原创 2017-06-13 君泽 嘉论房产网 KUp
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最近很多人问我，到底要不要追风买房。朋友半夜急匆匆打电话过来：君泽，你觉得XXX的房子怎么样啊，我想买来投资；网友连发几十个微信“夺命call”，君泽君泽，你觉得房价会不会跌，会不会跌，会跌的对吧……巴拉巴拉，好吧，各位，我不是先知，说真的，我也不知道啊！ U2h?l
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等等，等等，先别急着左上角…… 68D.Li
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虽然我不是先知，不能知道未来的事，但是我们能从以前的故事，现在的数据里面去猜猜看，不一定准，但总是大概率事件对吧~ )cvC9gt
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最早的时候 mO\6B7 V!
嘉兴涨价起于分销 ^,rbA>/L
受刺激于公积金传闻 A /o=a#
然后各路妖魔鬼怪齐聚 *v&g>Ni
有钱的没钱的纷纷抢滩 #-{4 Jx
这是命运来临的一刻...... EBn7waB S
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16年中旬 @1k A%LLK
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坊间突然传闻上海的公积金可以在嘉兴贷款买房。一石激起千层浪，一时间“沪”牌出没嘉兴，房价开始飞升。这其中有多少分销在推波助澜，我们无从考证。 )UxF lp;\
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一件事 jKtbGVZ 7r
去年4月，2016嘉秀洲-029号土地流拍，4个月后，该地块以溢价率105.4%成交。 j#Y8h5r
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一个数据 HWc=.Qq
去年年中，嘉兴住宅的去化周期28.5个月，位居浙江末尾；到今年年初，去化周期变成11.5个月，房市去化速度堪称罕见。 8
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房价就这么在“莫须有”的事件中飞速提升，到去年年底，嘉兴的住宅均价已经到了8494元，实际市区中心房源价格破万。 sqkPC_;A
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而16年6月，住宅均价仅6981元（5月30日至6月5日）。 K} * s^*X
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半年涨幅高达21.7%！ z7GLpTa
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一个个月来看， h-6kf:XP%
7月单月涨幅4.94%， /|>z7#?m^
一跃成为全国第一！ }?H |9OS
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8月环比上涨2.3%， yDHH05Yl
排在了全国第21名的位置！ DSQ2z3s2
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9月涨幅1.07%， {>syZZ,h
排在全国37…… C ^ uXJ~8
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嘉兴房价彻底进入2.0时代，就这么涨啊涨啊，直到今年2017年4月，嘉兴房价均价已到10075元每平。（号外号外：这个数据可能还把非住宅的商业房也算上去了，如果拿掉这部分……嘿嘿） |{Oe&j3|
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4月之后的房价， 7 H=/FT?e]
又是另一个有趣的故事了。 = i `o+H
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4月3日 9 /0<Z_b2
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浙江发布官微发出一条消息，浙江省政府同意嘉兴设立浙江省全面接轨上海示范区。OMG……一句“浙江省政府同意”，一下子把这条消息的价值提升到了难以估量的高度。 ;]'mx
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当晚，朋友打电话给我： >y2gfD
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君泽君泽，以后我儿子是不是能享受上海的高考制度了！？ o8Tt|Lxb$8
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嘉兴房价本来就在飞驰，这一下，简直就像是给FI赛车加上了氮气加速。在一些无良媒体的炒作下，“北雄安，南嘉兴”的口号火遍全国。恰好，雄安还没房子卖……于是乎，一大群北方人蜂拥而至，开始侵蚀嘉兴的房源。上海人还没走，北方人又来了，嘉兴老百姓苦盼的“及时雨”没到，反而又降下一道大火，开始焚城…… tNq~M
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至此，嘉兴房价在进化，雄赳赳气昂昂的迈向3.0时代。新房11000起，必须绑定车位，猛涨精装修费用（如果不找中介，没有全款，买不到房可不负责哦）；二手房市场混乱，部分学区房价格甚至冲破2W大关，买不买得到还得看命、看房东，运气不好，说不定谈的时候这个价，签合同的时候就是另一个价了…… 2o6 %P}C
