AY AU 6}^x#9\ 环沪环杭区域调研继临安《杭州唯一“不限购”的临安区成立才半年,房价却一下子焉了!》、海宁《杭州买房摇号打“新股”,海宁从此不淡定了!》、嘉善《嘉善:“溢价乱象”背后,难掩房价已经滞涨的现实!》之后,第四站我们来到平湖。
q+?&w'8 ?Mjs [| p<mL%3s0 平湖,位于嘉兴市东南部,杭州湾北岸,与上海市金山区毗邻。与同样毗邻上海的嘉善相比,平湖因为不在高铁廊道上,对接上海的交通并不顺畅。平湖的的房地产,主要以本地消化为主,上海除了金山区以外,几乎没有人看得上平湖的房子。
\p4*Q}t *k{Llq OrkcY39"~a 但是,自从2016年出了“张江长三角科技城”的概念后,情况已开始发生了转变,越来越多的投资客开始瞄准这颗可能冉冉上升的“明日之星”。
%xkuW]xk T3wTMbZ!VK oGcgd$%ZB 平湖到底值不值得投资?新埭“张江长三角科技城”的明星楼盘融创江南悦到底值不值得买?且看米宅带来的独特视角!
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@]Jq28 q8{Bx03m6 区位分析
j1_>>xB Wg|6{'a 与上海接壤的5县市中,平湖交通最“蹩脚”
REh"/d *~PB /TMVPnvz. 区块图
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b] 5dBZ( T"g_a|7Tj 客观的说,平湖是与上海陆上接壤的5县市中“同城效应”最弱的一个。
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B v}DNeIh~ b `P6Ox3 昆山最早地铁、高铁与上海对接。
f7&ni#^Ztj RuHDAJ"&a {]IY;cL 太仓有5条城际公交最快20分钟接轨上海7、11号线,和明年接轨上海东、西、北、中4个方向的高铁。
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%FQ nAP*w6m0j 与上海只有一小段边界的吴江(成为苏州市辖区的一部分),不仅已经开通了苏州轨交4号线直达苏州市中心和两大高铁站,到新开通的上海轨交17号线东方绿舟站也只20分钟车程。
Es[3Ppz D[>:az` WL+EpNKSf 嘉善有高铁、普铁通往虹桥、上海南站。
upMs yLp( [Q T ;~5 ug%7}& 平湖呢?下午5点之后,唯一与外界联系的只有半小时一趟的K166公交车(平湖市区东方路首末站6:00-20:25、高铁嘉善南站6:50-21:15),单程约45分钟,票价5元。到了嘉善南站,还需最快23分钟高铁,29.5元到上海虹桥站。也就是说,即使你在上海虹桥站旁的虹桥商务区上班,每天往返平湖至少也要花3个小时70元车费,且上海虹桥最晚不得错过20:35发车的这班高铁(先到嘉善南站再转K166路)回家。因此,“工作在上海、居住在平湖”至少目前还不太现实。
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zTue(Kr 未来规划
%p\~ L 0Ckw},, 最难产的沪乍杭铁路,对平湖的作用廖胜于无!
Ox)<"8M Wps^wY T>'w]wi 沪乍杭铁路是国家“十三五”规划中,铁板钉钉要修建的一条铁路,也是上海接轨长三角的5条廊道中,唯一尚未规划公示的线路。
f#c}}>V8 (\qf>l+* `C4(C4u 但从已经披露的信息看,可以基本确定:这是一条设计时速不低于200公里/小时的客货两用铁路,是沿海铁路大通道的重要组成部分。东起上海东站(浦东机场旁),途经杭州湾北翼的上海市南汇(临港)新城、奉贤区、金山区;嘉兴市平湖、海盐、海宁等县市,接入杭州西站枢纽,大概率将于2019-2020年开工、2023-2025年左右建成,开通D字头列车。这条铁路将结束平湖不通铁路的历史,有助于推动环杭州湾大湾区的经济发展。
J{4=:feIC? P,8TO-e7 pauO_'j_1p 但沿杭州湾城市的产业定位,几乎确定了这条线不可能是人流量密集的客运廊道,对于纾解上海置业刚需效果有限。究其原因,主要罗列以下几条:
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hFn HDhkg-QC U/Cc!WXV] 1、无论是现在规划的沪乍杭铁路,还是过去作过可行性研究的湖嘉乍铁路,从一开始就是作为世界第一大港——洋山深水港的疏港大通道,未来这条铁路的货运将占很大比重。
