谈谈如何做好业委会工作 Nj| |^k
依据目前国家出台的有关法规、政策和文件，业主委员会作为小区业主大会的执行机构，本身并不具有独立的法律地位，但是业主委员会对于小区维修基金的管理、物业公司的选聘和业主的权利维护担负着至关重要的责任，而小区的维修基金更可高达数百万乃至数千万。所以客观上要求业主委员会具有高度的责任感和专业知识，其工作也需要耗费大量的时间和精力。 L>$yslH; b
目前业主委员会因为不能拿津贴，或者只是象征性地拿一点补助，所以业委会工作形成了一个志愿服务的态势。似乎业主委员会工作做得好理所应当，而做得不好则人人唾骂。由于业主委员会的非专业性，通常缺乏物业管理所必需的法律、经济、管理和工程等方面的知识，所以很难对物业公司发挥强有力的监督和管理作用，对于小区公用收益是否规范，日常服务是否合格，维修基金使用是否合理等问题常常感到异常棘手。 P8!Vcy938
社区民生工作关系到千家万户，业委会工作是否有成效对于社区的和谐稳定发挥着决定性的作用。本文结合自己几年来从事业委会工作的实践，从以下七个方面分析和讨论如何做好业委会工作，企望能对同仁有所帮助。 CYrVP%xRA
一、找准定位，以开放包容的态度看待业委会工作 B9|!8V
业主委员会虽然说是小区的业主自治组织，但是却缺乏明确的法律地位，它既不是法人组织，也不是非法人组织。而且业主组成复杂，利益冲突极难协调。业主委员会执行力严重不足、运行资金匮乏，难以处理错综复杂的社区矛盾和治安案件。用句顺口溜来描述，业委会可以说是“权力等于零，责任无穷大；待遇没一点，麻烦始终缠；做好少见夸，做差尽人骂”。在充当这样一种“受气包”的艰难条件下，如何做好业委会工作，首先必须明确业委会的定位。 L*bUjR,C
社区日常管理最主要的是“三驾马车”，即居委会、业委会、物业公司。从法律层面来讲，居委会是小区居民的自治组织，业委会是小区业主大会的执行机构，物业公司是小区聘请的管理单位。三个机构共同服务于小区业主和居民。社区管理无外乎人、财、物三个方面，根据相关法律规定，居委会的职能是人的管理，业委会管理的是财（维修基金和公共收益等），而物业公司主管的是物（社区的公共设施等），相当于小区的管家。用一个空间直角坐标系来表示，业委会的定位就很清楚了。 E ^L
图1表明，结合到业委会的责任与现实情况，业委会就是空间坐标系的坐标原点O，它不具有实际的权力，但离开了业委会，社区工作就将分崩离析。明白了业委会的准确定位是坐标原点，就会懂得业委会一切工作的开展都要向坐标系的三个维度寻求帮助和支持。所以小区工作的核心在于居委会、业委会、物业公司形成“三位一体”的有机整体，这样才能构筑起解决居民需求的基础平台。 |Hg )!5EJ
一些小区业委会工作之所以不能顺利开展，就是不能找准自己的定位。盲目追求“做大做强”，结果造成与居委会、物业公司之间的矛盾加剧。故而应该牢记业委会的要旨在于“做稳做准”。 9,Zg'4",d
二、明确分工负责制，健全业委会工作条例规章 #6'oor X
社区工作经常会出现“公说公有理，婆说婆有理”，而“清官难断家务事”，面对一些非原则性的意见分歧，很难说谁对谁错，这就会产生很多扯皮和推诿。为了尽可能避免这一情况的出现，业委会必须明确分工，实行“谁分工，谁负责”的制度，对于没有明确分工的事项，可以尝试推行“谁提出，谁解决”的方法，这样可以避免很多无谓的纠纷。 Vnuz!
6.
