关于房价，房价短期看政策，中期看经济，长远看人口|房产楼市

夏日周末

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只看楼主正序阅读使用道具 0 发表于: 2018-07-30 10:58:15 , 来自:中国

给大家点建议
都知道房价短期看政策，中期看经济，长远看人口。
政策方面请多关注货币政策变化，放水不放水看起来很简单的。今年上半年放了多少水，估计吓死你。老兄，你银行里的钱一直在贬值啊!还有就是居民杠杠政策，从年初的去杠杆，到前不久的稳杠杠，请了解一下。棚改问题，主要看地区定位。政策要求是存量房多，棚改货币比例加大。存量房少，棚改货币比例减少。你看看平湖存量房多不多？
人口方面请查询下近5年的平湖人口变化，每年的平湖政府年度报告会有数据。
如果不相信这个数据，请查询每年小学生人口数据。
我去年查过，每年平均4%上浮。

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阿通	威望 +1	-	2018-08-01
fuwei189	威望 +1	-	2018-07-31
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邵正华	威望 +1	-	2018-07-30

夏日周末

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只看该作者 28 发表于: 2018-08-06 16:53:01 , 来自:中国

mayday-ashin:得先让豪绅出钱，带着百姓捐钱。豪绅捐了，百姓才跟着捐。钱到手后，豪绅的钱，如数奉还，百姓的钱，三七分账。 (18-7-31 16:26) r,NgG!zq<

让子弹飞里面很多台词真的很经典，这段话也是。希望不是现实，不然就可怕了。

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小铭宇

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只看该作者 27 发表于: 2018-08-06 16:20:41 , 来自:鏈煡IP

回 mayday-ashin 的帖子

mayday-ashin:得先让豪绅出钱，带着百姓捐钱。豪绅捐了，百姓才跟着捐。钱到手后，豪绅的钱，如数奉还，百姓的钱，三七分账。 (18-7-31 16:26) C+N k"l9

让韭菜再长一会儿。

小吴谈经济

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只看该作者 26 发表于: 2018-08-05 20:38:53 , 来自:IANA

开门摆观点：
1.预测平湖的房价在1w-1.5w，高低由区位新旧因素决定。
2.平湖经济处在转型下行阶段，主要是由于外部需求减少而非跟其他城市的债务危机。

宏观看：
美联储加息周期全球通缩，国内债务问题产能过剩，平湖实业都是订单加工型，外部需求减少，导致依附性经济下行是正常现象。
现在做实体经济的扩大规模开厂投资很少，最多租个店面开开店（这是商业）。
微观看：
一个城市在没有经济扩张下外来人口是很少的，而平湖这个城市的人口减少，考虑到当前计划生育及外地人迁入，以及医疗水平上升导致寿命延长，故在未来一段时间平湖的人口数量会下降或基本持平。
总结：
在没有人口需求和工资大幅提升基本面情况下，这个城市的房价是脱离实际的。

楼主是个年轻人在平湖工作月入实际到手7000，家父月入1w，母亲4000。家庭综合年收入25w左右。去掉开销一年存个18w左右。
因为结婚要买房，研究了很多。
假设一套房子120平1.5w单价180万元。贷30年。首付80w情况下每月5300，完全没有压力。

只要在不存在大规模抛售，导致房价腰斩，银行要求补充抵押物的话，我觉得是完全没问题，而且没几年就能还清贷款。

当人口保持基本恒定（略增长或略减少）只要不像上海之类的每年保持大量流入，房子的购买因居住需求基本不变，仅剩改善型。但是有房价高涨预期，导致已经有两三套房子家庭，继续买房投资，那么房子的购买又会增加。即即使房价脱离了刚需的购买力，也会增长，而刚需的购买力又是一个模糊的边界，取决于房子在家庭心目中的位置，就中国自古以来发家都是置地置屋来说，而且又有学区房概念来说，刚需的购买力应该很高。这是平湖的现状情况。不用跟我说国家放水M2怎么怎么的，记住平湖只是个几十线小城市。

而我更多想买房是因为房价会涨。

1.需要一个量，某炒房团资金链断裂低于市场价抛售的抛售潮，至少得百来套，削弱房价上涨预期，就会抛售。基本不可能，因为要是想出手，肯定也会不动声色的交给不同的中介出，直接这么抛售肯定也卖不掉，卖掉也会少赚到钱。
2.房产税出台，增加持有环节成本。然而并没有什么软用。政府创收好工具。但是土地出让金也是相当于国外的房产税，所以推出会有争议。会在实在财政没钱的时候出。
3.人口急剧减少，城市迁出高，维持不了供求决定的价格，所以会崩。平湖显然不是。
4.出现巨大经济下滑，打工者事业买的房不能构成银行抵押价值，又补不了，几百套强制拍卖，崩溃型房价。就是崩了，你也买不起系列。
5.自己玩死自己系列。极端情况，如果买房房贷每月还5500，夫妻工资一人五千，共1w。孩子读书生活费每月1500，夫妻生活水电基本生活费每月3000。
这类人不进入房地产市场，但国家可能照样放水，被收割型人士。
短期看政策，中期看土地，长期看人口。
人口没进来有房高收入自己玩房地产系列。长期会崩。
6.国家让你崩系列：资本收益远大于个人劳动收益，现在学习好不好不那么重要，只要买两套房就是人生赢家，实业也不做了，买房赚钱又风险小。国家发钱自己国内玩，底层劳动人民无限被收割，可能会爆发起义，但是军队掌握在dang手里啊，所以也出不了大事。
7.最重要的一点