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现如今6月了，房价丝毫没有回落的迹象。故事还在继续…… lh
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为什么不谈谈限购限售，为什么不说说522土拍。有什么好说的呢，限购限售太过温柔，拿到房产证后两年不能交易，看似很好，仔细一看，之前买的不算。 Qxt ,@<IK
很多人说 VJm).>E3k
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至于522，为什么会有400多家房企过来吃肉，废话，白菜价的肉抢购，你抢不抢？疯抢结束以后，你还要求别人加工完毕转手再以白菜价卖出去，可能么…… uNLA/hL+n
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那么嘉兴未来房价究竟怎么样呢？我们慢慢分析 Z~v.!j0
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问题一 sv
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嘉兴到底有没有房？还有多少房？ _O)~<Sk-*z
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有啊，怎么没有。您别看去年至今怪吓人的，28.5的去化周期没几个月变成11.5了，可它还是11.5啊，还是巅峰时候11.5个月（考虑到今年的库存和销量，我们初步算了算，今年去化周期恐怕超过20个月，而房子还会越来越多）……上海去化周期多少？10-12个月，最快的时候4.1个月！天津去化周期多少？6个月！北京去化周期多少？现在10个月，前段时间8个月！更别提邻居常州和无锡了，他们的去化周期不到半年…… `rQA9;Tn2
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再看看这张表，嘉兴在2017年初可供应的潜在库存面积约有429.36万方。按照最新数据，人均39.14方的面积计算（以3口之家论），2016年173.5万方土地能提供的住房大约有3万套，其中2017年至今销售了6419套，也就是说，2016年土地提供的房源未来将有约25000套进入市场（这之中还没有算16年前拍卖土地而还未销售的，实际只会更多……）。 N5o jXX!l%
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所以，嘉兴有房，应该说，有的是房。 \|Us/_h
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问题二 C?X^h{T p
嘉兴未来会有多少房？ 3!#d&
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这个问题，本来是不知道答案的……（虽然年初就有供应计划，但是年初那个……看过就好……），好在3月31日嘉兴市国土资源局发布了《嘉兴市本级2017年度国有建设用地供应计划表》，随后又在5月26日召开全市国土资源会议，要求各部门严格按照计划执行。那敢情好呀，我们可以算算未来有多少房源了。 7hQrL+%q8
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根据《计划表》，2017年市本级三区计划供应商品住房用地共241.6万方。目前市区宅地仅供应了5·22土拍推出的8地，共计48.25万方。 s_u@8e 6_
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我们不刨去这8块已经出让的地，就说全年，全年241.6万方。依旧用容积率2.0和人均面积39.14方的三口之家计算，计算机按起来……4.12万套。 Ij 4oH
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也就是说，如果严格按照《计划》来，嘉兴2017年能供应给市场4.12万套房。现在一个月嘉兴的成交房源不足3000套，稍微想一想就明白，2017年嘉兴供应的商品房可供目前嘉兴火热的市场继续火热接近14个月…… }ob#LC,
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现在缺房，但未来的供应不可估量。四个字，供大于求。更别说市场上本来还有这么多房了。 6 fL=2a
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问题三
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嘉兴的购买力到底有多少？ 4y:y FTp
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老实说，最近购房的盛况把我吓一跳，作为在一个全社会单位就业人员年平均工资55530元城市居住的人群，嘉兴人面对12000+的房子竟然展现出了这么大的购买力……（某楼盘开盘300多套，认筹1200多人；某楼盘深夜排队，大多数是能够全额付款的人……） K oo%mr
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透过现象看本质，深入买房的人群中一问，诶，这个怎么口音这么奇怪，哦，上海的；诶，您怎么长的这么魁梧，哦，北方人；诶哟，终于找到一个嘉兴人，什么？您的全款是融资融来的？您真敢啊…… XZ}]H_, n
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有句话我替各位说了吧，真嘉兴人有苦说不出。 [>v.#:YM^
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这是官方数据，2016年，我市全社会单位就业人员年平均工资为55530元，与2015年的51892元相比，增加3638元，增长7%，扣除价格因素，实际增长5.1%。 8L^5bJ
