中国楼市房价是否会崩溃？何时崩溃？ XARSGAuw
来自专栏 随手写下的日子 $MT}l
很多人喜欢拿中国的房地产和国外比，然后给中国房地产开各种药方。可中国的房地产富有中国特色，可以说或在全世界上独一无二的，根本不是照抄外国经验可以救治的。说中国房地产独一无二，是因为它有两大特点。 HWbBChDF
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第一，在其他国家，房地产是一个产业；但在中国，房产和地产是两个分离的产业。所以在中国，土地由国土资源部门管理，房子由住房与城乡建设部门管理。中国老百姓买一套房子会有两个证：一个叫房产证，上面明明白白告诉你，这个房子是你的私有财产；然后还有一个国有土地使用权证，告诉你这块地是国家的，临时让你待在这里。这是中国所特有的。 qRUCnCZs
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大家天天这样买房，很难察觉这个制度背后的荒唐之处，举个简单的例子你就明白了。且不说你买的房子70之后到期了到底属于谁，在中国，不到期Zhengfu要拆你的房子也是常有的事。那既然房子是你的，只有土地是Zhengfu的，那你可不可以跟Zhengfu说，《宪法》规定“要保护公民的合法私有财产”，你要征地你把你的地拿走，但把我的房子保护好。这在法和理上说得通的事情，在现实中能做到吗？根本做不到，因为房子和土地是绑在一起的，根本无法分离，可在中国的法规里，他们就这样被硬生生地分离了。Zhengfu做这么荒唐的事情，是因为他们蠢吗？这就要说到中国房、地产的第二个特点了。 59MR|Jt
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第二，在国外，房地产商又叫开发商，负责地产和房产的综合市场运营，Zhengfu不参与其中，只负责依法监管和收税。可在中国，我们常常说的房地产开发商，其实仅仅是房产商。中国的地产商是谁呢？其实是Zhengfu。作为地产商，他们要实现收益的最大化，对自己最有利的方案就是把土地价格炒高，这样才能卖个好价钱。要实现这个目的，或者说实现这个目的最轻松的手段，自然是与房产商合谋。 m+$/DD^-zl
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所以你发现没有，在中国的房地产行业，有两个身份：一个身份是地产商，另一个身份是百姓的父母官。作为地产商，他一定要把土地卖得高价，地价越高，自然房价越高；可如果人民Zhengfu真的为人民的话，要让人民安居乐业，他应该要让房价越低越好。这就是一个矛盾，在这一矛盾里，最后的结果是什么不用我告诉你了吧？ }:^X X0:FK
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其实到这里就可以回答题主提出的问题了，“房子价格太高”和“我们工资太低？”其实都只是我们买不起房的表象，背后真正的原因在于，在这个产业里，本该通过制定规则为人民谋福利的Zhengfu，充当了利用规则掏空百姓口袋的商人。这个规则不改变，你工资再高，Zhengfu也可以把房价弄得高到足够耗尽你一生积蓄。 Oy '0I,
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要控制过高的房价，zhengfu并不是没有办法，比如最直接有效的方式，就是zhengfu不再通过卖地赚钱，与此同时对房地产开发商进行梯度征税，比如每平米房价5000以内税率3%，5000-10000税率10%，……，10万以上税率75%。这样一味做高房价对开发商而言就不是一件有利可图的事情，房价自然会下降。zhengfu那么多聪明人，不可能想不到这一层，只是这样通过税收控制，zhengfu的收入会大幅减少，在GDP为王的发展思路下，没有哪个zhengfu会放着卖地赚钱的捷径不走。 r%[1$mTOR
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经济学家总结过发展经济的三大手段，消费、投资、出口。对中国来说，投资和出口是改革开放30年来最常用的两个手段。但出口这个，很多省市不靠海、不临边，又不在交通要道上，哪里有机会和出口对接？至于投资，有数据表明，中国的投资有三分之一直接与房地产有关，三分之一间接与房地产有关，就是说，中国投资对经济的拉动大约有三分之二来自于房地产。正所谓成也萧何败也萧何，房地产占了那么大比重，一方面说明房地产功不可没；另外也说明，如果房地产立马崩盘，依靠出口和投资两足鼎立的中国经济便成了岌岌可危的独立金鸡。 c% yh(g