$bhI2%_`M [Vbdsu9 ;-JF1p 7; 2、除沪杭两端城市外,这条铁路沿线不经过任何一个地级以上城市,能直达县级城市主城区的,也只有海盐、海宁2个。即使是该线在与上海直接接壤的平湖市,规划站位也只是在平湖主城区与乍浦港区交界的城乡结合部,距两边的核心区都有不短的距离。而沪乍杭主线在上海境内,也未接入南汇(临港)、奉贤(南桥)、金山(石化)的核心区。现状上海市境内建成区面积最大的杭州湾北岸城镇——金山滨海地区,在“上海2035”城市总体规划中也降格成了核心中心镇(与崇明城桥地区一个等级),连“一区一新城”的地位都未争取到。
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56 3、该线建成后,能否经由金山铁路,接入上海南站或上海虹桥站,是决定将来该线能否有生命力的关键指标。奈何金山铁路是较低等级的普速铁路,虽为开通上海南-金山的市域动车组改造提速到了160公里/小时,但仍是进出洋山深水港的现状浦东铁路的重要疏港通道。在现状上海南站、虹桥站和金山铁路运能都饱和的状态下,即使未来建设了沪乍杭-金山铁路的联络线,也未必能给平湖塞进上海南或虹桥站几趟车,大量沪乍杭的始发终到车只能进上海东站(浦东机场旁)或奉贤站(轨交5号线终点平庄公路站)。
@CM5e! &tUX( N(i.E5&9 最需要通过这条铁路对接上海市中心的其实就是平湖,这些城镇通过现状高速公路到上海市中心也就1小时车程,未来沪乍杭铁路开通,如果只能去往东站(浦东机场)或奉贤,那么从东站或奉贤站进入上海市中心的时间,远比直接从平湖驾车去上海市中心的时间还要长。倘若果真如此,那么这条铁路对平湖而言,就只剩下两个功能,一是新增了一条去往杭州的铁路通道;二是开通了一趟去往浦东机场的专列。
<mJ8~ SEnr"} E|-oUzt 4、在沪乍杭铁路规划建设的同时,新的沪杭城际高铁二线又呼之欲出了。这条铁路在嘉兴以东,贴着老沪杭普速铁路走,会经过现状嘉兴站、嘉善站、枫泾站、松江南站,同时进上海南站和虹桥站,在桐乡以西与沪乍杭并线去杭州西站。由于老沪杭铁路行经的都是嘉兴、嘉善等城市的主城区,预计这条城际线2023年建成后,将成为沪杭短途客流最密集的通勤廊道,势将进一步弱化沪乍杭的客运功能。最终沪乍杭,恐将沦为杭州湾北岸城镇去浦东机场的机场专线铁路而已。
gR/?MJ(v yFm88 [m! P(o 沪乍杭铁路规划图
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B|o@|zF # a4OtRiI 杭州湾是重化湾区
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`lp56 跟“宜居”扯不上半毛关系!
:/gHqEC24 %4R1rUrgt| {.U:Ce “环杭州湾大湾区”口号叫得再响亮,也改变不了杭州湾沿岸,作为上海、浙江两地重型装备产业、化工、核电、港口仓储产业聚集带的定位。
UOj*Gt& .Tl,Ek( "kFNOyj3\ 就好比中国第4个国家级新区,舟山群岛新区早在2011年就设立了,但这7年来,给舟山房产升值带来的效用很有限。又如:上海临港新城,号称“特区中的特区”,实行比上海其他地方优厚得多的“双特”政策,到现在房产均价仅与金山石化地区“中心镇”一个档次,连崇明县城、奉贤南桥新城的房价都比它高。
}x#e.}hf& ga,kKPL ,dd1/zm 秦山核电站“30公里控制区”
t!xdKX& } 4YY!oDN: {ZdF6~+H(! 7'At_oG /)RH-_63 平湖西临秦山核电站,主城区(当湖街道、曹桥街道)、乍浦镇、林埭镇,都在秦山30公里控制区范围内(详见《核隐患下的杭州湾》一文)。杭州湾沿岸的新仓镇、独山港镇,又在上海金山石化总厂的“下风口”(长三角一带盛吹西南风)。这种环境敏感区域,哪怕是GDP产值再高,都跟“宜居”扯不上半毛关系。
]>Dbta.27 Cj }H'k<B .p Mwa 秦山核电站
xxg/vaQt=s K8&) kfyI "3 ++S ;Y8>? : &nF> 上海金山石化总厂
|Ch,C com4@NK l['p^-I 9,&xG\z= "\vQVZd-E 4
LRaO}-<b g9;s3qXiG 九龙山
sZ7,7E|_ pyX:$j2R+% 周末暑假小玩可以,度假地产不值得买
7K&Uu3m #l`\'0`. i`<L#6RBT 别尽扯什么九龙山省级旅游度假区之类的,杭州湾毕竟不是三亚的亚龙湾,也不是厦门的鼓浪屿。黄咋咋的海,呼啦啦的风,沿湾满眼都是石化烟囱、输油管道、高压走廊、核电基站、集装箱卡车和堆场,有啥度假属性而言!也不必说什么乐满地水上乐园、高尔夫、赛车场、马会之类的,这些在上海迪士尼、佘山、上赛场面前都是“大巫见小巫”!
