I_dO*k%l
一、楼市已沦为赌场，谁会是最后一棒？ # YiphR&
o_i N(K
一个人如何在短时间内实现暴富？方法有两种。 r o % Jg
:637MD>5lO
一种是彩票，坐等天上掉下一个巨大的馅饼；另一种，就是掠夺，一群人的亏损足以造就一个人的暴富。 Q\ QSnMM&]
8 q}955Nl
尤其在一个没有增量财富创造的年代，对存量财富的再分配，就成为了致富的唯一法门。蛋糕就这么大，就看看谁能切到更大的，谁能抢走别人的。 R^hlfKnt
xWiR7~E
这些年来，从来没有一种投资把戏像楼市这样，长达数年地陷入了全民狂欢。 QWncKE,O$
Wb1?>q
由于我国土地是公有制，房价暴涨之后，越早拿到土地使用权的人，就越是获利最大。在这种情况下，你不用付出什么辛苦的体力或脑力劳动，只凭加杠杆就能实现暴富。 wr) \GJ#>
^MXW, xqb
20世纪的美国，有个叫查尔斯·庞兹的人，忽悠大家向一个事实上子虚乌有的企业投资，许诺40%的利润回报。 v,[E*q MN
HQy:,_f@
21世纪的中国，有个叫房地产的东西，一线城市的租售比大概不到2%，租房要出租70年才能回本。 |E}-j;(
eBZ94rA]
什么概念？换到股市，就相当于70倍的市盈率。现在，我大A股的平均市盈率不过才16.8倍而已。 D& dh>Pe1;
Ha)Vf +W
任何旁氏游戏要想玩下去，得有三个前提。 9 I|D"zXn
/WxCsQn
一是稀缺的东西才是宝，你这个投资品得有足够的“稀缺性”，这样大家才会觉得靠这个东西才能发财。所以，各种各样的骗子才会宣称自己的理财产品是独一无二的内部产品。 (XU( e
TJO?BX_9
但是中国的房子到底有没有稀缺性呢？ qh]D=i
hI$IBf >
2015年5月，腾讯的《2015 年5月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。美国次贷危机时，自有住房空置率最高也不过2.9%而已。 z^FJ
aVE/qX B
二是你得有足够的资金，来源源不断地注入这个骗局。 a'Vz|S G
6T9?C|q
2017年，我国房地产存量房的总市值大概是270万亿计算，但我国的基础货币只有30万亿左右。也就是说，只要有十分之一的买房者套现离场，就可以耗尽所有货币。 +u[^@>_I0
j5Cf\*B4J
既然两个前提都不成立，就得靠第三了，也就是找愿意来玩这个游戏的人。 ~Y_5q) t(
^o LMgz
让他们坚信，这个游戏里，永远有一个比他们更傻的人，能以更高的价位来接盘。 E ',z<S
"hbCP4
现在的楼市，有个很有意思的现象，大城市的人跑小城市去买房，小城市的人来买大城市的周边房。城里人下乡炒房、乡里人进城抢房。 PxvD0GTW
B7 #O>a
小城市的人笑大城市的人。你以为你买的是价值洼地？我们本地人看来就是深坑一个。先不论小城市根本不缺房，而且真有刚需要买房，新盘多的是，何必买你的二手房？ {%&!x;%
)8Q;u8jm1
大城市的人笑小城市的人。投机成立的前提是，能找到更有钱的人在更高的价位上来接盘。 B - 1Kfc
(zmL MG(R
连农民都在买房了，以后你的房子还能卖给谁？最有购买力的，就是正在接盘的你们了。但偏偏你们自己，又是楼市的空头，将来是要抛售的。 kMz*10$gn
_+aMP=H
说来说去，楼市不就是一个擦肩相遇、互道傻X的赌场。 +lhjz*0
fe3a_gYPz
让我们把视野放大、综观全球。 r.JM!x8
.7<6
zG6J
目前，全球经济都是萎靡不振，经济增速严重下滑，各国央行放水能力都到了极限，紧缩大周期已经来临。 w$evAPuz^
>d9b"T
在这种情况下，谁能保持泡沫最小，谁就能损失最小。换句话说，自家的泡沫越小越好，别人的泡沫越大越好。 )w_hbU_Pb&
2gN78#d
尤其是美国，希望中国持续地加杠杆了，美国才能宽松地降杠杆。 6)h~9iK
]Yc iLc(
而且现在美国要走强势美元战略了，这时候人民币的国际化，还有中国连年的贸易顺差就不能忍了。怎么办？ qlNB\~HCe
zM g(\8
只要中国的资产泡沫过大，资本自然会外流，美国再振臂一呼、加息缩表，自然有大笔资金转流美国。 Clo}kdkd_
fi
tsu"G
只要中国的资产泡沫过大，资本自然会脱实向虚，没有资金来源的实体经济谈什么“中国制造”，贸易顺差焉能持久？ /a .XWfu
L=_
奥巴马想搞TPP，是想架空中国制造，如今他没搞成，反而我们自己可能要搞成了。 !>8/X z~-
~_]i'i i8
不战而胜，是战争的最高境界；敌人内乱，是不战而胜的最好方法。 :'$V7LZ5
B>kVJK`X
让我们把视线收回、聚焦个人。这一切对于我们自身有什么影响？如果资产泡沫伤害了中国制造，会发生什么？ yADX^r(
0^25 uAD=
中国制造业承担中国25%左右的就业人口，如果制造业走弱，服务业也会衰落，那么一旦失业潮开启，那么资产泡沫就会炸裂。 [.Y]f.D
kM;}$ *?
