（转载）千万房产遭腰斩，海南炒房启示录|房产楼市

逾越

月薪1000穷苦农民

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只看楼主倒序阅读使用道具 0 发表于: 2017-04-06 23:10:08 , 来自:浙江省嘉兴市

温暖的冬日里，一家人躺在海边沙滩上，沐浴着阳光，吃着椰子，打着斗地主，最惬意的假期莫过如此....

这样的画面，时时浮现在温州人杨先生的脑子里。

海南，国际旅游岛，日后绝对是中国的夏威夷，值得炒作！

2010年1月，在看完三亚最贵楼盘凤凰岛后，杨先生迅速回温州召集了几个同伴，大家凑足钱一起杀向售楼处。

杨先生以公司名义，认购了一套131平米房子，九百多万，房票花了一百多万，还有大几十万的税，总成本接近1200万左右。

亲朋好友之间相互担保的民间借贷，曾是支撑温州和浙江炒房团大量资金的后盾，就像人难测生死一样，2011年，温州大批制造业破产，资金链条开始断裂，温州爆发金融危机，沉淀在房子上的资金需要快速抛售套现。

而随着政府调控，2012年开始，海南的房地产开始降温，全赖外地炒房需求支撑的三亚高房价，瞬间崩塌，海南沿海城市的房价纷纷腰斩。

2013年杨先生急于用钱，只好将三亚的房子，以500万元抛掉，不止亏了700万，还有每年的资金成本一两百万。

他后来反思自己，错就错在，不应该在大家都失去理智时，高位跟风炒房，完全不顾基本面。

这两年全国各地的炒房热，又让我想起了2010年的海南，那时候抢房，犹入抢钱之境。

今年，新的一批接盘侠又开始培育完进入海南，不过暂时还没有成功解救7年前的投资客。

今日重温海南的故事，是因为我认为明后年会有很多城市将重蹈海南的覆辙。均是异地投资，以求增值，没有刚需支撑，都是击鼓传花的游戏。

（一）疯狂的炒作

杨先生是我在2010年1月底去三亚采访时碰到的。

09年12月国务院批复海南国际旅游岛后，掀起了一股海南购房热潮，全国各地资金闻风而动，几乎全是现金购买，导致海南房价一天一个价，在不到一个月时间内均价翻倍，一周之内，地价翻三倍。

三亚给我印象最深的是凤凰岛，在那碰到很多浙江和东北的投资客，开发商想捂盘惜售，要等2010年春节后才开盘，当时提前认购的三栋公寓大楼起始价为8万元/平米，并要求一次性付款，不接受按揭贷款，抢一个房票还得花一百多万。最贵的一套海景房单价卖到15.8万，这价格直接秒杀北上深现在的豪宅，不过疯狂的时候，也没人觉得贵。

开发商为了卖个最高价，又搞起了捂盘惜售的老路子，还号称赵本山已在那买了两套上亿的海景房，弄得一个个杨先生，均以为拿到房票就是捡到了宝。

之前凤凰岛已售出的两栋楼内部认购价最低为3.5万元/平米，而在1月11日开盘当天，从6万元/平米立刻飙升至7万元/平米，700套房一天内被抢光。

当时导致房价大涨的另一个催化剂是，2010年1月17日，海南省政府暂停土地出让，引发市场恐慌，均以为没地了，房价不涨才怪。

章子怡代言的三亚凤凰水城2009年3月才卖6000多元/平米，但我去看时已经飙升至2.7万元/平米。

三亚的北部天泽湖畔，从开盘的6000元/平米涨到了2.8万元，每天放两套出来吊买房者胃口。

位于机场的山水国际项目到南部的时代海岸城，再到三亚湾沿岸，几乎所有的楼盘全是无房可售，海景房起价均在3万以上，而三亚城北、城东无山无海的新房，均在2万以上。

就连三亚市区的小产权房都卖到五六千元。

海南东部的文昌、琼海、万宁、陵水等市县的房价也水涨船高，不到一个月，普遍涨幅在一倍以上；连深居海南内地的保亭黎族苗族自治县2个月前还是3000多元，也涨到六七千元。

我当时踩了很多盘，在各处楼盘碰到的购房者来自全国各地，从东北、北京、山西到浙江、成都、深圳的投资客们都蜂拥而上来抢房，很夸张的是，有的楼盘还只是一张图纸，房子就被抢光了。

当时碰到的另一个温州投资客告诉我，他2009年下半年在三亚湾国际公馆买了套220平米的房子，当时价格为3.3万元/平米，2010年1月涨到6万元每平米，每天租金达1600元，所以又去看凤凰岛和清水湾两个楼盘，寻找剩下的投资机会。

不过他看完凤凰岛后，算了一笔账，放弃了，凤凰岛一套68平米的房子至少得550万，2012年8月才能交房入住，中间3年房价如果不涨3万一平米，就不能保本，550万存银行，三年利息都够每年来住五星级酒店了。

