作者：沈君慧律师 浙江信专律师事务所
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案例：2016年6月8日，赵某与王某签订了一份房屋租赁合同，约定赵某把自己所有的位于海宁市某小区8幢2单元502室的房屋租给王某，租赁期从2016年7月1日至2019年6月30日，每年租金为8000元（含物业费），付款方式为一年一付。此后，王某向赵某支付了第一年房屋租金8000元。
2017年1月，赵某与李某签订房屋买卖合同，把该套房屋卖给了李某，之后完成了产权变更登记，于是李某成为了新房东。之后，李某对王某仍旧租住在自己的房屋中表示不满，多次上门催促其搬走。在王某未搬走的情况下，李某采取停水停电的做法，导致王某无法正常生活。王某不得已向法院提起诉讼，要求李某继续履行原租赁合同。
类似上面所说的事情，现实中真正发生的可能是不多的，但是不少新房东都会关心：“我能否要求原来的租客搬走呢？即使赔点钱我也愿意。”可能在当初买房时，准新房东也多少知道房屋是租给了别人的，但是对法律上不了解，想当然地以为买了房就可以让原租客搬走，或者在成为新房东后，想要重新利用该房屋，便提出让原租客搬走。那么，新房东的这一诉求能否得到法律上的支持呢？
一、原则上：“买卖不破租赁”，新房东无权要求原租客搬走
“买卖不破租赁”，是法律上的一个通俗说法，它源于《合同法》第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”按照这一规定，如果租赁发生在前，之后房屋的产权发生变更的，那么承租人和原房东之间的租赁合同仍然是有效的，租赁关系将继续存在，只不过在这个法律关系中新房东取代了原房东而已，新房东要受到租赁关系的约束。
“买卖不破租赁”，它的出发点是法律对于租客的交易安全的保护，不然诸位可以试想一下：租客租了一个店铺才刚刚装修好，这时房东就把房屋卖给了他人，如果法律不保护租客，那么意味着租客还没来得及开张就要搬出去，那么哪个租客会愿意再租呢？租客就会变得非常没有安全感，这一定不是法律的初衷。
所以，上面的案例中李某的做法是不合法的，虽然他买了该房屋成为了新房东，但是原来的租赁合同继续有效，将对他产生拘束力，他是无权要求王某搬走的。海宁市法院经审理判决，李某继续履行王某与赵某于2016年6月8日签订的租房协议。
二、这四种情况下，新房东有权要求原租客搬走
第一种：先抵押后租赁
“买卖不破租赁”适用的是先租赁后买卖，所以选择保护租客，但如果该房屋先抵押后租赁的，那就不一样了。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条，“房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”，承租人无权要求继续履行租赁合同，即新房东有权要求原租客搬走，这是法律对于抵押权人的特殊保护。
第二种：先查封后租赁
和上面第一种类似的是，如果该房屋先被查封后租赁的，那么租客也无权要求继续履行租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条，“房屋在出租前已被人民法院依法查封的”，承租人也无权要求继续履行租赁合同，即新房东有权要求原租客搬走。
第三种：当事人另有约定
如果原房东与租客在租赁合同中约定，在租赁期内房屋的产权发生变动的，租赁合同将于产权变更之日终止，那么，当原房东将房屋卖给新房东，产权完成变更后，原房东和租客的租赁关系就结束了，此时新房东有权要求租客搬走。当然，这种情况在实践中是比较少见的。
第四种：新房东行使合同解除权
这一种有别于前三种，因为它没有突破“买卖不破租赁”的原则，新房东仍要受租赁合同的约束。那是否就意味着新房东在任何情况下都无权要求原租客搬走了呢？答案是否定的。因为如果租客不履行合同义务，存在不按时交纳租金，经新房东催告后仍不履行，或者擅自转租等行为，严重影响租赁合同的继续履行或者合同的目的已无法实现，那么新房东可依照租赁合同（如果约定了出租人合同解除权的话）或者法律规定行使解除权，要求租客腾退房屋。
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