31F^ 38 61 sEeM 环沪环杭区域调研继临安《杭州唯一“不限购”的临安区成立才半年，房价却一下子焉了！》、海宁《杭州买房摇号打“新股”，海宁从此不淡定了！》、嘉善《嘉善：“溢价乱象”背后，难掩房价已经滞涨的现实！》之后，第四站我们来到平湖。
E{\T?dk1$ +S1h~@c:B _^$F^}{& 平湖，位于嘉兴市东南部，杭州湾北岸，与上海市金山区毗邻。与同样毗邻上海的嘉善相比，平湖因为不在高铁廊道上，对接上海的交通并不顺畅。平湖的的房地产，主要以本地消化为主，上海除了金山区以外，几乎没有人看得上平湖的房子。
!G<gp4Js+N p77=~s <W^>:!?w 但是，自从2016年出了“张江长三角科技城”的概念后，情况已开始发生了转变，越来越多的投资客开始瞄准这颗可能冉冉上升的“明日之星”。
f'tQLF[r< 2ppJ;P{k +xU=7chA 平湖到底值不值得投资？新埭“张江长三角科技城”的明星楼盘融创江南悦到底值不值得买？且看米宅带来的独特视角！
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$J]NWgXl@ jS|jPk|I. 区位分析
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. 与上海接壤的5县市中，平湖交通最“蹩脚”
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7Bd 区块图
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B DX>J3h 客观的说，平湖是与上海陆上接壤的5县市中“同城效应”最弱的一个。
!nQoz^_`P oJc7a z M{=p0?X 昆山最早地铁、高铁与上海对接。
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=A_{U (> eMP0BS" 太仓有5条城际公交最快20分钟接轨上海7、11号线，和明年接轨上海东、西、北、中4个方向的高铁。
}kJ9< h, YdYaLTz R#ya9GN{ 与上海只有一小段边界的吴江（成为苏州市辖区的一部分），不仅已经开通了苏州轨交4号线直达苏州市中心和两大高铁站，到新开通的上海轨交17号线东方绿舟站也只20分钟车程。
,8DjQz0ZPo b8 6c[2 Q.V+s 嘉善有高铁、普铁通往虹桥、上海南站。
g}BS:#$ q 1A0-W#4 ~! e(e2 平湖呢？下午5点之后，唯一与外界联系的只有半小时一趟的K166公交车（平湖市区东方路首末站6:00-20:25、高铁嘉善南站6:50-21:15），单程约45分钟，票价5元。到了嘉善南站，还需最快23分钟高铁，29.5元到上海虹桥站。也就是说，即使你在上海虹桥站旁的虹桥商务区上班，每天往返平湖至少也要花3个小时70元车费，且上海虹桥最晚不得错过20:35发车的这班高铁（先到嘉善南站再转K166路）回家。因此，“工作在上海、居住在平湖”至少目前还不太现实。
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@y|JIBBRc !F2JT@6 未来规划
/1hcw|cfC H.O& seY 最难产的沪乍杭铁路，对平湖的作用廖胜于无！
#qEUGD ` j,1cb,}=^ }To-c' 沪乍杭铁路是国家“十三五”规划中，铁板钉钉要修建的一条铁路，也是上海接轨长三角的5条廊道中，唯一尚未规划公示的线路。
|9)y<}c5oM mE9ytFH\k jz I,B 但从已经披露的信息看，可以基本确定：这是一条设计时速不低于200公里/小时的客货两用铁路，是沿海铁路大通道的重要组成部分。东起上海东站（浦东机场旁），途经杭州湾北翼的上海市南汇（临港）新城、奉贤区、金山区；嘉兴市平湖、海盐、海宁等县市，接入杭州西站枢纽，大概率将于2019-2020年开工、2023-2025年左右建成，开通D字头列车。这条铁路将结束平湖不通铁路的历史，有助于推动环杭州湾大湾区的经济发展。
5X^`qUSv dAaxbP| D e$K 但沿杭州湾城市的产业定位，几乎确定了这条线不可能是人流量密集的客运廊道，对于纾解上海置业刚需效果有限。究其原因，主要罗列以下几条：
