三四线房价涨幅接近零拐点已经到来了！|房产楼市

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只看楼主倒序阅读使用道具 0 发表于: 2018-11-04 15:33:06 , 来自:浙江省

今年上半年，一二线城市房价虽然降温明显，但部分三四线城市房价却涨势如宏。不过，社科院近日发布的权威数据显示，9月142个样本城市中，一二线城市房价由微涨转为小幅下跌，三四线城市房价涨速进一步回落至接近于零的水平。
实际上，三四线城市楼市降温正在迅速蔓延中。北京、上海、厦门、成都等一二线城市周边，也有不少三四线城市房价出现下降。如保定、嘉兴、漳州、乐山等房价也出现下跌。廊坊、三亚、海口等住房投资投机属性曾经较强的城市房价均环比下跌。

本轮始于去年底，一直延续至今年上半年的三四线城市房价暴涨，主要有以下几个原因：第一，一二线城市房地产近年来遭持续不断的调控，而三四线城市房价又处于估值的洼地，本身就有补涨的需求。所以各类资金流向三四线城市。其中包括像恒大、碧桂圆这样的大型房企。
第二，棚改货币化安置。为了支持地方政府完成房地产“去库存”的目标。国开行通过PSL的形式把大量基础货币投给地方政府，再由地方政府把贷款直接发放给棚改拆迁户，而拆迁户到周边去购置房产。这直接导致三四线城市房价大涨，投机性需求便闻风而来。
而进入下半年后，三四线城市房价虽然仍在上涨，不过涨幅逐步放缓，进入9月份，三四线城市房价涨幅进一步回落甚至接近于零的水平。现在很多人关心，三四线城市房价在去库存后，还会继续上涨吗？对此，我们想做详尽的分析。
首先，投机性需求将撤出三四线城市。今年上半年三四线城市房价出现暴涨，主要是地方政府为了“去库存”。就是把过剩的房产库存风险转移出去。现在各地去库存已经接近尾声。
某权威机构发布的库存报告显示：库存若是低于12个月就是合理水平。当前全国100城库存去化周期为9个月，库存规模相当于2011年的水平。在这种情况下，三四线房地产调控将“因城施策”的进行。所以，现在投机性需求正逐步退出三四线城市。

再者，货币化安置时代将终结。 10 月初，国务院提出，为了遏制部分城市房价过快上涨，要尽快结束棚改货币化安置，改为实物安置。住建部近期做了进一步解释：对于部分库存已回到合理区域，而房价上涨压力较大的三四线城市，要结束货币化安置。这意味着，多数三四线城市的货币化安置将取消，房价上涨的红利要消失。
最后，面对各地去库存结束，房地产调控开始收紧，开发商也开始逐步退出三四线城市。前不久，融创的孙宏斌表示：“今后我们拿地将主要集中在一二线城市，一旦房地产市场发生变化以后，往往三四线城市房地产市场冷得比较快”。
无独有偶，恒大总裁夏海均也表示：“一二线是未来房地产发展最好的区域，经济发达的三线城市也不错，但三四线城市不能再去了”。显然，三四线城市的风险已经在开发商眼里备受关注了，大家开始选择退出三四线城市。