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如果你能看懂前面我所说的内容，我相信你的下一个问题会是，Zhengfu为什么要倚重房地产到这种程度？是因为他们没有脑子吗？——当然不是了。要想明白这个问题，不如来回顾下这些年各地Zhengfu快速拉动当地GDP的常用手法 f(.6 |mPp
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和规划行业的人接触过就知道，中国大部分地方Zhengfu的规划都是“规划规划，墙上挂挂”，其实Zhengfu通过规划想做的，就是把老城区的房子拆了建新房子，拆旧房子有GDP， *^6k[3VY
造新房子也有GDP。 }~GV'7d1
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可如果你上任的时候，老城区已经重建了，任内不可能重建；或者拆了重建成本太高怎么办？那就在老城区旁边的荒郊野岭规划块地出来，修桥铺路造房子，所做的一切都是GDP。国家发改委的数据表明，目前为止，中国有600多个城市，兴建了1000多个开发区。 0~i q G
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如果你上任之后开发区也没你的份了，接下来怎么办呢？那就再规划，把Zhengfu大楼从老城区搬到新城区。Zhengfu为毛喜欢到荒郊野岭办公？因为Zhengfu一旦搬过去，荒郊野岭就可以修路修桥造房子了。这叫一点带动一片，还能带动一个走廊——把新城区和老城区的一条走廊都带动起来了。 AO8:|?3S
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可Zhengfu办公大楼也不能老搬，上一任刚搬过，轮不到你搬了又怎么办？搬学生啊，大学城你听说过吧？一旦把学生搬到荒郊野岭了，就需要生活设施、商业设施，然后就可以开发房地产了。很多城市建大学生城到了疯狂的程度，比如河南郑州，在东南西北各建了一个大学城。 [; F{mN
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要是你上任的时候很不幸，大学城也建满了，轮不到你建了，还有什么招数呢？——现在有个东西叫新农村建设，叫城镇化，就是把农民的旧房子扒了，建农民新城。 Zjt9vS)
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你有没有发现，这十几年，我们Zhengfu做的这些事情，其实骨子里有个共同的东西：拆房子、建房子，修路修桥卖房子。这么说你应该明白，房地产对地方经济发展扮演了多重要的角色。 3:O +GQ*
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今天我们看到，中国的城市面貌焕然一新，道路广场金碧辉煌，绿树成荫。然而，房地产业在光鲜亮丽的外表背后，也藏着很深的隐忧。因为你仔细一想就会疑惑，地方Zhengfu哪来那么多钱拆房子、建房子，修路修桥卖房子？是靠企业纳税吗？当然不是，其实是靠卖地。这样做的危害，你只要思考两个问题就明白了： +9~ZA3DiP
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一是地方Zhengfu债务雪球越滚越大。“卖地”的官方说法叫“国有土地使用权的有偿转让”，在经济学上叫“租地”，土地出让金其实是这个土地70年的租金。问题是我们把70年的租金一次性收上来了，一次性把它花掉了，未来70年花什么钱？所以这是寅吃卯粮，把儿子孙子的钱全部花完了。其实很多地方Zhengfu不仅把未来70年的土地租金花掉了，还把没有卖的土地也抵押到银行，借钱出来继续花。 `vH&K{
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中国是一个有法律制度的国家，但不是一个依法治理的国家。法律制度是放在那里看的，哪天领导想用了就用，不想用就一纸空文。比如我们国家有个法律叫《预算法》，明文规定地方Zhengfu一律不能搞赤字财政、一律不能借债。可今天哪个地方Zhengfu不借债？那么多地方Zhengfu借债，哪个受到惩罚了？ }wG|%Y#+r
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如果我们今天哪个银行行长不识趣，拿出预算法说Zhengfu不能借债。Zhengfu就问那你告诉我谁能借钱，行长说企业才能借，Zhengfu说这还不简单，我们Zhengfu自己做个企业，专门借钱的企业，叫融资平台，听说过吗？ wLSjXpP 8
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你觉得Zhengfu的融资平台借了钱会还吗？根本就不会还，他不仅不想还，而且根本就还不清。因为你借了钱干什么了？本来Zhengfu应该收无偿的税，去修路修桥的，但现在不仅把税花完了，还借了钱去修路修桥，你觉得他们拿什么还。 "o<D;lO