业委会一般为七人，分别负责维修、安保、财务、会务资料、绿化、保洁，而主任负责全面工作。七个人按照分工开展工作，并和居委会、物业的对应负责人联系。业委会主任是整个业委会的核心和关键。主任要有乐于奉献的精神和开放包容的心态，善于用人之长，维护业委会内部团结以及对外的良好合作。 Py\xN
业委会印章包括三枚公章和2-3枚私章，公章有业主大会章、业委会章和财务章，私章为主任、副主任章。业主大会章具有一定的法律效力，一般应由主任保管，负责对外签订合同、维修基金公示等用印。业委会章不具有法律效力，用于小区内部事务的用印，例如业委会公告、“三位一体”决定与公告等。财务章由财务委员保管，用于银行存取维修基金。私章由本人自己保管，主要用于银行维修基金支用和存取。 $K^"a
通常在业委会组建时，居委会即会帮助提出相关的规章制度，通过业主大会表决形成小区《业主大会议事规则》、《维修基金管理规约》、《业主公约》等文件。其中最敏感和重要的是维修基金的使用权限，业委会办公经费和会议费。考虑到物价不断攀升，在提出制度时就应该留有一定的余量，否则今后想要增加额度会极其困难，业委会运行也会捉襟见肘。 Z@&_ T3M
住建部和上海市政府的法律、法规以及指导性意见对业委会的制度化建设具有重要的指导作用，但也会遇到一些关键性的细节不够明确的情况。对此情况，业委会可以在相应政策的框架内，制定出进一步的细则，如《印章管理制度》、《档案管理制度》、《财务制度》、《会议制度》、《纪律处分条例》等。 rz+G] J
三、坚持党和政府领导，增强法律意识和管理水平 N kp>yVj
在中国革命和经济建设的长期实践中，中国共产党始终坚持为人民服务的宗旨，积累了群众路线、实事求是、统一战线、开放包容等优良传统和作风，它们是中国现代化建设迈向前进的弥足珍贵的根本保证，也是推动社区和谐发展的强大动力。从事业委会工作，一定要牢牢树立党的领导意识，坚持党和政府的领导是做好业委会工作的根本保证。 @PuJre4!;L
物业管理看起来似乎琐碎，但事实上它是一个极其复杂的系统工程，涉及政治（业主大会与业委会的职能定位，政府管辖等）、经济（维修基金、物业费、停车费、广告费、建筑垃圾清运费等）、法律法规（物权法、合同法、维修基金管理条例、业主大会与业主委员会议事规则、民事诉讼法等）、工程（预算、审计和监理，土木、排水、安全防护等）、自主管理、政府职能（街道、社区、房管、土地、公安、消防、城建、水务、人防、卫生等）、商务谈判、合同制定、民主与集中等众多重大问题，所以社区管理的问题似小实大。 %lz \w{
这些问题客观上要求业委会成员不断学习相关的法律法规，努力提高自己依法办事的能力和水平，依靠群众的智慧，寻求社会管理的创新举措。以曲突徙薪和未雨绸缪之法，防患于未然，减少社区矛盾的发生率。 UK+;/Mtg
四、业委会的工作原则与方法——“三合三公” qdh;zAMx
所谓“三合三公”，即“合情、合理、合法”的原则与“公开、公平、公正”的方法。我国经济与社会迅猛发展，法律、法规相对滞后，社区矛盾层出不穷，尤其要注意通过创新性的举措，在现行法律体系内化解矛盾。以下举例说明我们的一些做法。 |J 2 _2a/"
我们这一届业委会成立过程中，原物业管理公司即提出小区管理难度大，资金入不敷出，因此到年底合同期满即不再进行管理。这对我们是一个很大的挑战。业委会在居委会的领导下，新老委员齐心协力，通过摸排周边物业管理公司的情况和小区管理难度的症结，在以书面方式召开业主大会以后，决定以公开招投标的方式选聘新的物业管理公司。 a*hOT_;#
我们针对小区所存在的六个方面的问题（群租，乱停车，物业费，垃圾房，电梯，水箱），提出了三个附加条件（物业费与投诉率挂钩，物业经理写入合同，物业裁员需经业委会同意）。在投标企业报名以后，业委会和业主代表、居委会共同走访各个物业企业，具体考察他们所管理的楼盘情况，并与企业老总诚恳地交换物业管理的经验，了解他们对我们小区问题的解决思路，做到心中有底。 5%D:w S1
