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大家看看分析的有没有道理 [复制链接]

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只看楼主 倒序阅读 使用道具 0 发表于: 2017-06-13 20:36:19 , 来自:浙江省嘉兴市
 
原创 2017-06-13 君泽 嘉论房产网 X R4)z  
f?Z|>3.2  
3!>/smb !  
TB1VMruGpXXXXabXpXXM7dYGFXX-38-36.png 6eM6[  
最近很多人问我,到底要不要追风买房。朋友半夜急匆匆打电话过来:君泽,你觉得XXX的房子怎么样啊,我想买来投资;网友连发几十个微信“夺命call”,君泽君泽,你觉得房价会不会跌,会不会跌,会跌的对吧……巴拉巴拉,好吧,各位,我不是先知,说真的,我也不知道啊! Tj&'KF8?L  
TB1zQbsGpXXXXX1XFXXM7dYGFXX-38-36.png z* RSMfRW  
%06vgjOa (  
等等,等等,先别急着左上角…… `-o5&>'nf  
z9 O~W5-U  
虽然我不是先知,不能知道未来的事,但是我们能从以前的故事,现在的数据里面去猜猜看,不一定准,但总是大概率事件对吧~ CldDr<k3  
o/WC@!wg K  
最早的时候 u %'y_C3  
嘉兴涨价起于分销 b"Zq0M0 l  
受刺激于公积金传闻 _$8{;1$T?  
然后各路妖魔鬼怪齐聚 '5AvT: ^u  
有钱的没钱的纷纷抢滩 bQ<b[  
这是命运来临的一刻...... ZBF1rx?  
B=r0?%DX"1  
16年中旬 m*`cuSU|o  
GYd]5`ri  
坊间突然传闻上海的公积金可以在嘉兴贷款买房。一石激起千层浪,一时间“沪”牌出没嘉兴,房价开始飞升。这其中有多少分销在推波助澜,我们无从考证。 i=-8@  
~> PgJ ^G  
sllzno2bU  
1 o!=WFAi[pX  
一件事 h20Hg|   
去年4月,2016嘉秀洲-029号土地流拍,4个月后,该地块以溢价率105.4%成交。 =rEA:Q`~w  
IJ0#iA. T  
8`*`nQhWa  
一个数据 aV<^IxE;  
去年年中,嘉兴住宅的去化周期28.5个月,位居浙江末尾;到今年年初,去化周期变成11.5个月,房市去化速度堪称罕见。 ujx@@N  
1 Ssw&'B|o  
\04mLIJr9  
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593780b11f214.png "NKf0F  
l~rb]6E  
房价就这么在“莫须有”的事件中飞速提升,到去年年底,嘉兴的住宅均价已经到了8494元,实际市区中心房源价格破万。 BY$[g13  
<~N%W#z/  
而16年6月,住宅均价仅6981元(5月30日至6月5日)。 5Q|sta!  
o*-9J2V=J  
半年涨幅高达21.7%! DKTD Z*  
2)=la%Nx  
7u::5W-q  
9^au$KoU  
一个个月来看, qJ 95  
7月单月涨幅4.94%, {M [~E|@D  
一跃成为全国第一! ;Xyte  
Hng!'  
!9DX=?  
sXiv,  
8月环比上涨2.3%, Ge^Qar  
排在了全国第21名的位置! l0Y?v 4  
qcYNtEs*c  
1+a@k  
+qhnP$vIe  
9月涨幅1.07%, |0kXCq  
排在全国37…… gJh}CrU-  
%kq ^]S2O  
{\EOo-&A  
0vn[a,W<A  
  嘉兴房价彻底进入2.0时代,就这么涨啊涨啊,直到今年2017年4月,嘉兴房价均价已到10075元每平。(号外号外:这个数据可能还把非住宅的商业房也算上去了,如果拿掉这部分……嘿嘿) PS$k >_=t  
