燕郊房价一个月下跌14%|房产楼市

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只看楼主倒序阅读使用道具 0 发表于: 2017-05-25 09:31:53 , 来自:鏈煡IP

燕郊房价一个月下跌14% 炒房客甩货出逃
经济观察网记者田国宝 5月22日，杨凡终于签了交易合同，卖出了一套品质相对较差的一居室，虽然与买入时相比赔了10多万元，但总算暂时保住了另外两套房子。
杨凡名下有3套房，另外两套均有贷款，每月还款在1.6万元左右，这套卖出去的一居室于2016年底以单价3万元全款购入，总价126万元，5个月后，杨凡以单价2.7万元卖出。
“我的月供只能维持5个月了，否则也不会现在出手。”按照当初的计划，全款买入的一居室，单价涨5000-10000元之后就出手，但3月21日廊坊市出台房地产调控新政并暂停网签，4月8日恢复网签后，提高二手房过户指导价及交易税费，燕郊楼市成交量价开始下滑，杨凡的计划落空了。
杨凡并非个例，越来越多的燕郊炒房客出于月供压力和止损诉求开始抛售房产，并引发二手房挂牌价格不断向下调整，这与此前楼市火爆下的贷款高评息息相关。
部分投资客六折甩货
其实，杨凡一直不甘心，3月底第一次将房子委托给中介时，他的报价是3.3万元/平方米，他认为，随着北京史上最严厉限购政策出台，北京房地产市场刚需将进一步涌入燕郊，对燕郊房价起到有力支撑。
房源委托给中介一个月，看房者不多，中介建议他调低价格，但他坚信燕郊房价还会继续上涨。5月上旬，有关北京主要银行将取消一套房按揭利率折扣、二套房在基准利率基础上上浮20%消息传出，随后燕郊地区银行机构跟进。
这时，杨凡已经预感到形势严峻，把价格下调到3.05万元/平方米，“既然赚不了钱，起码保本。”
瞬息万变的楼市比杨凡预料的还要糟。燕郊一些炒房群中不断爆出低价房源，有些比他小区品质高的房源单价已经报到2.9万元/平方米。
一位资深炒房客建议杨凡长痛不如短痛，“也对，别人2万9出手的时候，你2万8才有可能卖出去，否则等价格普遍跌到2万8，你就逃不走了。”
5月18日，杨凡一次性把价格报至2.7万元/平方米，一天后，中介告诉他有人有购买意向。“还是比较悬的，今天这个价格就不一定卖得出去了，天洋城有的报价已经到2万4，福成五期有报价2万3的了。”
天洋城和福成五期是燕郊二手房交易量较大的两个小区。燕郊兴达二手房一位门店经理介绍，曾有一位炒房客一次性在天洋城投入3000万元资金买房，“这么多钱砸下去，天洋城二手房价格一下就起来了。”
然而，在当前楼市量价齐跌的背景下，部分高杠杆炒房客开始大幅度降价，链家网信息显示，天洋城一套183平方米的二手房，总价从最高600万元降至458万元，降幅达31%。记者随机抽取9套70-100平方米主流户型发现，有5套房源总价降幅超过20万元。
不仅是天洋城，星月云河小区，一套96平方米的二居室，总价从原来的302万元降至目前240万元，降幅超过38%；福成五期7套主流户型有4套降幅超过30万元，其他3套降幅分别为11万元、20万元和25万元。
“被套住不可怕，可怕的是像我这样高杠杆的投资客。”杨凡表示，正是一批高杠杆的炒房客出逃使得房价不断跌破纪录，而且随着房价继续下跌，一些投资客的心理也在松动，“如果原来1万元以下买房的人也加入进来，房价还会被拉低。”
燕郊成交均价月跌4100元
从限购政策出台以来，包括炒房客在内的燕郊二手房业主信心正在不断被蚕食，从链家网挂牌房源情况来看，限购两个月来，挂牌涨价房源套数和挂牌跌价房源套数比例逆转，并不断扩大。
317后三周燕郊二手房平均成交价格发生激烈下滑，链家数据显示，第一周成交量为199套，成交均价为31507.65元/平方米，第二周和第三周成交量分别降至91套和29套，成交均价也分别跌至30538.54元/平方米和29375.93元/平方米，两周平均成交价跌了2131.72元。