在正式招投标过程中，全体业委会成员、居委会部分成员以及楼组长、业主代表都参与旁听，以消除业主对物业公司选聘所存在的疑惑。而房地所和街道城建科也参与见证了整个投标过程，充分体现出“公开、公平、公正”。 h>= e<H ?f
目前由于物业管理不到位造成业主不满，常常拒交物业费，更加加剧了物业公司的管理难度，降低了服务质量，形成一个恶性循环。针对这一情况，我们依据“合情、合理、合法”的原则，在选聘物业公司时，创新性地提出如果业主投诉物业公司服务不到位，经业委会、居委会和物业公司确认属实后，根据其投诉内容加以归类。若年度某项投诉每达到10次，则该项物业费用减免1%。若物业公司超出规定标准提供服务，经三方确认属实的，则年度某项表扬每达到10次，该项物业费用奖励1%，并落实到具体员工。现在看来这对促进物业管理、化解物业服务矛盾发挥了积极作用。有业主看到物业管理非常辛苦，主动提出为物业公司提供涂料。有业主本来对保安未经沟通拔除自己种植的向日葵非常有意见，但在得知这一规定后，也没有那么大意见了。 t
),~w,7(J
在签订物业合同、维修合同时，我们同样遵循“三公三合”的原则和方法。对物业服务合同及时加以公示。 &W fs6g
小区维修基金的使用必须严格按照政府的相关规定和小区《维修基金使用规约》办理，每半年在小区公示栏公布总账目，在单元楼道公布该楼道的分帐目。对于业主的报修，如果属于自己房内的维修工作，物业会在第一时间赶到现场加以解决；如果涉及到某一单元或者某一幢楼房等公共部位，则业主须以书面方式提出报告，并至少征得楼组长和其它两名业主的书面同意。涉及到全体业主的公共维修，如供水、供电、消防、道路、绿化等，业委会严格约束自己的权力，审批仅限于《维修基金使用规约》所授权的额度以内的维修项目，并坚决杜绝工程拆分。超出审批权限的工程，统一提交业主大会书面实名征询意见，并严格按照房地局“双过半”和维修基金“三分之二多数”原则通过以后才能实施。对超过业委会审批权限的紧急维修，消防系统必须事前提供消防整改通知，供水泄露必须事后经房地局或城建部门核准，电梯系统必须事后出具质检报告。 <&TAN L
对所实施的维修工程，维修单位必须签署三方合同对工程质量做出明确承诺。即使小的零星维修，也要求物业公司书面报送业委会审批，并在工程任务单中对质保事宜作出书面保证。这样的做法使得小区的各项维修工程得到了广大业主的普遍认可，主动要求物业维修并提高小区品质的报告日益增多。 `;WiTE)&)
五、“三位一体”形成合力，推动小区管理制度化 Z `O.JE
从法律层面来讲，居委会是小区居民的自治组织，业委会是小区业主大会的执行机构，物业公司是小区聘请的管理单位。三个机构当中任何一个都没有行政执法和经济处罚的权利，而三个机构的工作人员老弱妇女占据多数，面对小区错综复杂的矛盾和上级部门分配下来的指标任务，常常感到束手无策，而物业保安不敢管、不愿管、不会管的现象极为普遍。 /%}+FMj
为此，我们积极探索物业管理的制度化创新，通过“三位一体”的协同作用，形成了《关于小区业主大会程序的决议》、《小区装潢与违章搭建管理办法的决议》、《关于小区租户代缴物业费的决议》、《关于门禁卡和收取租户文明保证金的决议》等八个文件，并上报政府相关职能部门备案审核。 3B/ GcltfM
这八个文件立足于“通过问题找规律，透过现象看本质”，采用“源头治理、任务分解、责任到人”的方法，对小区里存在的各种矛盾加以预防和及时处理。通过制度建设，物业管理过程中很多看似细小但后果严重的矛盾得到有效化解。文件实施以来，小区破坏承重结构、违章搭建、噪音扰民、乱停车、物业费拖欠、高空抛物、随地大小便、随意破坏公共设施等疑难杂症得到有效遏制。 QE}S5#_"
把小区事务以“三位一体”文件的形式加以规范，有效增强了“三位一体”的向心力和凝聚力，更大大增强了“三位一体”的执行力和公信力。这对赢得小区业主的信赖和支持奠定了坚实的基础。 8lI#D)}
六、充分发挥居民自治的积极作用 mk_c ub @