K^aj@2K{  
b~*i91)\  
mL$f[  
4月之后的房价, :@/"abv  
又是另一个有趣的故事了。 (')(d HHW  
BRa{\R^I  
VRF6g|0;  
4月3日 /=T H08  
N 'i,>  
浙江发布官微发出一条消息,浙江省政府同意嘉兴设立浙江省全面接轨上海示范区。OMG……一句“浙江省政府同意”,一下子把这条消息的价值提升到了难以估量的高度。 =-Nsc1&  
-TTs.O8P|<  
~p\n&{P0  
  当晚,朋友打电话给我: ~r&D6Y  
nkRK +~>  
君泽君泽,以后我儿子是不是能享受上海的高考制度了!? L7}i q0  
我:…… vr4O8#  
]-:1se  
  嘉兴房价本来就在飞驰,这一下,简直就像是给FI赛车加上了氮气加速。在一些无良媒体的炒作下,“北雄安,南嘉兴”的口号火遍全国。恰好,雄安还没房子卖……于是乎,一大群北方人蜂拥而至,开始侵蚀嘉兴的房源。上海人还没走,北方人又来了,嘉兴老百姓苦盼的“及时雨”没到,反而又降下一道大火,开始焚城…… q? 9GrwL8F  
ETO$9}x[  
  至此,嘉兴房价在进化,雄赳赳气昂昂的迈向3.0时代。新房11000起,必须绑定车位,猛涨精装修费用(如果不找中介,没有全款,买不到房可不负责哦);二手房市场混乱,部分学区房价格甚至冲破2W大关,买不买得到还得看命、看房东,运气不好,说不定谈的时候这个价,签合同的时候就是另一个价了…… 1A^1@^{m'  
ddoFaQ8  
  现如今6月了,房价丝毫没有回落的迹象。故事还在继续…… =*O=E@]  
iX%n0i  
为什么不谈谈限购限售,为什么不说说522土拍。有什么好说的呢,限购限售太过温柔,拿到房产证后两年不能交易,看似很好,仔细一看,之前买的不算。 T9?54r  
很多人说 [x5mPjgw  
p,;mYms  
  至于522,为什么会有400多家房企过来吃肉,废话,白菜价的肉抢购,你抢不抢?疯抢结束以后,你还要求别人加工完毕转手再以白菜价卖出去,可能么…… dMV=jJ%Y  
LWD#a~  
那么嘉兴未来房价究竟怎么样呢?我们慢慢分析 =U"dPLax  
e #M iaX  
问题一 O |WbFf  
嘉兴到底有没有房?还有多少房? R*bmu  
hg8Be6G <  
有啊,怎么没有。您别看去年至今怪吓人的,28.5的去化周期没几个月变成11.5了,可它还是11.5啊,还是巅峰时候11.5个月(考虑到今年的库存和销量,我们初步算了算,今年去化周期恐怕超过20个月,而房子还会越来越多)……上海去化周期多少?10-12个月,最快的时候4.1个月!天津去化周期多少?6个月!北京去化周期多少?现在10个月,前段时间8个月!更别提邻居常州和无锡了,他们的去化周期不到半年…… H2U:@.o2&  
Gm A!Mo  
,#d[ad<  
3fp> 4;ym'  
再看看这张表,嘉兴在2017年初可供应的潜在库存面积约有429.36万方。按照最新数据,人均39.14方的面积计算(以3口之家论),2016年173.5万方土地能提供的住房大约有3万套,其中2017年至今销售了6419套,也就是说,2016年土地提供的房源未来将有约25000套进入市场(这之中还没有算16年前拍卖土地而还未销售的,实际只会更多……)。 Xu6K%]i^  
 HxIoA  
所以,嘉兴有房,应该说,有的是房。 `|EH[W&y  
jgq{pZ#E  
问题二 5ITq?%{M  
嘉兴未来会有多少房? @1g&Z}L o  
@VK6JjIq  