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扎心的来了，我们一直吹嘘的嘉兴，在其“出色”的地理优势下，民众的实际工资收入低于全省平均水平。 0]fzjiaGt
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简单算一下，工资一年增长5.1%，那么房价呢，前面说了，官方数据可查到的那半年，半年哦，增长了21.7%…… j $,:cN
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所以啊，老百姓买的起房？买得起个屁！ 4Y;z46yM%
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有人说，嘉兴的老百姓买不起房，外地人能买啊。您别说，还真说对了，外地人的确买得起，他们一看，哟，和上海这么近的地方房价只有大上海的1/6甚至1/10，买买买！也不管房子质量怎么样，也不管地段如何，反正近啊，反正要接轨上海了啊，反正“北雄安，南嘉兴”啊！ [a`89'"z
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至于这点，我们下面再说，先看看这个的。 1d"g $i4e
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从人口数量增长情况来看，2015年末,全市常住人口为458.50万人，与2010年第六次全国人口普查时的450.17万人相比，5年间嘉兴人口仅仅只增加8.3万人。 DFcgUEq
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这证明什么 ;&oS= 6$
说的是嘉兴没有吸引力，为什么没有吸引力，看看苏州、看看无锡、看看常州、看看昆山您就明白了。年轻人凭什么来嘉兴，我有个研究生朋友，被嘉兴的“广告”吸引，现在半年了，跟我说准备去无锡看看，不打算在嘉兴呆了。我问他为什么，他跟我说，也许嘉兴的未来前景确实不错，但目前没有BRT，没有地铁，没有高新产业（或者说高科技产业刚刚起步），他没有办法说服自己因为一个“莫须有”的未来而无悔的付出青春。 >2tYw,m
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我能说什么， 4Un (}P'
我也很绝望啊！ 2ntL7F<ow
以前嘉兴房价远低于周边城市的时候， Mnc9l ^
都没多少人来， g Q6_]~ 4
现在房价都上去了…… Ho2#'lSKM
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无数人都看重嘉兴的地理优势，沪杭苏宁，四大城市环绕，标准的“四战之地”，却不知道，一直以来地理优势成了其发展的劣势。面对上海、杭州、苏州这三个经济大引擎的吸附，高端人才、资金、企业纷纷被吸走，嘉兴成了不折不扣的灯下黑城市。 wL\OAM6 R
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如果仅靠房价创收，嘉兴未来还留的住人吗？不对，应该问，还有未来吗？ z ;J"3kM
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插播一条消息，据我的了解，已经有不少养老机构盯上了嘉兴这块“风水宝地”，在与他们的交谈中，他们反复提到了“上海的后花园”……所以，这些养老机构是因为什么来的嘉兴，又是为了谁而服务的，一目了然了吧…… tDJts OL
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那么接下去还买不买房呢？ Se{}OG)
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刚需有能力的那就咬牙上吧 i^f*Em1
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资金不充裕的刚需愿望也不太强烈的 i l|e5TD^
还是谨慎些好 VG_ PBG(
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是不是很像废话，没办法啊，现在的大势就是要涨，5·22土拍的白菜价算一算上市以后也要至少15000一平起步。据说有些新盘也在野心勃勃想在房价上有所表现。 tZB" (\
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几点考虑： \C#X Kk$OE
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涨幅过快，看看股灾 ,(
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在经济相对稳定的情况下，这么快的涨幅，我的印象中好像只有07年股灾前的大涨和温州房价13年暴涨到40000一平的时候有过。结果你们都看到了啊，07年股灾大跌70%，6000点一下子到了1700点；央视报道，温州房价一年跌了40%，至今还没有回暖。 49W@?: b
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虽然嘉兴目前的形式和这两个事件均有所不同，嘉兴房价也不太可能遭遇断崖式下跌，但是，这么快的升高下，谁能保证没有副作用呢？ \!x~FVA
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再设想一下，照着嘉兴目前房价上涨的加速度，两年后，估计上海相当部分区域的房价都要矮它一个头啊！整个价格对标体系完全崩溃了，你还握着一套只有纸面财富比上海还贵的房子，再沉睡个五六年，等待下一波“解放军”来帮你解套？ jJml[iC
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只要是市场经济，风险利润必然是对等的。 6j/g/!9c!