居民自治工作一直得到政府的高度重视和大力支持。我们小区在居民区党支部的领导下，积极发挥社区党员和退休干部的骨干带头作用，召开社区党员代表大会，把社区党员分成三个小组：党建工作小组、精神文明小组和社区管理小组。每月中旬的星期三，我们结合“三位一体”会议举行社区“议事园”活动。对小区实行分片和网格化管理，设立9个片长和44个楼组长。在小区绿化、保洁、垃圾分类、治安、文明测评等工作中，小区组建了有150多名志愿者参加的队伍，为保一方平安、维护小区整洁文明发挥了积极作用。 7{f&L '
目前小区作为街道居民自治试点小区，将进一步推动居民自治工作走向深入和规范，从而获得广大业主更加广泛的参与和支持，为今后化解更加复杂的小区矛盾奠定坚实基础。 1g9Q vz3
七、大处着眼，小处着手，妥善处理小区事务 W%b <(T;
有了小区工作的整体路线图以后，还应本着“大事小做，小事大做”的辩证法将其付诸实施。就是对重大事项不能忽视每一个细节，而对业主投诉的小事决不能掉以轻心。业主提出的投诉关系到业主的切身感受，处理是否得当直接关系到“三位一体”的形象，更关系到物业公司物业费的收取与调整。 %1SA!1>j
以下是几个具体的例子： aq~hl7MTj
1.装潢施工噪音扰民。“三位一体”授权物业公司推行装潢保证金制度。在业主和装潢公司办理装潢许可登记时，由装潢公司缴纳装潢保证金，并与物业公司签署装潢协议。不允许在早8:00-晚6:00以外及节假日时间进行有噪音的活动。若装潢公司在装修期间没有违反相关规定，在装修完成后，保证金全额退还。若违反规定的，物业公司在接到业主投诉后，进行录音、录像、拍照取证。第一次扣100元，第二次200元，第三次400元，以此倍增类推。由于物业不具有执法权，所以所扣除的费用不是作为罚款，而是作为小区的公共收益处理。 W?~G_4
2.电瓶车进楼道。在小区开出两个由专人管理的地下停车库，根据自收自支的原则收取停车费，并且安装了插座收费充电，如有丢失照价赔偿。同时还有免费地下停车库可供车主使用，逐步引导电瓶车停到地下。 q,V JpqQ
3.群租和物业费收缴问题是一个顽症。对此采取加强小区大门门禁和单元门禁的方法实行长效治理。大门门禁主要用于机动车辆的监控和收费，单元进出人员需要刷卡（卡收取工本费，租户收取文明保证金）。这样，一可以有效防止盗窃现象，二可以增加小区停车收入，三可以对流动人口实行有效监控（门卡与住址及个人信息关联），四可以通过设定门卡的有效期提高物业费的收缴率。 Q6Y1Jr">X
4.绿化与停车矛盾。对以前遭到汽车碾压的绿化，我们平衡小区的停车矛盾与绿化需求，对以前狭窄的道路适当拓宽，并加高路沿，对以前偏大的花坛进行缩小但同时提高绿化档次，这样使得车辆可以方便停靠和顺利通行，而绿化也得到有效保护。对行人践踏而损毁的绿化，我们一方面补种草籽，另一方面把小区内过于密集或者不是很必须的绿化加以移植，构成绿色篱笆，同时节约成本。对个别确因通行需要而必须开出来的人行道路，采取青石板、鹅卵石和地砖等材料，把道路建设成小区景观。目前小区内遭到损毁的绿化已经得到全面恢复，南门外的绿化已经成为小区的一道风景。 l_iucN
5.垃圾分类减量。小区的垃圾处理存在先天不足，规划建设时，小区和对面学校共用一个生活垃圾房。对此，学校的学生家长非常不满，而小区原有的一个建筑垃圾房也于去年垮塌。小区自己实施垃圾分类没有场所，没有条件。在街道领导的关心下，按照环卫署对垃圾处置场所的统一要求，我们将垮塌的建筑垃圾房重新建设为垃圾综合处理所，它集建筑垃圾、绿化垃圾、大件垃圾堆放和生活垃圾处理功能于一体。为了消除周边居民的抵触情绪，我们创造性地提出把垃圾房建设成为环保绿化屋。采用钢结构框架和绿化网对垃圾房进行整体覆盖，然后种植凌霄花、爬墙虎、紫藤、牵牛花等藤类植物，从地面和墙头攀援而上，一两年后形成一个绿化浓密覆盖、鲜花争奇斗艳的景观建筑，今后还要把这里作为一个绿化环保的宣传场所。目前来看，这一方案得到了业主的广泛认同，为下一步开展垃圾分类减量工作打下了坚实基础。 E4[
|= <
Xhtc0\0"(
民生连着千万家，社区的小事就是国家的大事。业委会工作要取得一点成绩，离不开党和政府的坚强领导，离不开“三位一体”的凝心聚力，离不开广大业主的信任和支持。衷心希望自己的一点管窥之见能对小区管理工作有所帮助。
