现在很多人购买房屋并非用于自己居住，而是将房屋作为财产积累或者投资。这些房屋如果未被实际使用而空置，则会造成很大的浪费，于是这些购买者很大一部分会将房屋进行出租，也有一部分购买者将房屋抵押给第三人实现资金周转。不管是出租还是抵押，我们都可以说是，这些房屋权利存在一定瑕疵。所以当我们要去购买房屋时，一定要对房屋是否存在出租及抵押进行了解。
第一、标的房屋存在租赁情形
房屋存在租赁这一点很好理解，也就是所要买入的房屋被原房东出租给了他人，并且租赁期限还未届满。这种房屋在买入
时，主要会存在两个风险：
1.承租人的优先购买权
简单来说就是，承租人按照《合同法》第二百三十条之规定，享有同等条件下对房屋的优先购买权。出让人出让房屋时应当通知承租人，承租人放弃购买后，方可向第三人出让。
当然，我们作为买受人，如果签订了房屋买卖合同，并且完成了过户的话，对于取得房屋权利的效力并不会因为承租人的优先购买权而无效，但笔者认为，为了避免不必要的麻烦，还是将手续办好更为妥当。我们在购买时需要现场看房，如果确定有人承租，则要求出让人提供承租人放弃购买房屋的书面材料。【关于承租人的优先购买权的具体内容，我们可以参考《信专说法》第105期】
2.买卖不破租赁
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”也就是说，我们如果购买了一套正在租赁期间内的房屋的话，虽然我们可以获得房屋的所有权，但是并不能终止承租人继续使用房屋。这样的话，如果我们购买房屋是急用的，那么，就会因为房屋存在租赁而导致无法立即获得房屋的使用权。
因此，在购买前，我们除了让出让人提供承租人放弃优先购买权的证明外，还应当让其提供房屋租赁合同，获知租赁期限，以便更好的保护自己的权利。
第二、标的房屋存在抵押情形
房屋抵押的情形，在现实中也是非常普遍的。有的抵押是出让人抵押贷款购买的，将房屋抵押给了银行；也有的出让人为了资金周转，将房屋抵押给了第三人（包括银行或者其他第三人）。不管是哪种抵押形式，只要是办理抵押登记的抵押权，就具有优先受偿的权利。那么，在房屋产权发生变动前，抵押人就应当将抵押权涤除后方可完成过户登记。
根据《物权法》第一百九十一条之规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”所以我们在购买房屋时，应当先查明所要购买的房屋是否存在抵押。如果存在抵押，那么在约定付款方式的时候，应当对抵押权进行考虑。否则，如果将全部房款支付给出让人，而出让人又没有去涤除抵押权，那么，我们就无法获得房屋所有权。 一般遇到房屋具有抵押权的，在设置付款方式时，应当保留抵押权担保的债权部分，由受让人直接向抵押权人支付，以保证抵押权能够顺利涤除。
对于标的房屋存在租赁和抵押情形的分析，就简单介绍到这里，希望对大家能有所帮助。