这个问题,本来是不知道答案的……(虽然年初就有供应计划,但是年初那个……看过就好……),好在3月31日嘉兴市国土资源局发布了《嘉兴市本级2017年度国有建设用地供应计划表》,随后又在5月26日召开全市国土资源会议,要求各部门严格按照计划执行。那敢情好呀,我们可以算算未来有多少房源了。 Xpl?g=B&u  
kYlg4 .~M  
,Kw5Ro`I:  
nP1GW6Pu  
根据《计划表》,2017年市本级三区计划供应商品住房用地共241.6万方。目前市区宅地仅供应了5·22土拍推出的8地,共计48.25万方。 OJpj}R  
MwAJ(  
我们不刨去这8块已经出让的地,就说全年,全年241.6万方。依旧用容积率2.0和人均面积39.14方的三口之家计算,计算机按起来……4.12万套。 L M /Ga  
TBnvV 5_  
也就是说,如果严格按照《计划》来,嘉兴2017年能供应给市场4.12万套房。现在一个月嘉兴的成交房源不足3000套,稍微想一想就明白,2017年嘉兴供应的商品房可供目前嘉兴火热的市场继续火热接近14个月…… iP#=:HZu;  
G6Nb{m  
现在缺房,但未来的供应不可估量。四个字,供大于求。更别说市场上本来还有这么多房了。 ezn` _x_?  
{cR=N~_EO  
问题三 +/y]h 0aa  
嘉兴的购买力到底有多少? *ik/p  
9B=1 Yr[  
老实说,最近购房的盛况把我吓一跳,作为在一个全社会单位就业人员年平均工资55530元城市居住的人群,嘉兴人面对12000+的房子竟然展现出了这么大的购买力……(某楼盘开盘300多套,认筹1200多人;某楼盘深夜排队,大多数是能够全额付款的人……) ,{8v4b-  
#wjH4DT  
透过现象看本质,深入买房的人群中一问,诶,这个怎么口音这么奇怪,哦,上海的;诶,您怎么长的这么魁梧,哦,北方人;诶哟,终于找到一个嘉兴人,什么?您的全款是融资融来的?您真敢啊…… mxp Y&Y  
f-D>3qSS  
有句话我替各位说了吧,真嘉兴人有苦说不出。 7$7n71o  
1TZPef^y  
?Ht=[l=  
Ri @`a  
这是官方数据,2016年,我市全社会单位就业人员年平均工资为55530元,与2015年的51892元相比,增加3638元,增长7%,扣除价格因素,实际增长5.1%。 ,r`UBQ}?  
^A!$i$NON  
NR3`M?Hjf  
="'- &  
扎心的来了,我们一直吹嘘的嘉兴,在其“出色”的地理优势下,民众的实际工资收入低于全省平均水平。 M{E{NK  
LuS+_|]x  
简单算一下,工资一年增长5.1%,那么房价呢,前面说了,官方数据可查到的那半年,半年哦,增长了21.7%…… 6 D/tK|  
oH X$k{6  
所以啊,老百姓买的起房?买得起个屁!  iSiDSeW8  
S-!=NX&C  
有人说,嘉兴的老百姓买不起房,外地人能买啊。您别说,还真说对了,外地人的确买得起,他们一看,哟,和上海这么近的地方房价只有大上海的1/6甚至1/10,买买买!也不管房子质量怎么样,也不管地段如何,反正近啊,反正要接轨上海了啊,反正“北雄安,南嘉兴”啊! R=M!e<'  
\$pkk6Q3,w  
至于这点,我们下面再说,先看看这个的。 [PWL<t::c  
"!KpXBc,>  
8TPN#"  
5)M 2r!\  
从人口数量增长情况来看,2015年末,全市常住人口为458.50万人,与2010年第六次全国人口普查时的450.17万人相比,5年间嘉兴人口仅仅只增加8.3万人。 L/i(KF{  
>1ZJ{se  
这证明什么 ~O03Sit-  
说的是嘉兴没有吸引力,为什么没有吸引力,看看苏州、看看无锡、看看常州、看看昆山您就明白了。年轻人凭什么来嘉兴,我有个研究生朋友,被嘉兴的“广告”吸引,现在半年了,跟我说准备去无锡看看,不打算在嘉兴呆了。我问他为什么,他跟我说,也许嘉兴的未来前景确实不错,但目前没有BRT,没有地铁,没有高新产业(或者说高科技产业刚刚起步),他没有办法说服自己因为一个“莫须有”的未来而无悔的付出青春。 g5Td("& n  
