擅自转租房屋，先要了解这些法律风险
作者：沈君慧律师 浙江信专律师事务所
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房屋租赁，自古有之，在房价高居不下的今日，尤其普遍。笔者在平时经常接到有关房屋租赁的法律咨询，发现很多都存在擅自转租的情况，而咨询者却不把它放在心上，表示“这个太寻常了，别人都是这么做的，所以我也跟着这么做”。可能大家对于擅自转租的法律风险还不太了解，而实际上这样的纠纷经常发生，切不可小觑。本期，笔者就来谈一下擅自转租房屋潜在的法律风险。
案例：张某与顾某于2013年10月16日签订《房屋租赁合同》一份，约定：张某将位于南湖区的某店铺租赁给顾某使用，租期自2013年10月17日起至2019年10月16日止，年租金18000元；在租赁期内，承租人不得将房屋擅自转租他人经营，如有擅自转租情况的，出租人有权收回房屋租赁权；房屋租赁期满，出租人有权收回房屋租赁权，不再续租，等等。合同签订后，张某将房屋交付给顾某，顾某即对房屋进行装修并开办土菜馆。顾某按照合同约定支付了租金。
2017年10月10日，顾某与刘某签订《转让协议》一份，把从张某处租赁的店铺整体转让给刘某，租期自2017年10月17日起至2019年10月16日，年租金为25000元。后刘某对店铺进行重新装修，开了一家火锅店。2018年春节，张某经过该店铺时发现顾某擅自转租，联系顾某后双方争执不下，遂起纠纷。
下面，笔者以此案例作为对象，着重分析三个方面：
第一，张某是否有权解除《房屋租赁合同》？对于顾某擅自转租的事实，张某可以表示同意，也可以不同意，如果不同意，双方无法协商的话，他有权解除合同。因为根据双方《房屋租赁合同》约定，“在租赁期内，承租人不得将房屋擅自转租他人经营，如有擅自转租情况的，出租人有权收回房屋租赁权”，张某是有权解除《房屋租赁合同》的。那么如何操作呢？他需要向顾某发送《解除合同通知书》，告知其即日起解除双方于2013年10月16日签订的《房屋租赁合同》。该通知书在到达顾某时合同就解除了，如果顾某对此有异议，可向法院起诉要求确认解除合同的效力。
对于擅自转租，即使合同中没有约定解除权，也可以依据法律规定解除。《合同法》第224条第2款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”所以出租人有权基于此解除合同。
需要提醒的是，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条，出租人在知道或者应当知道承租人擅自转租的情况后，应在6个月内及时提出，如果未提出的，行使合同解除权或者要求认定转租合同无效的，将难以获得法院的支持。
第二，张某是否有权要求顾某和刘某腾退店铺？
在张某解除合同后，他与顾某之间的合同关系就消灭了，顾某再占用张某的店铺失去了法律基础，所以张某有权要求顾某腾退店铺。但关键是，现在该店铺是刘某在使用，当张某去要求刘某腾退时，刘某表示不同意腾退。
首先，张某肯定有权要求刘某腾退店铺。现在既然张某与顾某之间的合同已经解除，刘某就无权再占用该店铺，张某作为店铺的所有权人有权要求非法占有人刘某腾退店铺。
其次，如果刘某执意不腾退的，张某有权要求刘某腾退并且支付逾期腾房占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条，房屋租赁合同解除，出租人有权请求负有腾房义务的次承租人（即刘某）支付逾期腾房占有使用费。
第三，刘某应该如何维权？
作为刘某而言，他对于顾某无权转租一事是不知情的。前面提到，当张某去店铺要求刘某腾退房屋时，刘某表示不同意，并提出如果要腾退的话，要张某赔偿其装修费。实践中，次承租人提出赔偿装修费的例子是特别多的，这个确实是非常现实的损失。那么，这部分损失该如何承担呢？
首先，刘某应该找顾某承担责任，而不是张某。因为刘某和张某之间并没有签订合同，基于合同相对性的原则，刘某不能对抗房东张某。
其次，对于装修部分，未形成附合的，由刘某拆除，已形成附合的，考虑到顾某存在过错，刘某有权要求其赔偿剩余租赁期内的残值损失。
笔者撰此短文，意在提醒像顾某这样的诸多承租人：在租赁合同明确约定不允许擅自转租或没有约定的情况下，如要转租的，应当征求出租人的同意，否则可能要承担双重法律风险，一是出租人（张某）解除与承租人（顾某）之间的租赁合同，要求腾退并承担违约责任；二是次承租人（刘某）要求承租人（顾某）赔偿损失等。
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