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经济体的严重倾斜 >k }ea5+
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有的朋友跟我说，从近几年来看，嘉兴招商引资的全是500强企业，也是大型企业，无论乐高，玛氏，飞利浦，富士康等等…… %-1-y]R|
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打住好吧，我们仔细看看他说的企业，全是世界500强没错，但特么全是制造业啊，制造业啊，制造业啊！（重要的事情说三遍）制造业的性质是什么，就是要求低成本啊（一些引进的高端制造业另说），虽然不清楚内幕，但是“无利不起早”的他们选择嘉兴大概是因为嘉兴的政策优惠幅度大、地理位置出色，大大降低了他们的生产和运输成本，并不是嘉兴在他们眼里有多牛逼！ P%2aOsD0
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本质上，嘉兴高端产业依旧稀缺，这使得嘉兴在长三角中并没有什么竞争力。而“灯下黑”的嘉兴在未来几年，也很难有足够的优势吸引到优秀的产业和人才进驻，这是7寸，克的死死的。 J z<-B
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没有高新产业支撑经济，没有高科技人才提供足够的消费力，没有BRT、地铁等出色的交通资源，嘉兴的高房价就没有“根”，泡沫一样浮在空中，天知道哪一天会破。 f{mWy1NH\
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更何况嘉兴现在全民炒房，经济都在房产上了，没有多余的钱去做其他事情，拉动不了经济，谁都不傻，这种现象必将得到控制。 ,1&Pb %}
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质量啊质量 6Cfu1 9Dx
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我害怕开发商打我……简单说几句，按照目前嘉兴的土拍方式，一家房企几乎不可能在嘉兴连续拿地，这会导致类似原来万科和佳源这样“扎根于城市做项目”的地产商消失，取而代之的，则是打一枪换一个地方的投机销售模式。这样的快销模式，导致房产商不太可能注重房地产本身的开发，在购房者买房后，房子的质量难以得到保证，日后的维权也会相对困难。 (E[c- 1s
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买房的人…… C9OEB6
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前面提到，正儿八经的嘉兴人已经买不起房了，现在买房绝大多数的是不了解情况的外人，少数是有钱的嘉兴人。有钱的嘉兴人我们不考虑，有钱任性是最大的道理。 : 7>o Fz
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外地人中主要是上海帮，还有一部分北方人。北方人多数是买来做短期投资的，赚了一笔就走的大有人在，他们巴不得房价疯涨走高，等他们出售之后又狂跌，指望他们维护房产市场，我是不怎么相信的。 GJS3O;2*
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上海帮呢，“新”上海人倒是有部分是买来住的，但不是给自己住的啊，人家是给自己老爸老妈住的，换而言之就是来养老的，老人家是没有什么消费能力的，别说买东西了，一个月能在嘉兴的房子里住多少天都是个问题……对嘉兴的经济起不了带动作用。 @cRR
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还有一部分上海人是来做投资的，长线投资，闲钱投资，人家就把钱放着，买了房也不住，更不会来你嘉兴消费，别说带动经济了，人都不来…… =HapCmrx8
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不出意外，未来嘉兴的老年化和部分地区的空房比例会很恐怖，您愿意住在一个没多少生气的小区？ >xsbXQ>.
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更高层面的事情 = p{55dR
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这里要提一提限售了，现在这么大的成交套数，又开始两年限购，这大大拉成了交易周期，导致短期内市场上的二手房源迅速下降。这批房源一旦解禁，转卖的窗口上出现的房源必然不少，如此大量的二手房源充斥在市场上，到底是好是坏呢。 2@~.FBby7@
您如果买房来投资，能像开发商一样，找到足够的渠道，投资足够的费用，让上海中介们玩儿了命的帮你从上海带客么？（本地人已经无力来接你的盘了） g\%;b3"#
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更何况，目前政府说的很清楚，控制房价，1324657这么多的政策下来了，万一不是洒洒水，是真的下了狠心呢？ ![1+=F !
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稳定之后的投资问题 B8.a#@ R
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房价在未来趋于稳定是肯定的，现在争论最大的就是目前市场达到稳定的时间和稳定时候的房价。很负责任的说，谁都没数…… Cw$ 0XyO
就说说投资的利益问题，嗯，稳定的楼市，一年的价格增长和您的工资收益增长差不多，4%-7%，可能比在银行购买金融产品还会低一点。 QP>tu1B|
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另外曾经看过一个统计，近20年，投资股市的收益远高于投资楼市，只是中国人的“居家思想”导致大家关注楼市罢了。 S1$lNB
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我怂， pW5ch"HE
买不到房， Bm"-X:='
也有点不敢买房了。