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再者你就换位思考下，如果你当了领导，你招商引资有了税收，你会去替前任还钱吗？还是把这个钱自己花了做更多政绩出来？如果你不确定，那你再想一个问题，如果你不还钱有风险吗？银行敢上你们的逼债吗？他敢上门，你就问他，我欠你钱吗？是我借的吗？是融资平台借的，融资平台是什么？有限责任公司，懂吗？什么叫有限责任公司？你再敢逼债我让它破产倒闭。不信你试试看。所以，银行根本就不敢竭力催Zhengfu还债，只能和Zhengfu坐上同一条船，同生共死。 #m TMt;x
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那问题就来了，Zhengfu花了那么多钱不打算还，这个窟窿总要有人补，那到底谁是这个游戏里的买单者？ 6m\*]nOy4
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银行的钱是哪里来的？银行的钱是全体国民节衣缩食把自己钱存出来的。你把钱存进银行的目的是什么？你希望钱保值增值，等你想买东西的时候取出来花。可是银行把这些钱贷出去了，而且这些钱有去无回了。中国老百姓很淡定，居然不着急，你要知道，这个钱放到银行里就没了。你为什么不担心，因为你居然相信，银行是国有的，他们背后有个大老板叫中国人民银行。可是这个大老板有什么本事挣钱吗？他们根本就没有，只有印钞机在那里。实在不行就印钱还给你，可他印出来的钱和你存进去的钱一样吗？不一样啊，这件事情不是未来才会发生的事情，而是已经在发生了。请问十年前10万块钱可以买什么样的房子？现在10万块钱又能买什么样的房子？ w*2^/zh
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这个游戏玩好了，房价飙升，你耗尽一辈子心血只够买房；这个游戏玩崩盘了，通货膨胀，你存在银行没买房的钱同样会莫名其妙地没了。所以并不是你以为的，房价崩溃了你就能买得起房。 j, ZW[*M
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所以有人说房地产对中国经济造成了极大的伤害，今天有人说，房地产绑架了银行、绑架了Zhengfu、绑架了老百姓。可真的有这个绑匪吗？如果真的有这个绑匪，我们联合起来把它赶尽杀绝不就的解放了。可绑匪有吗？绑匪在哪里？绑匪在我们每个人的心里。Zhengfu官员要升官、开发商要挣钱、老百姓一根筋地想买房，我们齐心协力，用自己的贪欲，养活了这样一个绑匪。 kI]=&Rw
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十多年前就有人预言中国房产要崩溃了，预测了十几年了，但房地产价格还是一路飙升。为什么？你只要想一个问题——如果房地产崩溃，第一个完蛋是谁？是开发商吗？是老百姓吗？是谁？其实是Zhengfu和银行。所以，没有一个Zhengfu和银行希望自己完蛋。很多人说市场经济规律不可抗拒，但我可以明确告诉你，只要中国Zhengfu不想让房地产完蛋，中国的房地产就一定不会完蛋。你知道为什么吗？因为在中国，Zhengfu不仅是房地产的监管者，自己就是地主。 69OE T_AS>
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如果今天房价不断下跌，眼看就要崩盘了，你知道Zhengfu有个绝招是什么？非常简单，Zhengfu宣布不再卖地。不再卖地的结果怎样？供给就固定了，Zhengfu要刺激需求的方式太多了，比如旧城改造、棚户区改造，比如说改善人民生活，把旧房子一拆，老百姓是不是就要买新房子？Zhengfu作为规则制定者，只要稍微动动手脚，改动下规则，结果就还是对他们有利。 nO:HB.&@
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所以，从整体上来就讲，房地产还有得好日子呢。不是你说它完蛋，它就完蛋的。 ZU^Q1}</5
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1、不知道城市在扩张么，怎么会卖完了土地子孙没有土地卖？ e18T(g_i
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城市化深入之后，人口会慢慢减少，这是中国未来二三十年就会发生的事情，没有人了，城市扩张了干嘛？到时候卖地生财这条路就被堵死了。而现在把未来70年的土地租金都收回来了，理论上子孙只能做别的替你还债。但实际上，子孙zhengfu也未必是善茬，如文中所说，玩个通货膨胀的游戏，欠的债就变相减少了。 $uTlbAuv
