房屋承租人的优先购买权在何种情况下能实现？
作者：黄伟霞 浙江信专律师事务所
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（大润发西200米）
三年前赵某租赁了钱某的厂房用于企业生产，三年后眼看租期还有三个多月就要到期了，赵某决定找钱某商量厂房续租的事情，结果赵某得到的却是钱某把厂房卖出要求赵某到期搬出的消息，临时搬迁企业将打乱赵某一整年的生产计划，所受损失可想而知，所以赵某希望依据承租人的优先购买权把厂房买下来。
什么是优先购买权？
《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
作为承租人赵某享有对所租赁房屋的优先购买权。那么，承租人赵某的优先购买权在何种情况下能够实现呢？
如果出租人在出卖房屋前履行了通知义务，那么，承租人只要在有效期（十五日）内行使优先购买权即可。如果出租人没有履行通知义务则需要分情况讨论。
一、出租人已将房屋过户给第三人
上例中，若是出租人钱某与第三人已经完成了过户手续，那么根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
......
（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
此时，承租人不能实现对房屋的优先购买权，只能向出租人主张赔偿责任。当然若是出租人与第三人恶意串通的情况，那么，根据《合同法》五十二条相关规定，合同应当是无效的。
二、出租人与第三人已签订房屋买卖合同但尚未过户
如果出租人钱某与第三人已经签订了房屋买卖合同但是尚未完成过户手续的话，此时，对于承租人能否实现优先购买权的问题是存在争议的。
第一种观点认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。由于无法确认出租人与第三人的房屋买卖合同无效，从而承租人也无法实现同等条件下的优先购买权。承租人只能向出租人主张赔偿责任。
第二种观点认为，虽然根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，出租人与第三人签订的房屋买卖合同是有效的，但是，承租人的优先购买权还是可以得到保障的。
笔者认同第二种观点
第一，出租人与第三人的房屋买卖合同有效并不意味着第三人的物权能够实现，从而，并不代表着承租人不具有房屋的优先购买权，也并不代表承租人无法实现房屋优先购买权。房屋未过户，那么房屋还是出租人所有，承租人可以实现同等条件下的优先购买权，而出租人需对第三人承担无法实现房屋买卖合同的违约责任。
第二，上文中《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条也说过，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。那么，言下之意，第三人非善意或者未办理登记手续的就可以支持承租人主张优先购买房屋。否则，若是出租人与第三人已签订房屋买卖合同而尚未过户时，承租人仍然无法实现优先购买权，那么，此条规定也不需要特意写明是第三人善意且已办理登记手续的条件下不支持承租人主张优先购买房屋，而只需写第三人善意的条件下不支持承租人主张优先购买房屋。
第三，如若出租人与第三人已签订房屋买卖合同尚未办理过户时，承租人的优先购买权都无法实现的话，那么就只有在出租人与第三人未签订房屋买卖合同且未办理过户手续时，承租人才能够实现优先购买房屋。如果此时，出租人故意隐瞒不告知出租人自己有意出售房屋的消息，那么承租人将很难得知并且及时主张房屋优先购买权，承租人的优先购买权将形同虚设。
综上我们可以看出：承租人的优先购买权并不是在任何条件下都能实现的，优先购买权的实现需要满足一定的条件。笔者认为，在第三人非善意或者房屋尚未过户时，承租人的优先购买权是可以实现的。
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