L%3Bp/`S Y^DGnx("m hi(e%da 因此,九龙山,上海人周末暑假小玩一下可以,买个房当度假产品,既不好租,又不好卖,还是别“入坑”为好!
eB_r.R{ raSga'uT; 0 ;)Q 平湖引以为傲的九龙山度假区
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1M_Vhs^ *_J{_7pwe 热点板块
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Fr9m o%`=+-K 1、平湖主城区:本地去化为主,出行借力嘉善高铁
{98e_z w Q {~$7J dIh+h|: 整个平湖市,宜居度最高的当属市政府所在地当湖街道,城内的东湖,颇有一点缩小版“嘉兴南湖”的风韵。平湖市区目前在售的融创海越府,位于城北的国家级平湖经济技术开发区内,在售1号楼和3号楼,面积段75平、89平(小三房二厅二卫)、115平,均价15900元/平米(已是政府限价)。平湖县域经济底子好,本地购买力强盛,每每有品牌楼盘推出,都能较快去化。但是作为平湖以外的投资客,同样的价格,不如买在嘉善、海宁等接沪融杭效应更明显的城市。
^~vM*.j~j VpB)5> K1R?Qt,qDF 平湖主城区美丽的东湖
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, 2、乍浦:高富帅的化工港城,房价是金山石化的一半
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jrU-( dKD:mU",M 平湖市南部重镇乍浦,是浙江省排名前十、嘉兴市排名第一的工业强镇。乍浦1992年就设立了省级经济技术开发区,2001年,嘉兴市又成立了直属派出机构嘉兴港,区统一领导嘉兴港务局、乍浦经济开发区和乍浦镇。市里直接投钱发展乍浦,使其经济发展进入快车道。
&Ruq8n< Nmt~1.J XR[=W(m} 虽然当地也很注重生态建设,相继获得浙江省园林城镇、森林城镇称号,也拥有九龙山国家森林公园和省级旅游度假区,建设了游艇码头、高尔夫球场、马场、水上主题乐园等设施,但是再美的“绿色”小环境,也奈何不了英荷壳牌、日本帝人、以色列化工、德山化工、韩国晓星、新加坡美福、嘉兴石化、三江化工、浙江信汇、嘉化能源等一大批国内外知名化工企业落户乍浦的“产业”大环境。加之上海石化总厂、秦山核电站等环境敏感大户亦近在咫尺。
$%'3w~h` Wb cm1I) QS\wtTXj 这个经济领跑整个嘉兴市,占地54平方公里的乍浦镇,常住人口竟不到10万,足以证明本地以外的居民,纵使能够接受在乍浦就业,也很难对移居乍浦感兴趣。
}(XKy!G6
/NiD#s0t RP+)sCh 乍浦镇上当下第一品级豪宅当属中南泷悦府,均价13000元/平米,目前20、22号楼在售,主力户型65平、84-85平(小三房二厅二卫)。相较10多公里外的上海金山石化地区,房价低了一半,对“石化”有天然免疫力的金山石化居民可以考虑。
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NlL`g n{etDO 化工企业林立的“港城”乍浦
E]m?R 4 1iLU{m9 #,6T. O Z_S{$D 7m]J7 +4 3、新埭:“张江长三角科技城”,屌丝的逆袭,还是皇帝的新装?
lQ!OD&6 g3{UP]Z71 k 9z9{ 这个平湖的特殊存在,发展得好有可能成为“下一个花桥”,发展不好,那真的连P都不是。