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2、那到底还要不要买房？ nYgx9Q"<om
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正文提到“有人说房地产对中国经济造成了极大的伤害，今天有人说，房地产绑架了银行、绑架了Zhengfu、绑架了老百姓。可真的有这个绑匪吗？如果真的有这个绑匪，我们联合起来把它赶尽杀绝不就的解放了。可绑匪有吗？绑匪在哪里？绑匪在我们每个人的心里。Zhengfu官员要升官、开发商要挣钱、老百姓一根筋地想买房，我们齐心协力，用自己的贪欲，养活了这样一个绑匪。” |WUA1g
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作为普通老百姓，正是你一根筋买房的欲望让这个人为刀俎你为鱼肉的游戏能玩得下去，也没办法，即使全国人民观念都变了不愿意买房，zhegnfu也有办法通过别的方式掏空你的口袋。所以在这个游戏里，你只能选择参与之后被掏空，和不参与同样被掏空，根本没有中间道路。 -MU Q \pZ
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3、那如果决定买房，应该在哪里买房？ |'@V<^ GR
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投资性买房第一要考虑的是位置，第二要考虑的也是位置，第三要考虑的还是位置。 o:f|zf>
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文中分析的时候，没有区分城市，只是在阐述基本原理。但其实中国的众多城市，一个城市和另外一个城市差别极大。比如我们的鄂尔多斯，是玩房地产游戏玩得崩盘的地方，连接盘侠都找不到了，你再作为投资买房的选择，当然是不值当的。未来北上广深随着人口的继续涌入，房价还会继续涨价，作为投资性购买是可以考虑的。但如果小打小闹地投资二线城市就得慎之又慎，一不小心就玩得没有接盘侠了。小城市投资买房，得考虑城市的产业发展情况，因为产业发展好了，才会有人口继续涌入，有了人口，房价才有上涨的可能性。那些产业萎缩，人口减少的城市砸钱打造出来的住宅，作为投资性购买，恐怕不是一个好的选择。 +}\29 @{W
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4、那我一辈子租房不可以吗？ L:Ed-=|Uw
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先给你看一组城市买房和租房的对比数据： r5Wkc$
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光看数据，似乎只是因为中国人太保守了，很多人会跑出来嘲讽中国老百姓一根筋地要买房。但其实很多国家租房率之所以那么高，不仅仅是文化的问题，而且还离不开强大的社会支持。举个简单的例子，在中国租房，最让人担心的就是两件事，一是你不知道明年房东会不会涨涨得自己接受不了；二是你不知道房东会不会突然把房子卖了不再租给你。但在国外一些城市，都会规定房子租出去多少年不得收回，每年房租上涨不能超过多少比率，从而让租房和买房的居住体验差别不是很大。而zhengfu之所以能出台这样的限制政策，是因为即使这样限制，也不至于损害房屋出租房的利益。但在中国，既没有这样的政策，也没有支撑这政策实行的底层支撑。 k~ZBJ+
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很多人觉得买房好，是因为房地产的游戏还在运转，还有接盘侠，所以资产能增值；等到你买了房的城市这个游戏玩不下去了，或者不再玩了，你的房子也就没有增值空间了，等待你的只有没有还完的房贷。 myffYK,
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也有人觉得买房愚蠢，租房才是王道，说这话的时候，先掂量下自己是因为付不起首付才这么说，还是真的有钱也不买房才这么说吧。 >Ziy1Dp
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所以我的建议，有点钱就去一线城市买房；没有钱，就到二线城市居住；钱很多想保值，可以考虑到经济正在腾飞的乡镇做房产开发，在未来城镇化的道路上，城镇房地产是一块肥肉。 B\NcCp`5
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5、你说的太黑暗了，抹黑zhengfu，很多城市努力发展产业的功绩都被你故意遮盖了！ @V7;TJk
