[公益讨论]【信专普法】买了学区房，户口迁不进，这一问题如何预防？ [复制链接]

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只看楼主倒序阅读使用道具 0 发表于: 2017-04-10 12:13:09 , 来自:浙江省嘉兴市

买了学区房，户口迁不进，这一问题如何预防？

作者：吕菲菲浙江信专律师事务所

联系地址：平湖市环城北路653号东梯6楼

（大润发西200米）

年初，王某通过某中介公司购买钟埭街道红建花苑的一套房子，为的就是能让即将达到学龄的孩子迁入户口后可以顺利入学。可是，当王某拿着已经办理下来的房屋产权证书去公安机关办理落户手续时，却发现原房主并未将户口迁出。公安户籍部门民警告诉她，按有关户籍管理规定，一套房子的户口只能属于一户居民，因原房主户口未迁出，不能为她办理新户口迁入手续。可当王某联系到原房主时，原房主却不愿将户口迁走。王某对于自己在购房前忽略了户口问题，后悔万分。
对于王某的这一问题，在当前二手房买卖过程中时有发生。买方一旦忽略户口问题就会给后续带来不小的麻烦。比如买卖交易手续完成后，卖方或者卖方家庭成员的户口不配合迁出，购房者户口无法迁入；又或者虽卖方及其家庭成员户口已迁出，但发现仍有其他人员占用户口，购房人难以迁入户口；更有甚者购房人因小孩读书高价购买“学区房”，购得房屋后发现该“学区房”户口就读名额已被占用，购房人无法使用该学位，购房目的完全落空。
二手房落户的问题至今难以完满解决，根源就在我国户籍管理制度上，我国现行户籍制度对此并无明文规定，属于政策空白。1958年全国人大常委会颁布实施的《户口登记条例》并没有涉及户口强制迁出的规定，这使得现实中落户纠纷只能以协调为主。因此，户口问题事后补救是非常困难的，关键还是需要“防患于未然”。针对这一问题，笔者建议在购房时要注意以下几点：

第一，应全面了解房屋户籍情况。
买方在购房前应要求房东出示户口簿，或到房屋所在地的派出所进行查询、核实房屋内的户籍情况记录。

第二，对户口迁移问题、付款方式进行明确具体的约定。
对于确有户口存在的房屋，买方可以在合同的“附加条款”中注明户口问题。要求卖方在过户之前迁移户口，同时约定“只有在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时，才支付需缴纳的购房款”。而购房款一般分为三笔支付，定金、首付款和尾款，每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。交付的定金，可以约定的适当高一点。一旦对方违约，将适用双倍返还的定金罚则。同时，尾款部分，可以约定待卖方将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房价款。

第三，约定详备的违约条款和争议解决条款。
买方可在合同中约定，卖方将户口迁出是其附随义务。如果卖方未能及时履行该项义务，卖方就应该承担违约责任，这就会涉及到损害赔偿问题。但如果买卖合同中只是笼统地规定：“若由于卖方的原因没有将户口及时迁出，导致买方经济损失的，应当承担赔偿责任”，没有约定赔偿责任的具体标准，则买方需要举证证明其受到的损失，没有合理损失则很难获得赔偿，这种情况下买方举证难度就会比较大。所以，有必要对户口延期迁出违约责任做出具体规定。如可以约定为：“若卖方没有按照合同约定期限迁移所有的户口，每逾期一日则按照房屋总价的万分之五计算违约金，直到卖方房屋内户口全部迁移为止。同时，买方有权直接从未付房款中扣除违约金，不足部分仍然可以向卖方进行追偿。”
从促成交易和降低风险的原则出发，约定较高的逾期违约责任能有效地督促卖方及时履行合同中户口条款，维护守约方的权益，避免不必要的争议。同时这种明确的违约责任条款，在诉讼时可以减轻守约方的举证责任，不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。

在购买二手房时，户口问题至关重要。因此在购买二手房前一定要做好户口调查，评估好风险，约定完备的房屋户口迁移条款以及违约条款，那么即使出现了纠纷，也可以很好地维护自己的合法权益。

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