-DCa   
我能说什么, 3sbK7,4  
我也很绝望啊! TzKK;(GX  
以前嘉兴房价远低于周边城市的时候, 'N6 S}w7  
都没多少人来, +EkW>$  
现在房价都上去了…… Q7GY3X*kA  
QDE$E.a  
无数人都看重嘉兴的地理优势,沪杭苏宁,四大城市环绕,标准的“四战之地”,却不知道,一直以来地理优势成了其发展的劣势。面对上海、杭州、苏州这三个经济大引擎的吸附,高端人才、资金、企业纷纷被吸走,嘉兴成了不折不扣的灯下黑城市。 p/*"4-S  
Qn|+eLY  
如果仅靠房价创收,嘉兴未来还留的住人吗?不对,应该问,还有未来吗? FN?3XNp.  
<2<87PU  
插播一条消息,据我的了解,已经有不少养老机构盯上了嘉兴这块“风水宝地”,在与他们的交谈中,他们反复提到了“上海的后花园”……所以,这些养老机构是因为什么来的嘉兴,又是为了谁而服务的,一目了然了吧…… 10O$'`  
[@G`Afaf  
那么接下去还买不买房呢? ,@.EpbB  
9$RI H\*  
刚需有能力的那就咬牙上吧 ; )llt G  
但是 JJnYOau  
资金不充裕的刚需愿望也不太强烈的 CVQB"L  
还是谨慎些好  zF: j  
< kP+eD  
是不是很像废话,没办法啊,现在的大势就是要涨,5·22土拍的白菜价算一算上市以后也要至少15000一平起步。据说有些新盘也在野心勃勃想在房价上有所表现。 H;S%Y`V  
0^&!6R  
几点考虑: Gx'TkU=  
8\# ^k#X  
1 nIBFk?)6  
涨幅过快,看看股灾 hO( RZ '{  
hs(W;tR@W  
在经济相对稳定的情况下,这么快的涨幅,我的印象中好像只有07年股灾前的大涨和温州房价13年暴涨到40000一平的时候有过。结果你们都看到了啊,07年股灾大跌70%,6000点一下子到了1700点;央视报道,温州房价一年跌了40%,至今还没有回暖。 <kbyZXV@K  
_u5dC   
虽然嘉兴目前的形式和这两个事件均有所不同,嘉兴房价也不太可能遭遇断崖式下跌,但是,这么快的升高下,谁能保证没有副作用呢? Wi$dZOcSJ  
.'d2J>~N  
再设想一下,照着嘉兴目前房价上涨的加速度,两年后,估计上海相当部分区域的房价都要矮它一个头啊!整个价格对标体系完全崩溃了,你还握着一套只有纸面财富比上海还贵的房子,再沉睡个五六年,等待下一波“解放军”来帮你解套? O+"ac /r  
Yb:pAzw6  
只要是市场经济,风险利润必然是对等的。 SaO3 zz@L  
~xDw*AC-  
2 u|fXP)>.  
经济体的严重倾斜 %|+E48  
8\Hr5FqB(  
有的朋友跟我说,从近几年来看,嘉兴招商引资的全是500强企业,也是大型企业,无论乐高,玛氏,飞利浦,富士康等等…… o8ppMM8_R[  
&=Y e6 f[  
打住好吧,我们仔细看看他说的企业,全是世界500强没错,但特么全是制造业啊,制造业啊,制造业啊!(重要的事情说三遍)制造业的性质是什么,就是要求低成本啊(一些引进的高端制造业另说),虽然不清楚内幕,但是“无利不起早”的他们选择嘉兴大概是因为嘉兴的政策优惠幅度大、地理位置出色,大大降低了他们的生产和运输成本,并不是嘉兴在他们眼里有多牛逼! o@k84+tn(  
H?Jm'\~  
本质上,嘉兴高端产业依旧稀缺,这使得嘉兴在长三角中并没有什么竞争力。而“灯下黑”的嘉兴在未来几年,也很难有足够的优势吸引到优秀的产业和人才进驻,这是7寸,克的死死的。 SlaDt  
FS@A8Bb  
没有高新产业支撑经济,没有高科技人才提供足够的消费力,没有BRT、地铁等出色的交通资源,嘉兴的高房价就没有“根”,泡沫一样浮在空中,天知道哪一天会破。 f*fE};  
