作者：金磊律师 浙江信专律师事务所
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近两年房价持续上涨，平湖各个商品房楼盘均出现了一开盘就一售而空的现象，这样一来就导致了很多刚需买主无法到开发商处购得房屋，于是二手房屋市场也开始活跃起来，加上政府限价，出现了二手房屋价格高于一手商品房价格的“倒挂”现象。可是，二手房房屋交易毕竟不像商品房买卖这样规范，各种二手房交易纠纷也随之涌现。
二手房买卖合同其本质是买卖合同，出卖人将房屋所有权转让给买受人，买受人支付价款的合同。也就是说，正常情况下，出卖人将房屋交付给买受人，买受人支付了价款，合同就履行完毕了。但在现实中，却经常出现出卖人的房屋权利存在瑕疵，导致房屋无法正常交付，这就会使买受人的权利遭到损害。
房屋权利存在瑕疵的情形是多种多样的，主要包括：出卖人不具有房屋的所有权、出卖人不具有房屋完整所有权、房屋转让时存在租赁、房屋转让时存在抵押、房屋性质属于经济适用房、房屋性质属于房改房、房屋性质属于小产权房等。限于文章篇幅问题，本次讨论，笔者主要针对出卖人不具有房屋的所有权的情形展开讨论，对于其余情形将在以后的文章中另行展开。
由于房屋属于不动产，根据我国物权法的规定，不动产所有权以登记为准，所以，只要房屋产权登记不在出卖人名下，出卖人就不具有房屋所有权，此时出卖人处分房屋，就是无权处分。根据《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”但是，现实中对于无权处分的处理并非这么简单，还应当针对各种情形进行区别处理。
一、出卖人与房屋没有任何关系，在所有权人毫不知情的情况下，与买受人签订房屋买卖合同。
这种情况下，在所有权人知情后，对合同进行追认，并将房屋交付给买受人，那么按照《合同法》第五十一条之规定，合同有效没有什么问题。但是，如果所有权人不予追认，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称买卖合同司法解释）第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
也就是说，我们不能简单地根据《合同法》第五十一条之规定，认定合同为无效合同。笔者认为要根据当事人主观意思结合事实有以下两种情形进行区分：
（1）出卖人以非法占有为目的，虚构自己为房屋所有人与买受人签订合同，并收取买受人部分或者全部房款，后无法交房且无法或者拒不返还房款，甚至下落不明。
笔者认为，这种情形是出卖人以非法占有房款为目的，虚构事实（比如使用假产权证），致使买受人处分财产，构成诈骗犯罪，可以追究其刑事责任。从民事角度来说，由于出卖人以犯罪为目的与买受人签订合同，该合同属于无效合同，出卖人应当返还不当得利（即所收受的房款），并赔偿买受人损失，如不当占有房款期间的利息。
（2）出卖人不以非法占有为目的，但虚构自己为房屋所有人或者具有处分权利，与买受人人签订合同，并收取部分或者全部房款，后无法交房。
笔者认为，这种情形并不构成诈骗范围，但事实上，出卖人确实虚构了事实，导致买受人错误处分财产，应当属于欺诈，买受人可以选择撤销合同。撤销的合同自始无效，出卖人应当返还房款并赔偿买受人损失。若买受人不申请撤销该合同，则根据《买卖合同司法解释》第三条第一款之规定，原合同继续有效。但由于出卖人不具有房屋所有权，无法向买受人交付房屋，此时，根据《买卖合同司法解释》第三条第二款之规定，买受人有权要求出卖人承担违约责任或者解除合同并要求出卖人赔偿损失（包括房屋差价）。
二、出卖人向房屋权利人买受房屋后未完成过户，又将房屋转让给第三人。
这种情形在现实中非常普遍，出卖人以投资为目的，向房屋权利人购买房屋，并支付全部或者部分房款，后出卖人转手将房屋卖给第三人赚取一定差价。当这个差价达到一定程度，突破原房屋权利人的心理承受时，原房屋权利人有时会拒绝向第三人交付房屋。这种情况下，出卖人主观上并不存在欺诈，因此，该合同并非属于可撤销的合同，合同继续有效。出卖人无法交付房屋，则根据《合同法司法解释》第三条第二款之规定，第三人有权要求出卖人承担违约责任或者解除合同并要求出卖人赔偿损失（包括房屋差价）。但是，如果不能交付房屋是因原房屋权利人造成，笔者认为，出卖人有权依照其与房屋权利人签订的合同，向房屋权利人主张违约责任或者赔偿损失。
三、出卖人与房屋权利人存在委托出售、信托或者行纪合同关系，出卖人与买受人签订合同，但无法交房。
此种情形与第（二）中情形类似，笔者认为可以参照上述第（二）种情形予以处理。
需要注意的是，现实中，往往还会出现，出卖人虽然无权处分，但是最终买受人仍取得了房屋所有权，而且买受人买受房屋的价格不存在明显高于市场价格等显示公平之情形。但在得知出卖人从中赚取了较大差价，买受人又以出卖人无权处分，或者欺诈、诈骗为由，要求出卖人赔偿或者降低房价等。笔者认为，这种主张是没有依据的，而且，情节严重的可能构成敲诈勒索犯罪。这就好比，某人明知一方某种特定行为不合法，据此敲诈对方，谋取非法利益是一个道理。
以上是笔者关于房屋买卖中无权处分情形的拙见，其实关于出卖人不具有完整所有权部分也会涉及无权处分，限于篇幅，暂交流至此，关于房屋权利瑕疵的更多风险问题，将在以后的文章中继续分析。
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