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这是一篇讲房地产的文章，我当然只讲房地产了！文中说只要zhengfu不想让房地产崩盘，它就不会崩盘——这么说的前提，就是城市人口众多，房子还没法满足所有人需求，也就是需求大于供给。要是像鄂尔多斯那样明显供大于求的城市，这个游戏自然玩不下去。 m_~y
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而且，说房地产是zhengfu喜欢玩的游戏，并不是说他们没有做的别的事情。很多城市在积极布局发展产业，当这些产业发展壮大到其税收占了zhengfu财政收入的大头，房地产所占份额被稀释到很小的比例时，zhengfu自然不会再玩房地产的游戏了。 ul}4p{ m[
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6、你写这文章，不怕被请去喝茶吗？如果你真的不怕，干嘛要把不敢写汉字，要写“zhegnfu”？ 8 [f8k 3g
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我敢断定这样的文章不会被请去喝茶，原因在于，我并没有指责任何一个地方zhegnfu，应该没有人会把我当做需要请喝茶的对象。而在房地产要不要继续玩这件事情上，guowuyuan和地方政府是有分歧的，guowuyuan希望各地不要把房地产作为经济发展的主要推手，去搞中国制造和创新创业，只是很多地方zhengfu缺乏更好的经济发展之道，所以还是死抱着房地产这个快速拉动GDP的稻草不放。我觉得zhengfu不会找我麻烦，但很怕知乎自我阉割式的审查机制通过检测关键词把文章删了，所以用了拼音。 bQ
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其实房地产发展的这种局面的形成，并不是一朝一夕的事情。犹记改革开放之前，中央和地方都穷，但改革开放之后，很多地方经济迅速发展，一些经济发达地区甚至有了叫板中央的能力。地方把饼做大了，却不愿意分给中央，大概在1992年的时候，中央很多机关穷得连单位工作人员的工资都发不出去。1994年，中央实行分税制，就是在每个地方，除了有地税，另外再设一个国税，意思就是蛋糕做出来，国税先把好的一块切走，地方再来刮点渣。这样一来，中央的财政危机立竿见影好转了，但地方zhengfu又穷成狗，1997年前后很多地方学校老师遭殃了，乡村教师成年累月发不出工钱。后来中央大手一挥，说分税制我们是分定了，既然你们没钱，就许给你们经营城市的权力吧，所谓经营城市，就是前面说的修桥铺路拉高地价，然后卖地赚钱。 +-'`Q Ae
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如果从1998年开始算起，各地搞城市经营已经16个年头了，确实让中国很多城市的面貌焕然一新，但不管是低端制造业产品大量过剩，还是城市建设资源大量闲置，都是很大的问题。中国大部分地方的城市建设水平，其实都远远超过了经济发展对硬件基础的需求，这样做不是说不好，只是造城市需要钱和资源，造了放着，就说明资源没有得到高效利用。比如某地造了机场，没有客人，于是不得不出台“公职人员出差必须坐飞机才能报销”的荒唐规定。道出这些真相并不是指责城市建设和经济发展要不得，而是想说地方大量举债搞城市经营赚钱的方式毒副作用太大。这个道理其实中央也明白，所以习zhengfu上台后搞了个地方zhengfu债务清查，意思就是告诉全天下，你们看，这些钱不是我们任内欠下的，陈年旧疾了，这个锅我不背。 \(wn@/yP'
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原先靠大量消耗资源和土地的经济增长方式可能是在之前的阶段不得不走的道路，但大家应该明白寻找新的经济增长方式是历史发展至今的必然，也是不得不做的变革。中央对此很清醒，只是很多地方领导，更多考虑自己任内的政绩，还在继续饮鸩止渴。 rg "TJ"Q-
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7、这篇文章太感性，你需要数据支持，要不然不跟柴静一样。 =CGD
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我给这篇文章的定位是这样的：这不是一篇无懈可击的文章，只是想给对房地产发展完全没有概念的知友一些概念，如果有人有兴趣沿着其中的某条线索去深入学习并有所得，我就觉得自己做了一件有意义的事情。 EOofa6f&l
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至于你说的数据、论证过程——要是我有本事的弄得严丝合缝，我不去出书赚钱，还在这里跟你显摆？不要把我和柴静比照，自认为这样把柴静黑得太惨了。