但当时像他这样理智的投资客很少见，我跟他们提起1991年，海南房地产第一次泡沫破灭的历史时，都感觉今非昔比，90年代的中国人哪像2010年那么有钱，4万亿一出来，钱都没地方去，像海南这种天然的养生岛，国内任何一个城市都无与伦比。

后来采访完，我在机场还碰到宁波的王瑰琦律师，因为海南文昌、琼海等地开发商收取客户定金后反悔不卖，她替宁波投资客的几十套房过去维权。

只要我肯与陌生人搭讪，真是随处可见的炒房客。

2010-2012年，三亚的房价长期排在全国前五名，2012年2月，三亚成交均价突破27000元/平，仅次于当年的上海、北京。

（二）房价普遍腰斩

「繁华散尽是凄凉」

随着调控起作用，2012年后，海南房价一路走低。尤其是三亚，从2009年下半年到2011年初在海南楼市高潮时进去的投资客，目前大多数人已深度套牢。

还是说说典型的三亚凤凰岛，杨先生房子当时卖了不到500万，不止亏了700万，算一算1200万的资金成本，就是按5个点算，一年也有60万啊，就算1500元一天的五星级酒店，在三亚天天可以住五星级总统套房了，凤凰岛在2012年8月才交房，租一年也就24万。

更何况，温州当时的民间借贷资金，至少都是1-2分利息，1200万每年利息都是一两百万。

可惜房价疯狂上涨的时候，没人去算细账，以为买到的是稳稳升值的资产，结果是一个底裤都输光的累赘。

当时凤凰岛规划有住宅、酒店、商业、游艇，实际上后来建了五栋楼，其它配套就没下文了。

2012年-2016年，三亚房价基本上都处于低谷。三亚均价在2012年达到27070元/平方米后，2016年，在1.7万徘徊，一直到年底才慢慢回升。

听说今年3月份，三亚房价涨了40%，但涨了也还是套死在里面。远远没有回到2010年的高峰。

现在凤凰岛的房价，也就是4万5，今年以前都是3万左右，相比2010年的高峰，每平米降了5万元，降幅超过60%。

不止是凤凰岛，整个三亚的房子，在2012年时，基本上都腰斩了，但大部分都是外地的投资客，谁也没空专门飞过去砸售楼处，而且砸了也没用，泡沫太大，该跌还是跌。

像现在一样，政府明确引导“房子是住的不是炒的”，如果你是炒房，亏了自负，到时候割腕自杀跳楼都没人同情你。

山水国际项目2010年卖2.8万/平米，去年价格才1.3万；天泽湖畔，2010年从开盘的6000元/平米涨到2.8万元，现在2.3万。

看看整个海南的房价，找了张旧图。

海口因为有本地的常住人口，所以泡沫没有其他城市大，成交均价2011年为8934元/平方米，此后开始走低，2014年有所回升，达到8999元/平方米，近三年来整体较为稳定。

有个宁波的投资者告诉我，她2006年去琼海买了一套房给父母养老，当时价格很便宜，2000块，10万总价，后来09年涨到一万，很多人也没卖，指望着涨到两三万，但2011年后开始下跌，这两年维持在4000元/平米。她2015年卖了18万，11年赚了8万，如果算机会成本，几乎是没赚钱，而09年之后进去的，基本都被套住了。

（三）、后记

最近跟三亚的中介了解，又说现在新盘二手房都没什么房源了，又是老现象。

关于短期供应紧张的，我认为不应该看作未来涨跌的一个参考因素。

就像海南每次泡沫一样，短期都是因为外度需求量激增，造成了短期的供不应求，价格飞涨，致使短期积攒的泡沫太大。

但结果呢，调控后，需求立刻萎缩，过两年，供给量上来，价格就撑不住，又是库存量过大的问题来了。

此外，还有土地供应不够的问题，也不足以作为房价不会跌的理由，上面说了吧，2010年，海南暂停土地出让，那时候多紧张啊，但后面该卖地不还是继续卖吗，否则政府吃什么。

还有针对房价大跌，银行破产，政府财政受不了的言论，也该歇歇了，海南房价腰斩，天又没塌下来，温州金融危机，也没见银行破产啊。

房价不能跌的各种理由，在泡沫该破的时候，都被证明是谬论，站不住脚。

也许你会说，海南不一样，需求都是外地的，击鼓传花，接盘侠也要依赖外来人，所以泡沫大。

呵呵，你对照一下现在飞涨的各个城市，有多少投资水分，你天天想着买房保值增值，不也是投资吗，现在都流行异地投资，当地的刚需有多少？

三四线城市依赖于农民工进城，这部分人的购买力，想过没有，高于五六千以上，他们还能不能买的起？你炒高到一万以上，谁来接盘？

即使是一线城市，单价五万以上，60平米，就要300万，首付约一百万，刚需要多少年才能攒够，农村出来的年轻人，是没法拼爹的，父母帮不上忙。当接盘者接不起的时候，游戏很快就玩不下去了。

别看现在好像遍地是钱，无处可去，真以为都是真金白银吗，大部分投资客还不是靠宽松的银行贷款套现出来？

当这个源头开始收紧时，上涨也就到头了。

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