Nfn(Xn*J-  
更何况嘉兴现在全民炒房,经济都在房产上了,没有多余的钱去做其他事情,拉动不了经济,谁都不傻,这种现象必将得到控制。 dR+1aY;  
|/T43ADW  
3 j*3}1L4P  
质量啊质量 M_|> kp  
v}[dnG  
我害怕开发商打我……简单说几句,按照目前嘉兴的土拍方式,一家房企几乎不可能在嘉兴连续拿地,这会导致类似原来万科和佳源这样“扎根于城市做项目”的地产商消失,取而代之的,则是打一枪换一个地方的投机销售模式。这样的快销模式,导致房产商不太可能注重房地产本身的开发,在购房者买房后,房子的质量难以得到保证,日后的维权也会相对困难。 zwr\:Hu4  
'jjb[{g^}}  
4 DDeE(E  
买房的人…… DWm SC}{.  
98=la,^$  
前面提到,正儿八经的嘉兴人已经买不起房了,现在买房绝大多数的是不了解情况的外人,少数是有钱的嘉兴人。有钱的嘉兴人我们不考虑,有钱任性是最大的道理。 NXU`wnVJ  
RiR:69xwR*  
外地人中主要是上海帮,还有一部分北方人。北方人多数是买来做短期投资的,赚了一笔就走的大有人在,他们巴不得房价疯涨走高,等他们出售之后又狂跌,指望他们维护房产市场,我是不怎么相信的。 q SD9Pue  
/3B6 Mtb  
上海帮呢,“新”上海人倒是有部分是买来住的,但不是给自己住的啊,人家是给自己老爸老妈住的,换而言之就是来养老的,老人家是没有什么消费能力的,别说买东西了,一个月能在嘉兴的房子里住多少天都是个问题……对嘉兴的经济起不了带动作用。 i9m*g*"2  
cdTsRS;E  
还有一部分上海人是来做投资的,长线投资,闲钱投资,人家就把钱放着,买了房也不住,更不会来你嘉兴消费,别说带动经济了,人都不来…… 4["&O=:d  
s'u(B]E  
不出意外,未来嘉兴的老年化和部分地区的空房比例会很恐怖,您愿意住在一个没多少生气的小区? AGq>=avv  
}V`mp  
5 JhX=l-?  
更高层面的事情 GEe`ZhG,  
4c159wsnQ  
这里要提一提限售了,现在这么大的成交套数,又开始两年限购,这大大拉成了交易周期,导致短期内市场上的二手房源迅速下降。这批房源一旦解禁,转卖的窗口上出现的房源必然不少,如此大量的二手房源充斥在市场上,到底是好是坏呢。 L*]0"E  
您如果买房来投资,能像开发商一样,找到足够的渠道,投资足够的费用,让上海中介们玩儿了命的帮你从上海带客么?(本地人已经无力来接你的盘了) 8)wt$b  
}}T,W.#%u  
更何况,目前政府说的很清楚,控制房价,1324657这么多的政策下来了,万一不是洒洒水,是真的下了狠心呢? _Qd,VE 8u  
LFu%v7L`  
6 1RqgMMJL  
稳定之后的投资问题 q p~g P  
H%}IuHhN)  
房价在未来趋于稳定是肯定的,现在争论最大的就是目前市场达到稳定的时间和稳定时候的房价。很负责任的说,谁都没数…… n]N96oD  
就说说投资的利益问题,嗯,稳定的楼市,一年的价格增长和您的工资收益增长差不多,4%-7%,可能比在银行购买金融产品还会低一点。 X_ ?97iXjx  
k \qiF|B)Z  
另外曾经看过一个统计,近20年,投资股市的收益远高于投资楼市,只是中国人的“居家思想”导致大家关注楼市罢了。 0rE(p2  
H{(]9{  
反正, KnzsHli,~k  
我怂, SEd5)0X^  
买不到房, ^gYD*K!*  
也有点不敢买房了。
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野人王 威望 +1 - 2017-06-13
191980995 威望 +1 - 2017-06-13
俺是退伍兵 威望 +1 - 2017-06-13
虎虎逸宸 威望 +1 - 2017-06-13

