全国棚改一刀切被叫停，三四线房价要跌了吗？ XUnw*3tPJ
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6月25日，各地PSL(抵押补充贷款)审批暂停，回收国开行总行，等待新政策。微博网友称，这意味着棚改债的全面叫停。 K)5j
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据统计，2014~2016年，通过棚改货币化安置分别去化商品房库存3800万平方米、1.5亿平方米和2.5亿平方米，分别占当年商品房销售面积的3.2%、12%和16%。机构预计2017年棚改去库存2.6亿平、占当年商品房销售面积的19.3%。 Sp*4Z`^je
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棚改创造了大量的购房需求，对于开发商来说，只要有棚改的地方，开发商就不担心房子卖不出去。 t#3 _M=L
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如今，国开行总行正式收回棚改项目审批权，未来审批收紧，并且将要逐渐用实物安置取代货币化安置。 Ay PtbrO
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宣告了棚改红利时代结束！ Cy *.pzCi
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只要一提到房地产，政俯、银行、开发商、百姓，就是永远也绕不开的四个主体。
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这四者之间什么关系呢，最上面的三层又是怎样一步一步、一环一环把风险转嫁到最底层的老百姓身上的呢？ 0 a bQY
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我们就来简单的看一看。 jsx&h
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基本的逻辑是，政俯成立公司搞各种基建政绩工程建设，一开始没有钱，就向银行贷款。欠了太多债，还不起了，地方政俯就想到了一个绝妙的主意——土地财政，将土地卖给开发商。开发商用从政俯那里买来的土地向银行抵押贷款，支付购地款。然后建成房子卖给老百姓，用老百姓买房的钱，再去还给银行。 zWH)\>X59
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如果政俯以城投公司的名义，用土地抵押向银行借了1000万，这就是政俯债务。到期没钱还了，就拍卖相应的1000万的土地给开发商。开发商再把这块土地向银行抵押，贷款1000万，支付向政俯购买这块土地的款。政俯再把这笔款拿去还银行的贷款。这样，政俯的1000万债务，转移到了开发商这里，开发商又用这块购买来的土地建好的房，卖给老百姓。老百姓没那么钱，就以按揭贷款的方式，向银行贷款买房，这样，开发商收到了房款后，归还给银行1000万——这样，开发商也不欠银行的钱了，现在欠银行的钱的，是那些购房的老百姓。 -m@PqJF^
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于是乎，通过这一系列的买卖，原来的那1000万债务，就斗转星移、成功地转移到了老百姓的头上。 pWq+`|l$
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政俯欠款越多，就越需要通过拍卖更多的土地或者让土地价格更高的方式来取得更多的资金还清偿债务。当土地价格提高后，开发商当然付出的土地成本也越高，房价当然地要提高。于是，老百姓也要付出更大的代价，去购买房子，背负更多的债务。 j=Izwt>
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海枯石烂，山盟海誓，矢志不渝，就这样，通过这种方式成功的向老百姓转移了债务。最终形成了政俯不断地借钱，老百姓不断地背债的现状。而且，地方政俯借的钱越多，老百姓最终背的债也就越重。 @$'pMg
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如果房地产市场处于上升通道时，商品房和土地的价格上升，这一切还好，银行也愿意贷更多的款给政俯，因为政俯有土地作为抵押。而政俯为了开发建设，也更愿意贷更多的款，花更多的钱来搞政绩工程。 - Ry+WS=
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开发商则因为可以预计的商品房价格处于上升阶段，因此也愿意以更高的价格拍进更多的土地：一，拉高土地价格，可以相应地抬高土地周边的商品房价格，二因为土地价格的不断上涨，才会导致商品房价格的不断上涨，数年以后，仅土地上涨形成的差价就足以得到可观的利润。这时，开发商会利用杠杆以少量的资金获取更多的土地。如：先以10亿拍进一块土地，再用该土地抵押贷款。然后又用该贷款去拍地，如此循环下去，以10亿的资金，拍得数倍于10亿的土地，形成高负债率。 b%vIaP|]B
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而此时的百姓，因为看见的商品房价格上涨，为了买房升值，就更加热切，纷纷加入炒房大军，发家致富、迈向小康。而市场需求量越大，商品房的价格必然会越高。价格越高，当然就获利越大，又会吸引更多的炒房客加入，从而又进一步形成更大的市场需求。 boHbiE
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而一旦房地产市场停滞，政俯的土地可能就卖不出去，开发商建的房子也可能卖不出去，炒房客手里的房子也卖不出去。最终形成政俯的债务无法清偿、开发商的债务也无法清偿，最后一批炒房客手中的房屋也无法清偿。 k61mRO
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结果，银行大量的贷款无法回收，有可能导致兑付困难甚至破产，造成社会的不稳定。因此，一方面，政俯采用一定的行政手段，禁止房价的下跌，而央行此时，也开始放水，即印刷更多的钱，给各商业银行解困。 2dcvB]T !
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印刷更多的钱，即意味着货币的贬值——导致房价又进一步抬高。而这种货币的贬值，必然让手中还有余钱的人，想办法寻求保值的渠道。在各种全力的作用下，房地产市场再次来始疯涨。 >o O]S]W
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比如，政俯欠银行200个亿、开发商欠银行200个亿，购房者，欠银行200个亿，银行欠存款者600个亿。此时，如果没有新的水进来，估计无论是政俯、银行、开发商还是炒房者，估计都要死。但，央行给了银行20个亿，进行定点放水，让这个资金流动起来。 3z u6#3^
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Too Be or Not Too， That‘s a question. P+= m.
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放水给谁，如何放，则不是问题。 I N.g
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当然，是放给地方政俯。 5+;Mc[V3-
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政俯拿这20个亿去还银行欠款？不可能，因为这20亿对银行的债务来说是杯水车薪。政俯拿到这20个亿后，去拆房！比如，拆掉1000户人家的房子，而且只给货币补偿，每户平均拿到补偿款是200万元，这1000户人家拿到补偿款后，就会立即美滋滋的去买新的房子。此时，银行恰到好处放低首付比率，比如，将首付从30%下降到20%，这20亿水放下去后，即可能形成了100亿的购买量！使得市场需求突然放大，形成需求的饥渴... #9Ect@?N0
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房价又开始上涨了...... U| VL+9#hd
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于是，开商发拿着100个亿，去还了银行的债务，赶紧又从政俯那里买进100亿的土地。然后再建房子，再卖出100个亿，然后还了银行的贷款后，又从政俯那里买进100亿的土地。政俯收到200亿的土地款后，还了银行的欠款。 :0QDV~bs
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如果政俯不再借债，开发商不再购进地的话，那么开发商不欠债了，政俯也暂时不欠了，而百姓呢，欠下了银行几百亿的债务！ 79D~Mau#
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不过，经济需要发展，国家需要建设，还是需要不断借债，而且会越来越多。开发商也要贷款，因为想越做越大。 @0]WMI9B"B
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如此不断地循环，债务越来越重，最终如果有一天，实在扛不动了呢？