要知道，中国现在家庭负债率已经达到了50%，就是说，相当多的购房者都是高负债、高杠杆的。 2Kmnt(>
sqv!,@ *q
那么如果他们失业，那么手里的流动资金还能支撑多久的房贷？那么支撑不下去之后，必会断供。 .3
S9=d?
EJid@
在中国，无论楼市还是股市，都是羊群效应，极易被情绪感染，而非理智决策。所以，大家在买的时候都是一窝蜂地抢，抛的时候都是一连串地抛。 =^5#o)~BB
!^x;4@Ejm
那么到了这个时候，炒房的人，会因为止损而抛盘；而刚需者，也会因为担心失业而提前套现。 >4^,[IO/
cHAq[Ebp2!
任何金融属性的产品，一旦下跌，绝没有人愿意接盘；一旦开跌，就得跌回解放前。所以，你可以看到我们国家为什么会前有各种各样的楼市调控大招，后有如火如荼的金融去杠杆，配有逐渐向紧的货币政策。 h`@z61UI
W[G5+*i
目的有二，一是化解泡沫，在爆炸之前先拆弹；二是固化泡沫，为拆弹来争取时间。 0 3?7kAI
PiVp(; rtQ
你要知道，泡沫的控制与否，关系的不止是国家发展大计，更是我们每一个人的切身利益。无论有房无房，都将不可避免地卷入其中。 '3uN]-A>D
= e"RE/q2
现在的楼市有三个很有意思的现象。 wqasI@vyu
[W 8"Mc|ve
一是一边中央不断调控加码，另一边地方却在购房有奖。 W%-`
一是新闻里轰炸房价花式下跌，实际上房价却在悄悄上涨。 #trb4c{{5
一是一边是富人们纷纷套现离场，一边是穷人们抢房大战再起高潮。 {5NE jUu{j
\hO}3;*&
其实，这都因为是一场赌局，空头与对头的博弈。对于地方政府来说，房地产就意味着钱。土地财政的六成，是要靠房地产来支撑的。 84g8$~M
GQ8A}gwH
而钱就意味着政绩，有了土地财政收入，才能修地铁、修高速、建学校、建医院。而且地方政府之间有竞争。你不赚这钱，反而打压楼市，资金就会流向其他城市，让你的竞争对手获得升迁的机会。 2)\g IMt%
C9j3|]nyL
更何况，对于一些三四线小城市来说，还面临着去库存压力，还需要一拨人来为国接盘呢。而开发商更是不乐意房价降的，因此，他们一边在新闻里放出房价下跌的“烟幕弹”，一跪地乞求的可怜姿态，迷惑公众的视线。 +v)+ k
r}4
一方面，能让中央以为调控效果已现、可以减轻政策力度，一方面，能让公众以为房价已经下跌、抄底机会来临。另一边，他们却是使出了各种花招，来抬高房价。 q&nEodv>+
?Z2_y -
比如开发商蓄客500个，就放出50套房源。这时候你看到人山人海的场面怎么办？叫号选房只给你10秒钟时间，你说你紧不紧张？多重压力下，穷人能不抢房吗？房价能不涨吗？ Maw$^Tz,
\uyZl2=WWa
但实际上，开发商已经快扛不住了，很可能要还不起债了！ uE ^uP@d
r @URs;O=
截至目前，房地产企业待偿还债券规模2.12万亿元，其中未来一年将有1055.86亿元债券到期。数据显示，2016年上市房企的平均资产负债率已达77.26%。 }? :T*CJ
f5`q9w_c
更有甚至，有开发商冒充购房者，申请到银行贷款，从银行手里套取现金，用这笔钱来解决资金周转的燃眉之急。之后，开发商再将这种贷款抵押的房子“一房二卖”，再卖给其他人。 S] R.:T_%
1]wo
在这样的情况下，你现在进场了，你以为你遇到价值洼地了，你以为你捡到宝了。 .P(A x:g
i4dy0jfN
有一种财富，叫纸面财富。有一种高潮，叫颅内高潮。 t E$oV
hcT 5> w[
在你杠杆致富的美梦背后，是随时会跑路的开发商和可能还不起的贷款。 g/W&Ap;qVL
r]B`\XWz
一二线城市还有资金、人口的支撑，而那些三四线小城市，明明没有什么发展潜力了，可是房价竟然还一路上涨，那完全就是炒高的价格，蕴藏着巨大的风险。 "+Kp8n6
= tY%k!R
银行已经拒绝背锅了，在限贷方面层层加码。现在不少银行已经取消了首付优惠，还停发了二套贷。 [NU@A >H
Fp(-&,L0fc
当地方政府已经凭借去库存成功解套，当开发商已经胜利回款收回成本，当大户和上市公司们已经套现离场。 p;<aZ&@O