yQFZRDV~ 2W/*1K} DRRy5+,I 1、无论是现在规划的沪乍杭铁路，还是过去作过可行性研究的湖嘉乍铁路，从一开始就是作为世界第一大港——洋山深水港的疏港大通道，未来这条铁路的货运将占很大比重。
g{hbq[>X] )-i (%;,*e Q.f D3g 2、除沪杭两端城市外，这条铁路沿线不经过任何一个地级以上城市，能直达县级城市主城区的，也只有海盐、海宁2个。即使是该线在与上海直接接壤的平湖市，规划站位也只是在平湖主城区与乍浦港区交界的城乡结合部，距两边的核心区都有不短的距离。而沪乍杭主线在上海境内，也未接入南汇（临港）、奉贤（南桥）、金山（石化）的核心区。现状上海市境内建成区面积最大的杭州湾北岸城镇——金山滨海地区，在“上海2035”城市总体规划中也降格成了核心中心镇（与崇明城桥地区一个等级），连“一区一新城”的地位都未争取到。
+1eb@b X Q:]v4 /MT Xx^v%[!`+ 3、该线建成后，能否经由金山铁路，接入上海南站或上海虹桥站，是决定将来该线能否有生命力的关键指标。奈何金山铁路是较低等级的普速铁路，虽为开通上海南-金山的市域动车组改造提速到了160公里/小时，但仍是进出洋山深水港的现状浦东铁路的重要疏港通道。在现状上海南站、虹桥站和金山铁路运能都饱和的状态下，即使未来建设了沪乍杭-金山铁路的联络线，也未必能给平湖塞进上海南或虹桥站几趟车，大量沪乍杭的始发终到车只能进上海东站（浦东机场旁）或奉贤站（轨交5号线终点平庄公路站）。
99[v/L>F WVx^}_FD0 #BIY[{! 最需要通过这条铁路对接上海市中心的其实就是平湖，这些城镇通过现状高速公路到上海市中心也就1小时车程，未来沪乍杭铁路开通，如果只能去往东站（浦东机场）或奉贤，那么从东站或奉贤站进入上海市中心的时间，远比直接从平湖驾车去上海市中心的时间还要长。倘若果真如此，那么这条铁路对平湖而言，就只剩下两个功能，一是新增了一条去往杭州的铁路通道；二是开通了一趟去往浦东机场的专列。
(cp$poo cejD(!MKe .]; ` 4、在沪乍杭铁路规划建设的同时，新的沪杭城际高铁二线又呼之欲出了。这条铁路在嘉兴以东，贴着老沪杭普速铁路走，会经过现状嘉兴站、嘉善站、枫泾站、松江南站，同时进上海南站和虹桥站，在桐乡以西与沪乍杭并线去杭州西站。由于老沪杭铁路行经的都是嘉兴、嘉善等城市的主城区，预计这条城际线2023年建成后，将成为沪杭短途客流最密集的通勤廊道，势将进一步弱化沪乍杭的客运功能。最终沪乍杭，恐将沦为杭州湾北岸城镇去浦东机场的机场专线铁路而已。
iP?lP= M cd g &) '=UsN_@ 沪乍杭铁路规划图
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1Nz#,IdQ 3I oN. 杭州湾是重化湾区
LEAU3doK; h 3p~\%^ 跟“宜居”扯不上半毛关系！
tU-jtJ C1-Jj_XQ. >6'brb “环杭州湾大湾区”口号叫得再响亮，也改变不了杭州湾沿岸，作为上海、浙江两地重型装备产业、化工、核电、港口仓储产业聚集带的定位。
wy""02j :ZXaJ! `t7GYmw^# 就好比中国第4个国家级新区，舟山群岛新区早在2011年就设立了，但这7年来，给舟山房产升值带来的效用很有限。又如：上海临港新城，号称“特区中的特区”，实行比上海其他地方优厚得多的“双特”政策，到现在房产均价仅与金山石化地区“中心镇”一个档次，连崇明县城、奉贤南桥新城的房价都比它高。
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*7!)8 秦山核电站“30公里控制区”
&qm:36Y7Xg f%%'M.is Xs)?PE [ .zJZ*\2ob ]/Cu, mX 平湖西临秦山核电站，主城区（当湖街道、曹桥街道）、乍浦镇、林埭镇，都在秦山30公里控制区范围内（详见《核隐患下的杭州湾》一文）。杭州湾沿岸的新仓镇、独山港镇，又在上海金山石化总厂的“下风口”（长三角一带盛吹西南风）。这种环境敏感区域，哪怕是GDP产值再高，都跟“宜居”扯不上半毛关系。
Oz=!EG|N sw,p6T[ T 6=~vOzTJ 秦山核电站
n&E/{o( sb% l N (>-(~7PR g7K<"Z {M nwJ c%0 上海金山石化总厂
