高铁新城的噩梦|房产楼市

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只看楼主倒序阅读使用道具 0 发表于: 2018-11-27 08:00:58 , 来自:浙江省嘉兴市

高铁能否改变一座城市的命运？
抑或，高铁对一座城市的房价推动，究竟能有几何？
1
环沪高铁第一城，不足一年，房价暴跌30%。
嘉善，嘉兴东北部的一座小城。
江浙沪三省交汇，一座嘉善南站，高铁23分钟对接上海虹桥。
以至于，嘉善围绕高铁，拥有一大堆光怪陆离的头衔称号。
譬如，环沪高铁第一城，“出沪入浙”的桥头堡。
全国著名跑马圈地型地产商“华夏幸福”的大船，撞上了嘉善高铁桥头堡之后，之后的一切自然而然的发生了。
以高铁为纽带，承接上海产业转移的嘉善南产业新城，恰到好处的诞生了。
遗憾的是，呼啸的高铁没有拉来产业，却拉来了房地产，拉来了蜂拥而至的投机者。
我第一次到嘉善，是去年年中。
彼时的嘉善市场，已经彻底点燃，房价刚刚从9字头蹦到14000，甚至海上风华这种地王项目，一度卖到了18500元/㎡。
市场里充斥着远道而来的投机者，他们从已经限购的昆山而来，他们从房价已经暴涨的苏沪而来……
9000元/㎡的房价，却捆绑着5000元/㎡的精装；报价5000元/㎡的精装，实则只有800元/㎡的成本。
10个月之后，我再次来到嘉善。
这个市场已经不能用简单的“热”来形容，已呈现出一种焦糊感，深陷其中的每个人都焦躁不安。
我的一个朋友，在嘉善南的高铁新城，以16000元/㎡的价格从千人之中，全款抢到一套房。
楼栋位置不知道，具体户型不了解，户型朝向不清楚……
甚至，直至去签定房协议，他才知道，17000元/㎡之外，还要捆绑一个25万的私家车位和一个价值6万的电瓶车车位。
以上所有，通通需要全款一次性付清。
如果加上所有成本，综合单价在19000元/㎡以上。
而当时，距离上海更近，并且已经通了进沪地铁的昆山花桥，二手房也就20000元/㎡。
站在彼时的市场中，我觉得所有人都疯了。
从那一刻开始，就有一个问题就像一颗钉子，钉死在我的脑海里——
这个单单凭借一个高铁概念炒起来的所谓环沪产业新城的终局，该是如何？
4个月后，我最后一次来到嘉善，我看到了那个终局。

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• 投机客撤场，购买力被彻底透支； WA&&*ae5`
• 房价从峰值的17000元/㎡，回落到14000元/㎡； X*Dt<i};v
• 捆绑销售被透支的购买力彻底击垮，再难见到5000元/㎡的豪装、6万一个的电瓶车车位；

短短不足半年，房价暴跌30%。
我的那个全款抢房的朋友，再次提及当时的疯狂：
嘴上笑嘻嘻，心里MMP。
2
一直以来，我都坚持一种看法。
类似嘉善这种高铁上拉来的新城崛起，都是一个虚幻的梦。
对于最初的高铁，我们原本的初衷都非常美好。
从现实意义上来说——
高铁能让城市之间的交流更加迅捷，能让人口的流动更加频繁和便捷。
高铁沿线各个城市的人、资源、资本和投资的流通边界会被彻底打通。
我们都期盼着，最终的高铁会生长成一张网。
网上的各个节点，都能协同发展，先富能够带动后富，沿线洼地的三四线城市经济、房价会被高铁拉起来。
于是，地方牟足了劲搞高铁新区，开发商牟足了劲跑马圈地，韭菜们牟足了劲跑去炒房。
然而，站在5-10年的长周期上来，高铁对于嘉善这种三四线的低能级城市，可能是利空的。
下面这张图是京沪和沪汉蓉高铁沿线的部分节点城市，在高铁通车之后的人口变化图——

我们发现在除了重庆、河北和安徽的部分城市之外，剩余的城市人口全都是外流的。
31个高铁节点城市，在高铁通车后，21个出现人口流失。
其中，绝大多数出现在低能级的三四线城市。
也就是说，在高铁通车后，我们所期待的高铁聚集效应并没有出现。反而，因为高铁的出现，沿线的三四线低能级城市人口加速外流。
曾经滞留和阻隔他们的是空间，但有了高铁之后，他们加速的流向了经济更强、基础更好的城市中。
这还只是人口的变化，经济的变化更加惊悚。
我们原本的初衷是，高铁通车后，能先富带后富。
一二线拉动三四线，大家一起赚大钱。
然而，真实的结果是——
在高铁通车后，几乎所有的三四线样本城市GDP增速都明显放缓。
湖北潜江、山东枣庄、重庆涪陵，在高铁通车之前，增速都能跑赢大盘。但是通车之后，反而低于平均数，跑输了大盘。

高铁通车后的三四线城市，GDP增速跑输大盘之后，财政收入也出现了不同程度的下滑。
47个样本城市，其中有29个出现了财政收入下滑。

最终，我们反映到人均收入上就是——
44个三四线样本城市，在高铁通车后，有29个出现了人均收入增速的下滑。

我们曾经的预期是，高铁修通后，沿线的人口、经济、财政和收入会被高铁拉得更加均衡。
所以，我们才要去那些洼地城市里抄底、投资，等待时间的暴击。
然而，5年的事实证明了——
高铁通车后，核心城市的聚集效应愈发加强，三四线城市的人口、经济、财政和收入反而被加速掏空。
对于这些低能级的三四线城市来说，高铁不仅没有为他们输血，反而变成了抽血泵。
高铁时代里，一二线和三四线城市之间的分化和撕裂感越来越强。
投机者们发家致富的愿望彻底落空，房价的空心化愈发加剧。
3
我们，也并未摆脱东京魔咒。
1964年，日本第一条新干线——东海岛新干线通车。
东京至大阪的车程从7个小时，缩短到不到2个小时。
原本的初衷是，东京拉着大阪一起跑。
事实的情况是，大阪的发展并没有受益于新干线，反而在东京都对资源、人才的极力吞噬下，大阪沦为了东京的“附属物”。
我们也并未逃脱东京魔咒。
高铁通车后，三四线城市的人财物，加速向北京、上海、广州、深圳、郑州、武汉、南京、合肥……这些庞然大物转移聚集。
高铁红利的真正既得利益者是这些一手握着省会，一手握着高铁，高首位度城市的庞然大物们。
而三四线城市里的那些高铁新城，正在沦为投机者的坟墓。
比如，嘉善。
4
在当下的市场中，还有一个类似嘉善这种高铁拉动下的网红城市。
唯一的不同是，嘉善的房价奇迹正在幻灭，而这个城市的房价却仍然在涨，仍然在收割一波波的韭菜。

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13511284988	威望 +1	-	2018-11-28
俺是退伍兵	威望 +1	-	2018-11-28
神~	威望 +1	-	2018-11-27
sheng0962	威望 +1	优秀文章，支持！神马都是浮云	2018-11-27
sheng0962	金钱 +1	优秀文章，支持！神马都是浮云	2018-11-27
生命无限精彩	威望 +5	优秀文章，支持！	2018-11-27
生命无限精彩	金钱 +5	优秀文章，支持！	2018-11-27