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只看该作者 1 发表于: 2017-06-13 22:11:12 , 来自:中国
5年内五县两区只增加了8.3万人,呵呵了,平湖我看过14-15年只增加了200人,呵呵,200人,醉人的人口增长和房价增长,未来几年必然产能过剩

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只看该作者 2 发表于: 2017-06-13 22:14:08 , 来自:浙江省嘉兴市
说的是很有道理,但没说到现在嘉兴政府!

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只看该作者 3 发表于: 2017-06-13 22:16:02 , 来自:中国
 
写的不错,方面多,也客观!是认真分析的!强烈认同嘉兴的灯下黑,地理位置最出色的长三角最差!更搞笑的,什么都跟上海拉在一起!妈的,不是很多年前就说平湖要被上海拿去?!真特码的笑话!对于没有定居的肯定要重新选择城市,房价差3000,房子差不多省30万,何乐而不为?至于说到的高科技?最近开发区在添这方面的资料,政府准备扶持,能想通原因吗?

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只看该作者 4 发表于: 2017-06-13 22:25:32 , 来自:浙江省嘉兴市
回 野人王 的帖子
野人王:写的不错,方面多,也客观!是认真分析的!强烈认同嘉兴的灯下黑,地理位置最出色的长三角最差!更搞笑的,什么都跟上海拉在一起!妈的,不是很多年前就说平湖要被上海拿去?!真特码的笑话!对于没有定居的肯定要重新选择城市,房价差3000,房子差不多省30万,何乐而不为?至于说 .. (17-6-13 22:16)  0@=MOGQb  
H AB#pd9  
怎么扶持?三年免税吗 z3 ?\:Yz  

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只看该作者 5 发表于: 2017-06-14 08:24:46 , 来自:中国
 
亲来一枪吧:怎么扶持?三年免税吗 t}p@:'  
 (17-6-13 22:25)  V64L,u#`l  
g:)DNy  
目前还没有那么大幅度,让企业填资料往新能源,新材料等方面靠,实际上好多不沾边,是硬靠的!关键这个先机被别的市领先好多!至于本地,服装,箱包,日本电产,都是走下坡路!还有平湖外地,外国资本太多,产值高,大多数财富进了外地资本腰包!平湖更多的是抽空的架子,没办法,因为整个嘉兴的角色也是长三角的后花园,配套的,从来不是主角!

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只看该作者 6 发表于: 2017-06-14 09:20:30 , 来自:中国
 
野人王:目前还没有那么大幅度,让企业填资料往新能源,新材料等方面靠,实际上好多不沾边,是硬靠的!关键这个先机被别的市领先好多!至于本地,服装,箱包,日本电产,都是走下坡路!还有平湖外地,外国资本太多,产值高,大多数财富进了外地资本腰包!平湖更多的是抽空的架子,没办法 .. (17-6-14 08:24)  :Ao!ls' =  
R MYP"  
廊坊也是这样嘛,为核心城市服务
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