l|S_10x5
偌大的赌场之中，剩下的还有谁呢？ er0y~
G
Tz>}@W
二、北京房价突然大跌，保银行比保房价更重要！ 5@nv cCp
3>#io^3 5
国家统计局公布了一组房地产数据，里面透露了惊天大秘密。 6[3>[ej:x
l,k.Jo5
5月15日的数据显示，今年前4个月，商品房销售面积同比增速15.7%，比前3个月下滑3.8个百分点；销售额增速20.1%，回落5个百分点。 y;VmA#k`
Yc-gJI*1
仅4月份，商品房销售面积增速（7.7%）就比3月份下滑7%。 w?JM;'<AYQ
n48%Uwa,
近一个多月来，房价也出现下滑，尤其是北京房价出现突然下跌，北京二手房4月份成交均价环比下跌了6.8%。 q71V]!
8=,?B h".
截至目前，有超过55个城市，共发布楼市调控政策160多次，被业界称为“史上最严”调控，主要是限购、限贷、限价和限售“四限”措施。 Q- } cB
5`FPv4
但是，今年前4个月房地产开发投资27732亿元人民币，同比名义增长9.3%，增速比第一季度提高0.2个百分点。 El^V[s'3
tpn.\z%
一方面房价下跌，销售面积增速下跌，销售额下跌，另一方面，开发商的投资还在扩大。这显然不符合逻辑，只能说房产商为了续命，不得不动用老本拿地投资。销售下滑投资扩大的房地产市场矛盾将逐渐加剧。 5,#aN}v#?
9!,f4&G`
“销售冷投资热”的局面，从房地产市场长期的发展情况看，已陷入投资刺激和泡沫膨胀的两难和矛盾境地。 G<F B:?|
ayZWt| iHA
其实这也是一些地方政府的两难境地：一方面房地产投资已经成为赖以刺激经济的主要手段；另一方面，房价泡沫膨胀，存在潜在风险，所以又要同时进行降温调控。 xxZO{ _q
Reb o.6rG
房地产市场早已绑架了经济。从1990年代开始广泛实行土地财政，大规模投资房地产，依赖提高土地出让金和房价来获利和维持GDP，结果造成房地产泡沫加剧。如今骑虎难下，一直涨下去，将是灾难性的后果，但要软着陆，又考验调控智慧。 ``, q[|
v m.%)F#@
最关键是，房地产的既得利益群体很难撼动，除了广大开发商，还有很多寄生官员，有些官员动用手中权力，通过批地和更改容积率，早已窃得家财万贯。 _X~xfmU
reb WXz7
一些地方对此也睁一眼闭眼，经济不好，还得依靠卖地收入来维持庞大的行政人员开支。随着房企的地产投资扩大，土地出让金还在上涨。中原地产的最新数据显示，今年前4个月，50个重点城市地方政府的土地出让金超过7600亿元，上涨53.3%。 "3$P<Q\;l;
D}/nE>*
但很显然，决策层已经深知这样走下去的危害，所以不得不下令冻结交易，通过行政命令来防止地产炒作。 Ol)M0u
?hOv Y)
前几天，央行突然大手一抖，单日释放了4590亿的流动性，有人认为这是不是为了保房地产？其实想多了。这不是保房地产，也不是保股市，而是保银行。 0/JTbf. CX
e8U6 D+jY
金融去杠杆，理财产品的清理，对银行影响是伤筋动骨的。这次清理和去杠杆，其实说到底就是提前还债，一旦强行推广下去，会导致很多债务违约，银行到时只能当做烂账和坏账来处理了。 `G<|5pe
303x|y
央行在去杠杆的关键时刻大放水，主要是为保证债市和商业银行的流动性充足，保证不出现大规模的债务违约，以免将商业银行推向倒闭破产的境地，这应该是当前央行防止系统性金融危机的核心举措。 m +EtB6r
B4 2qiV2/k
本次释放的4590亿元，都是基础货币，通过商业银行、影子银行的存贷款转化，需要乘上5左右的货币乘数，基本等于向市场投放了2.3万亿的货币量。这样的货币投放量，以前是要几个月完成，如今一天就完成了，说大放水，一点都不为过。 Z^t{m!v
J l
fIYf~
以前类似操作，基本上都是7天、28天这种短期操作，到期就收回。而本次4590亿元，投放的时间在6个月到1年，这些流动性在市场上呆的越久，产生的货币量就越大，洪水效应也越大。 av>Ff6w)Y
D9r4oRkP*