J^mm"2 e?e oy | bhCAx W V|;os KwxJ{$|xH 4
iv6bXV'N VWM r\] g 九龙山
.b<wNUzP vARZwIu^D 周末暑假小玩可以，度假地产不值得买
}G<A$*L1 ^ E3 HY@j ho6,&Bp8 别尽扯什么九龙山省级旅游度假区之类的，杭州湾毕竟不是三亚的亚龙湾，也不是厦门的鼓浪屿。黄咋咋的海，呼啦啦的风，沿湾满眼都是石化烟囱、输油管道、高压走廊、核电基站、集装箱卡车和堆场，有啥度假属性而言！也不必说什么乐满地水上乐园、高尔夫、赛车场、马会之类的，这些在上海迪士尼、佘山、上赛场面前都是“大巫见小巫”！
@Z@S;RWSU rTeADu_vf o H]FT{ 因此，九龙山，上海人周末暑假小玩一下可以，买个房当度假产品，既不好租，又不好卖，还是别“入坑”为好！
w)}@svv" Z C&4uNUr &G7@lz@sK+ 平湖引以为傲的九龙山度假区
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9|>5;Ej uJJP<mDgA 热点板块
Kxsj_^&|i U> {CG+X `^DP<&{ 1、平湖主城区：本地去化为主，出行借力嘉善高铁
22D,,nC0+= N 0(($ 8G 4Gsq)i17j 整个平湖市，宜居度最高的当属市政府所在地当湖街道，城内的东湖，颇有一点缩小版“嘉兴南湖”的风韵。平湖市区目前在售的融创海越府，位于城北的国家级平湖经济技术开发区内，在售1号楼和3号楼，面积段75平、89平（小三房二厅二卫）、115平，均价15900元/平米（已是政府限价）。平湖县域经济底子好，本地购买力强盛，每每有品牌楼盘推出，都能较快去化。但是作为平湖以外的投资客，同样的价格，不如买在嘉善、海宁等接沪融杭效应更明显的城市。
<-!' V,c ?WrL<?r)}U 3\5I4#S 平湖主城区美丽的东湖
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:a M@"#F w)Y}hlcq Aoy=gK 2、乍浦：高富帅的化工港城，房价是金山石化的一半
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_/F}y[B7d P~@I`r567 平湖市南部重镇乍浦，是浙江省排名前十、嘉兴市排名第一的工业强镇。乍浦1992年就设立了省级经济技术开发区，2001年，嘉兴市又成立了直属派出机构嘉兴港，区统一领导嘉兴港务局、乍浦经济开发区和乍浦镇。市里直接投钱发展乍浦，使其经济发展进入快车道。
{G _|gs TA+/35^? Jv D`RUh 虽然当地也很注重生态建设，相继获得浙江省园林城镇、森林城镇称号，也拥有九龙山国家森林公园和省级旅游度假区，建设了游艇码头、高尔夫球场、马场、水上主题乐园等设施，但是再美的“绿色”小环境，也奈何不了英荷壳牌、日本帝人、以色列化工、德山化工、韩国晓星、新加坡美福、嘉兴石化、三江化工、浙江信汇、嘉化能源等一大批国内外知名化工企业落户乍浦的“产业”大环境。加之上海石化总厂、秦山核电站等环境敏感大户亦近在咫尺。
>fgV!o4 .Mz rj{^Y _;k))K^ 这个经济领跑整个嘉兴市，占地54平方公里的乍浦镇，常住人口竟不到10万，足以证明本地以外的居民，纵使能够接受在乍浦就业，也很难对移居乍浦感兴趣。
SqT+rvTh t\lx*_lr PjU.4aZ 乍浦镇上当下第一品级豪宅当属中南泷悦府，均价13000元/平米，目前20、22号楼在售，主力户型65平、84-85平（小三房二厅二卫）。相较10多公里外的上海金山石化地区，房价低了一半，对“石化”有天然免疫力的金山石化居民可以考虑。
83: qIfF `e+eL*rZ~ @Hst-H.l<l 化工企业林立的“港城”乍浦
QtfLJ5vi D o!]t7Y$ z9^_5la# {A LOs^ _- 5K|s]Y; 3、新埭：“张江长三角科技城”，屌丝的逆袭，还是皇帝的新装？
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PfEI 4,ewp coC% 这个平湖的特殊存在，发展得好有可能成为“下一个花桥”，发展不好，那真的连P都不是。