平湖这个小城市很容易受到大城市风向影响。那么国外都在加息的情况下，资本逐利外溢。经济学上有个利差，比如说国内人民币2.5，国外美元加息2.75，资本会出逃并且影响汇率，导致人民币更贬值，而换美元不仅获得高息还有货币升值的利。近三个月美元已升值了7%。而国家只能进行管制不能进行禁止外汇。那么资本不能再对房地产支撑，那么房价跌一旦有了预期将是暴跌。

美联储未来还有几次加息对资本市场影响还是很大，但是现在不是置业的好时机，怎么也得等两年，加息周期过了再看看，现在买风险太高。

评论我会慢慢看，结论都是讨论出来的。我对经济略有看法。接受咨询

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宏建农民

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只看该作者 25 发表于: 2018-08-04 13:08:09 , 来自:山西省运城市

房产税能不能起作用，关键还是看上层的决心。
如果是过过场作作秀，免征面积搞大些，税率搞低些，这种房产税也就是糊弄老百姓的。
如果是来真的，免征面积才一点点，税率定的很高，这种房产税立马会起大作用。
前年加拿大搞了高额房产税，去年韩国搞了高额房产交易税（过户要收交易额的20%），它们是真心搞的，效果好不好，去百度一下政策出台后的效果就知道了。

zhendafs_ph

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只看该作者 24 发表于: 2018-08-02 08:35:23 , 来自:上海市

回凹凸不平的帖子

凹凸不平:我本来就是拿的上海的房产税来说明平湖的实际情况。何况这种大城市的税率应该算是高，真实施起来平湖这种小地方的税率更低更加起不到啥作用。无非就是ZF增加了财政收入到最后还是老百姓买单。 (18-8-1 14:19) [5d2D,)

税收问题，平湖还真不能和上海比，上海财政状况比平湖好不止几倍。上海地税比平湖低，上海这边各种税收优惠返还，同样的企业，上海企业税收要比平湖企业至少优惠2成以上，不信可以问问你老板。

凹凸不平

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只看该作者 23 发表于: 2018-08-01 14:19:24 , 来自:浙江省嘉兴市

回 ping_hu 的帖子

ping_hu:一线城市有人口撑着，三四线拿什么支撑，不要什么都和上海杭州等比 (18-8-1 11:51) )$%Z:

我本来就是拿的上海的房产税来说明平湖的实际情况。何况这种大城市的税率应该算是高，真实施起来平湖这种小地方的税率更低更加起不到啥作用。无非就是ZF增加了财政收入到最后还是老百姓买单。

ping_hu

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只看该作者 22 发表于: 2018-08-01 11:51:18 , 来自:浙江省

凹凸不平:反正我是不看好房产税能降房价，上海早就试点了。我也看了一下上海的房产税计税方法。就是一个家庭有2套或以上的安60平米一个人免税超过的面积的交税。但这个税率太低本地人是交易价格的70%在乘0.4%，外地的要高点是0.6%。如果这个政策拿到平湖一家人差不多算4口人那就是240个平 .. (18-8-1 11:02) gbBy/_b

一线城市有人口撑着，三四线拿什么支撑，不要什么都和上海杭州等比

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凹凸不平

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只看该作者 21 发表于: 2018-08-01 11:02:02 , 来自:浙江省嘉兴市

回笨笨鸟的帖子

笨笨鸟:你的前提是房子很好卖不愁卖，就平湖目前这个房价，卖家再加上税，自住的还会去买？真出房产税那些有多套房的卖不掉后会出现什么情况呢？不要说其他衣服什么的，国内的房地产就是个畸形产业，你以为买房像买件衣服还是买颗白菜啊，普通人的钱没那么好赚，搞的加价后房子供不应求 .. (18-7-31 14:49) 9<Eg}Ic

反正我是不看好房产税能降房价，上海早就试点了。我也看了一下上海的房产税计税方法。就是一个家庭有2套或以上的安60平米一个人免税超过的面积的交税。但这个税率太低本地人是交易价格的70%在乘0.4%，外地的要高点是0.6%。如果这个政策拿到平湖一家人差不多算4口人那就是240个平方免税的，要交到税起码要有4套房子算100平米一套就是超了160个平方算个240万好了。一年交税=240*0.7*0.004=6720块钱.我感觉这个钱真还没到要1个有4套房的人抛售。4口人的话起码2套房子空的出租每个月房租加200那个税就赚回来了。当然除非这个税率定高点那是真能有降房价的作用。但估价ZF不会的。ZF的本意就是想增加的财政收入。他真要降房价能有无数种方法。

mayday-ashin

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只看该作者 20 发表于: 2018-07-31 16:26:44 , 来自:浙江省嘉兴市

回子仁的帖子

子仁:这个论坛里居然有不少盼着国家收房产税,这很难理解,居然盼着给自己收税. #.B"q:CW*P
也许有人说,我在免征范围内,真是搞笑,难道你打算一辈子蜗居在小平方的房子内?? =nUW'
不打算改善一下?? bF}V4"d,B3
这和个人所得税是一样的,税交的多的,早就买了好几套房,而工资一直在起征点以下的, \kamcA
现在还在租房子.自己不交 .. (18-7-30 14:21) ?dZt[vAMn

得先让豪绅出钱，带着百姓捐钱。豪绅捐了，百姓才跟着捐。钱到手后，豪绅的钱，如数奉还，百姓的钱，三七分账。

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夏日周末

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2018-08-01

平湖在线

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