从第四周开始，燕郊二手房房价经历一小波反弹，当周成交均价达到32885.68元/平方米，恢复限购前的水平。但从第五周又开始出现小幅下滑，平均下滑了近1300元/平方米。此后一路下滑至今。到第七周，二手房成交均价下跌至28745.96元/平方米。
这意味着从第四周最高点到第七周不到一个月时间，燕郊二手房成交均价下跌了4139.72元/平方米，跌幅超过14.4%。
截稿前，5月8日之后的燕郊二手房成交均价还未公布，但按照中介的说法，最近两周价格还在持续下跌中，天洋城房源出现2.4万元/平方米的成交价，福成五期也出现单价为2.2万元/平方米的成交房源。
5月17日，燕郊先后有三个新项目开盘，其中汇福悦榕湾均价为3.9万元/平方米，碧桂园时代城均价为3.2万元/平方米，中兴和园均价为2.7万元/平方米，除了中兴和园因加价较少获得一定成交外，其他两个项目成交量相对较少。
这是近两年燕郊一手房开盘首次遇冷，5月17日当天汇福悦榕湾开盘时，售楼处看房者不足20人。
高杠杆的隐忧
无论是炒房客亏损抛售，还是由此引发二手房挂牌涨跌套数比持续扩大，均与近两年来、尤其是2016年燕郊楼市的野蛮生长息息相关。
燕郊一位卖房者透露，2016年中其出售燕郊一套两居室，本来首付是34万元，但是购房者通过做高评从银行多贷出28万元，“等于实际只首付了6万元就买到一套房。”
所谓的高评，即二手房评估价高于实际成交价，例如一套100平方米的房子单价是2万元，总价是200万元，首付40万元，贷款160万元，高评到280万元，可以贷出224万元，多贷出的64万元，除了首付，还剩24万元可以用来还贷款。
中介介绍，2016年通过此类手法操作的炒房客并不在少数，“只要房价保持上涨，评估公司、银行、中介、业主和购房者都能赚钱”。
通过高评手法购房有三个关键要素：第一，实际成交价低于市场价，由于房价上涨迅速，房子成交价已经低于按揭时市场价，存在操作空间，尤其是复式建筑面积较小、而使用面积较大的户型，空间更大。
第二，银行、中介和评估公司配合，在房价涨幅较快的时期，高评不仅让几方机构都可以获得更高利润，而且后期房价上涨也能够迅速抹平高评的潜在风险。
第三，业主配合，买卖双方必须信任，因为最后银行多贷出来的资金会打进业主的账户，业主需要把多出来的钱返还给买房人，“做这类套贷的要么双方熟悉，要么业主和中介是熟人，或者干脆就是中介本人，如果不认识基本没人敢做。”
据中介透露，燕郊二手房市场，中介也是炒房大户，有的炒房客为了方便操作，甚至成立自己的中介公司。通常情况下，中介能获得第一手低价房源信息，“有钱的自己投资几套，没钱的合伙投资一套，肯定要比做中介赚得多。”
还有一类套贷是亲友之间过户，即自己名下有一套房，想再购入一套或两套，但由于缺乏首付，可以通过过户给亲友方式从银行贷款，“你房子买的时候可能只有1万元，现在尾款还剩下70万，现在涨到3万元了，搞抵押贷款利率高，也贷不出多少钱，找亲友过个户，不仅利率低，还能多贷出一倍资金来。”
但在当前房价下跌的情况下，加上银行审核趋于严格，目前这些操作手法已经难以奏效，前期通过这类高杠杆手法购入高价房的炒房客也面临着资金链断流的威胁。一方面是房价下跌造成的损失，一方面是高评增加了月供压力。
记者采访过程中，多位炒房客均面临着月供断流的压力，这些炒房客多则能维持1年月供，少则只能维持3个月，杨凡表示：“卖出一套，虽然损失十来万，但起码能支撑一年月供，这段时间，如果行情好转就可以翻身了，这点损失不算什么。”
经济观察网

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