拒交或少交物业费，这些理由是否能成立？
作者：沈君慧律师 浙江信专律师事务所
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（大润发西200米）
对于物业服务，相信大家都是不陌生的，特别是住在城市小区里的业主们，几乎天天和物业服务打交道。提到这一话题，可能不少人会是一种复杂的感觉，一方面是几乎都会认为小区内不能缺少物业服务，物业公司在小区的设施维护、安全防范、车辆管理、环境卫生等方面的确发挥着作用，而另一方面对于物业服务的质量有微词，总有一种没能如己所愿的感觉，有的选择忍气吞声，有的选择和物业公司沟通反馈，还有的选择拒交或少交物业费……
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一、业主拒交或少交物业费的理由主要有哪些？
拒交或少交物业费的理由可以有很多。笔者通过收集司法案例，大致地做了一下归纳：其一是房屋质量问题，如房屋开裂、外墙面漏水、管道漏水等；其二是共用设施问题，如道路、路灯、楼道照明灯、消防栓坏掉后未及时维修等；其三是安全隐患问题，如业主家失窃、门禁未使用或损坏等；其四是车辆管理问题，如停放混乱、外来车辆随意进出等；其五是环境卫生问题，如垃圾未及时清运、绿化养护不到位等；其六是其他管理问题，如因邻里纠纷向物业公司反映未获处理、物业费等费用收支未公开或未及时公开等。
这六个方面的问题具有普遍性，可能在诸多小区内都或多或少地存在着，它们也往往成为许多业主拒交或少交物业费的理由，来抗辩物业公司的诉讼请求。
二、法院是如何认定的？
那么，这些理由能否得到法院的支持呢？下面我们一起来看一则案例：
在原告海宁某物业管理公司诉被告任某物业服务合同纠纷一案中，针对原告要求支付物业费、违约金等诉讼请求，被告的抗辩理由是： 2nv-/ %]
（1）物业管理服务未达到甲级质量标准，物业管理费应适当下调，违约金计算标准过高，应予以调整； X)^&5;\`
（2）小区北门的开放通行时间为上午七点至晚上九点，没有二十四小时开放通行，而且门卫管理不严； 5#}wI ~U;
（3）小区内有陌生人出入，曾有陌生人来被告家敲门推销物品； s]@k, %
（4）楼道可视门铃系统至今未启用； -)o0P\cTEt
（5）安保人员缺少； # fkOm
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（6）楼道照明灯损坏，长期未维修； @;P\`[(*
（7）绿化维护不及时，杂草丛生； O ]Stf7]%;
（8）消防设备损坏，未予维修； .#wU+t>
（9）监控设备损坏，导致被告父亲电动自行车的电瓶被偷后无法查看监控。
对此，法院认为： MoP,a9p
第一，虽然被告主张原告存在物业管理服务未达到质量标准的情形有多种，但均未提供足够有效的证据予以证实，原告只对楼道门铃系统未启用和一条线路的监控设施已损坏的情形予以认可，所以法院对其余情形不予认定； R X WS,rF
第二，若原告管理服务未达到合同约定的质量标准的，根据合同的约定，原告承担的责任为赔偿由此给业主造成的损失，即业主因原告管理服务未达到合同约定的质量标准而造成损失的，可要求原告赔偿； 4K<T_B/
第三，根据合同约定，原告提供的服务包括物业共用部位和共用设施的运行、维修、养护，绿地的养护、管理，以及公共秩序的维护等等，本案中，原告虽然存在管理服务瑕疵，但该管理服务瑕疵相对于原告所服务的内容，只是局部性、相对较小性问题，尚不能仅凭该管理服务瑕疵而认定原告的整体物业服务质量未达到合同约定标准。因此，法院对被告要求减少物业费的主张不予支持。 L\/ YS;Y
第四，对于违约金的主张，由于原告提供的物业管理服务存在瑕疵，故对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。
从这则案例可以看出，对于业主提出的抗辩理由，法院虽认可了部分，但仍认为这些都不足以成为拒交或少交物业费的抗辩理由，如果物业公司在服务的过程中存在违约情况，业主可要求物业公司承担违约责任。 P%^\<#Ya7
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笔者另外还查找了很多司法案例，经分析后总结了这么几点，以示目前法院的态度，供大家参考：
