作者：金磊律师 浙江信专律师事务所
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夫妻一方处置共有房屋的行为，在实践中其实非常普遍，除非个别夫妻关系不融洽，一般都不会遇到什么问题。但是，每逢房价大涨，很多人的诚信就会经不住金钱的考验，绞尽脑汁寻找各种机会，拒绝交付房屋。他们所寻找的最好的理由就是，“他卖房子，我不知道，我是不同意卖的”。那么，他们的目的是否可以实现呢？一方处置共有房屋，效力到底如何？下面我们一起来探讨一下。
遇到一方处置夫妻共有房屋的情形，很多朋友认为处置一方构成表见代理，不可否认，表见代理确实是处理此类案件的好方法，如能成立则一击即破。因为构成表见代理，则处置方的配偶也应当承担法律责任，在配偶提出拒绝交付房屋时，买受人不但可以要求继续履行合同交付房屋，还可以要求处置方及配偶承担违约责任。
可是，要构成表见代理，需要买受人“有理由相信”处置人有代理权。由于处置人与配偶系夫妻关系，很多人认为这一点已经足以让买受人“有理由相信”。但是，根据《婚姻法司法解释一》第十七条（附文后）的规定，夫妻一方只有因日常生活需要处分共同财产才会一人决定就有效，而非因日常生活需要对夫妻共同财产做出重要决定需一致同意，除非他人有理由相信其为夫妻双方共同的意思表示。
很明显，处分共有房屋并不是一般生活需要之事。因此，仅仅依据夫妻身份，并不必然构成表见代理，要构成表见代理，买受人还应当对“有理由相信”进行进一步举证。如何进一步证明“有理由相信”，在实践中难度是非常大，这就给了非常大的自由裁量空间，也造成买受人的权利存在着很大的不确定因素。因此，笔者认为，仅凭表见代理可能不足以应对此类情形。
在无法证明表见代理的情况下，我们只能退而求其次，从无权处分入手。“他卖房子，我不知道的，我是不同意卖的”一方面表达的是处置方是无权代理的，另一方面则也表达了处置方是无权处分的。关于无权处分，
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
从这里可以看出，处置人与买受人签订房屋买卖合同为有效合同，但由于处置人并不具有房屋完整物权，可能导致房屋无法交付给买受人。如处置人无法向买受人交付房屋，则应当根据买受人的请求，承担违约责任或赔偿买受人损失。
综上，那些希望通过钻取法律空子谋取利益之人，最后仍将受到法律制约。我们希望通过我们的法律宣传，可以更好的维护社会的诚信，保护好交易的安全。
相关法条
《民法总则》
第一百七十二条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）》
第十七条 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
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