经过见证的宅基地使用权转让合同就合法有效么？
作者：黄伟霞 浙江信专律师事务所
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近年来，随着农村城镇化建设、新农村建设的推进，农村宅基地买卖问题越来越多。我们经常会接到这样的咨询：农村的宅基地可以转让吗？我买宅基地时转让合同是经过法律服务中介见证过的，是否就是合法了呢？
首先我们得明确宅基地的转让指的是宅基地使用权的转让而非宅基地所有权的转让。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。可见，宅基地是属于集体所有而非个人所有的，我们常说的宅基地转让，转让的是宅基地的使用权而不是所有权。那么，宅基地的使用权能否转让呢？经过法律服务中介见证的宅基地使用权转让合同是否合法有效呢？
我们先来看一下有关法律对此是怎么规定的：
《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
可知，宅基地使用权转让的条件是非常苛刻的，目前绝大多数的农村宅基地使用权转让行为都是无效的，如向村集体经济组织以外的人转让宅基地使用权、一户两宅甚至多宅等，鲜少有符合转让条件的情况。
根据《中华人民共和国合同法》五十二条第（四）款的规定，损害社会公共利益的合同无效。农村宅基地使用权具有人身依附性和社会福利性，并涉及农村社会公共利益。通常情况下，只有本集体经济组织成员才能从所在集体经济组织无偿取得宅基地使用权，并且一户只能拥有一处宅基地，向村集体经济组织以外的人转让宅基地使用权、一户两宅甚至多宅等行为，侵害了本集体经济组织以及其他组织成员的公共利益，符合《合同法》五十二条第（四）款的情形，应认定无效。
那么这种本身不符合法律法规而无效的合同经过法律服务中介的见证就会变得合法有效么？当然不是的。
《中华人民共和国公证法》规定公证机构不得为不真实、不合法的事项出具公证书。
《律师见证业务工作细则》第十八条规定，承办律师在出具《律师见证书》前应先审查以下主要内容：
1、客户是否具有民事权利能力和民事行为能力；
2、客户的意思表示是否真实；
3、客户所要求见证的事项是否合法；
4、客户提供的证明材料和其他文件是否具有真实性、合法性、完整性和有效性。
同时《律师见证业务工作细则》第二十四条规定，如发现客户有违法动机或内容，承办律师应予以制止并拒绝见证。
可见，不管是公证还是律师见证都须要审查合同的合法性，不符合法律法规的合同是不应当出具公证书或者见证书的，本身无效的合同不会因为法律服务中介的见证而变得合法有效。
在实践中，买卖双方为了规避买卖宅基地使用权的行为，往往会签订农村房屋买卖合同，但是房屋的买卖必然会引起宅基地使用权的转移。农村房屋的权利受制于宅基地权利，向本集体经济组织成员以外的人员转让宅基地上房屋，实质是向本集体经济组织成员以外的人员转让宅基地使用权。因此，不管你有没有经过见证，这种农村房屋买卖合同也是无效的。
笔者也在此提醒大家在进行宅基地使用权转让或者农村房屋买卖时先看看是否符合法律法规规定的情形，以免引起不必要的诉讼纠纷。
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