第一，业主需明确责任主体。在一个小区内发生的事，都由谁来管？可能是物业公司，也可能是开发商、业主、相关部门等，所以业主首先要查看物业服务合同，确定物业服务的范围，从而明确责任主体，不然将发生的不顺心的事都作为拒交或少交物业费的理由，可能很难得到法院的支持。例如，当房屋发生质量问题时，业主应查看《住宅质量保证书》，如果是在保修期内的，那么可能是属于开发商的责任，而不属于物业服务的范围，这时候就应找开发商解决。
第二，拒交或少交物业费必须要有正当理由。即使属于物业服务的范围，法院认为拒交或少交物业费也要有正当理由。法院在很多司法案例中均引用了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条，认为只有在物业公司不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵等情况下，业主才可以不交或者少交物业费进行抗辩，此所谓“正当理由”。而证明物业公司不履行物业服务合同或履行合同有重大瑕疵，需要有较充分的证据，如果不能提供证据或证据不充分，业主的抗辩理由往往不能成立。 Ag@R 60#
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 n q3B(
第三，法院在一些案例中会酌情减少物业费或不支持违约金的请求。笔者注意到，在一些案例中，虽然业主的抗辩理由都没有得到法院的支持，但是法院最终还会结合物业公司的服务质量，如果认定存在不符合合同约定的实际情况的，则会酌情减少业主应交纳的物业费，扣减比例一般在20%至30%之间（例如（2017）浙0482民初1503号）。还有的法院，也是考虑到物业公司的服务质量存在瑕疵，所以就不支持物业公司提出的要求支付逾期付款违约金的诉讼请求（例如（2017）浙0481民初3254号）。
三、笔者的建议
以上，笔者通过整理大量的司法案例，归纳出现实中各种拒交或少交物业费的理由，并展示了目前法院对这些理由的态度和做法。下面，笔者结合以上内容，提出一些建议：
（一）对业主： o<f| jGY0
1. 收集和保存证据。业主如对物业公司的服务质量不满，不能光靠口头的表述，而应当具有证据意识。司法实务中，有大量的案例提示，如果业主不能提供证据或者证据不充分，则法院很难支持业主的抗辩意见。虽然可能这些证据仍不足以成为拒交或少交物业费的正当理由，但兴许会有利于法院酌情扣减物业费或不支持物业公司关于违约金的请求。
2. 可选择解聘物业公司。业主对物业服务表示不满以此来拒交或少交物业费，这在情理上是可以理解的，但从法律上而言，未必是好的选择。这从大量的司法案例中就可以看出，虽然业主提出了很多抗辩理由，但在绝大部分的案例中，均未得到法院的支持。笔者认为，如业主们认为物业服务的质量不符合合同，一种方法是向物业公司请求损害赔偿，另一种方法是在物业服务期限届满时行使解聘物业公司的权利，或者在物业服务很不到位存在严重违约的情形时，解除与物业公司的合同。根据《物权法》第76条，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可解聘物业服务企业或者其他管理人。
（二）对物业公司： ;=oGg%@aP
1. 遵守合同，提高服务质量。物业公司在履行物业服务合同的过程中，诚实信用应是一项一以贯之的原则，即在合同确定的物业服务的范围内，勤勉地履行职责。上面的案例表明，虽然法院没有支持业主的抗辩理由，但仍会结合物业服务的质量，对存在不符合合同约定或瑕疵的情况，作出或酌情扣减物业费或不支持违约金的判决。这对物业公司来说，不能不说是一种警示，须以更好的质量为为全体业主服务。
2. 做好解释和联系的工作。笔者还注意到，现实中当小区内发生事情时，业主往往会第一时间联系物业公司，在这些事情中，可能有些是在物业服务的范围内，而有些并不属于物业公司的职责。对于后者，物业公司除了解释之外，最好还能帮助业主联系开发商、相关部门或其他业主，一方面有利于事情的妥善解决，另一方面也有利于增进业主对物业公司的信任，减少业主拒交或少交物业费的情况。
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