地大幅上涨，形成持续泡沫的时期，它才能够成为传销。还有一个标志，就是要看有没有炒房团，如果一个房地产市场中没有炒房团，尽管房价有所波动，但是仍然不是传销，同样很简单，没有炒房团，就没有传销网络。按照这个标准，全世界曾经作为传销的房地产市场结局如何呢？ fs3jPHZJ#
日本的房地产市场曾经是个传销市场，后来倒掉了。香港1997年前的房地产市场也是传销市场，也倒掉了。美国2001年后的房地产市场也类似于传销市场，08年的次贷危机终结了这个市场。欧洲的房地产市场近些年没有沦为传销市场，因为，房价一直比较稳定。房地产关乎到国民的基本福利（因此，房地产虽有投资性，但绝非股票市场），就像食物、水、空气一样，把它们变成传销市场的后果极为严重，因此，各国政府都通过种种措施，特别是税收措施，比如，物业税，房产交易税，资源税等，尽量使房地产市场去投资化，也就是让它保持一个消费占主导的市场，坚决遏制它变成一个纯粹的投资，或者传销的市场。对于传销，中国政府的态度是明确而坚决的，对于眼前的这个房地产传销市场，做什么？怎样做？中国政府的选择也应该是明确的。目前，利益集团，包括普通的住房所有者，结成强大的势力，正在阻止政府已经采取的正确措施顺利落实。现在，关键是看中国政府能不能顶住全体利益集团的压力，主动终结房地产这个传销市场的恶性蔓延，进而解决制约中国经济、社会未来发展的心腹之患，而不是消极地等待这个市场将来有一天自己崩塌。 2nv-/ %]