但是这些水已经很难流动房地产了，因为前段时间已经对银行有很多禁令，要求不要向房地产进行贷款，很多房企不得不到境外发债，成本一下就提高了。
:+v4,=fHy
C P LsSv5
这一次非常明显，房地产将会成为抛弃对象，保银行、保就业会成为重点。 V`_)H
ja%IGaH;s
三、房价暴跌的后果究竟有多可怕？看完后冷汗直流 l}XnCOIT,
? X_ (n
天下大势，合久必分、分久必合；天下楼市，涨久必跌，跌久必涨。有房一族，特别是贷款买房的，我侧重地问一下：房价暴跌，你怕不怕？诶，那位朋友说了，“我不怕啊，我工作稳定收入稳定，只要按时还月供，房子就还是我的呀。” ZJ%iiY
\Z ^Tk
What？竟然有这么天真的朋友，欠缺人生经验，毕竟too young too simple！告诉你的惊天秘密：房价跌了，不管你能不能按时还贷，银行都有权收走你家房！ z]R% A:6K
-uhg7N[3
房产贬值，银行要你补足抵押 m/"}Y]n!
? -cB>; f)5r
咱们先看看赚得多、跑得快的香港朋友的真实经历。 C 4|H 5H
X8 A$&
“1997年的时候我买了一套价值742万港元的房子，从银行贷了667.8万港元，可这间住宅到2003年就只值250万港元了。”在香港一家律师行工作的赵伟（化名），最终由于无法拿出更多现金来弥补抵押品的价值不足，不仅房子被银行无情收走，而且还欠下银行200多万港元。 iHk /#a
^TqR0a-*
这是怎么回事？ 2SXy)m
!
+-PFISa<r
我们知道，作为贷款人，银行与借款人签订贷款合同。很多不明真相的朋友以为，只要保证月供按时交给银行，银行没有实际损失，我就不违约。危险的种子就是这样被埋下的。需要明白，贷款合同的违约条款里，可不仅仅包括不按时还款，还包括抵押物价值减少。 )P#xny2
gCZm7dgo
《银行房屋按揭贷款合同范本》显示： `##^@N<P
“抵押期间由于乙方（购房人）的过错或其他原因造成抵押物的价值减少的，乙方应在30日内向甲方（银行）提供与减少的价值相当的担保。否则，甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物价值减少部分的本、息。 t]XF*fZH
M!O &\2Q
如果乙方既不提供价值相当的担保又不提前清偿等值的贷款本、息，甲方有权宣布贷款提前到期，要求乙方提前清偿全部贷款本、息。” p&lT! 5P!A
=PmIrvr'[5
举个例子说，你就明白了。 }_h2:^n
la _FZ
| W<jN
房价腰斩，房没了还惹一身债！ /MbWS(RT
. sv
uXB
Gf<%bQ E
(BZd%!
刘明白2016年买下一套100万的房子，首付30万，贷款70万。一年后，刘明白已经偿还银行本金1万元，剩余69万元。就在那时，房价像着陆失败的火星车一样，啪叽一下，硬硬生生结结实实地砸地上了。这套房子市场价仅为50万元。好了，银行这时候会给刘明白算一笔账：当初借他70万，是因为有价值不低于70万的房子作抵押。现在，房子仅值50万，但他欠银行69万。所以，请补齐抵押不足的差额19万（69-50）。 h9cx~/7,_)
XS ktb k
要么，刘明白拿出19万存款，做提前还贷；要么，刘明白有个祖传老古董，价值不少于19万，抵押给银行。 8.tp#x,A
7xfN}iHG
刘明白这回是可犯糊涂了，当初为了买房把积蓄都掏光了，而家里最值钱的古董是iPhone4S，上哪去凑19万呢？ xP5Z -eL
?Vc/mO2X
银行连一声不好意思都不说，“啪”一锤子就把房子拍卖了。一般说，拍卖价肯定比市场价还要低。市价50万的房，银行拍卖了40万，刘明白不仅首付白交了、啥也没捞着，还欠了银行29万（69-40）！ 0F %V+Y\R
t|v_[Za }Z
现在，朋友们知道房价暴跌为啥可怕了吧。已经贷款买房的朋友，快去把合同找出来，看看是怎么约定抵押物价值不足的。有的合同会在正文里专门列出一条，更狡猾的银行会在合同附件里作约定，反正，房奴是斗不过银行。房奴们唯一能期盼的，就是房价不要跌。 |
