最新顶层设计来了,楼市真的要变天了!|房产楼市

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只看楼主倒序阅读使用道具 0 发表于: 2017-07-17 15:41:01 , 来自:广东省

最新顶层设计来了,楼市真的要变天了!

2017-07-17 09:34

先知先觉者胜,后知后觉者平,不知不觉者败。最近,三个重要信号基本同时扑来,可惜很多人或不知不觉! 1、刚刚,北京传来大消息:国家设立金融稳定发展委员会,M2再创历史新低! 今天,国家立了金融稳定发展委员会，明确要求：要推动经济去杠杆，坚定执行稳健的货币政策，处理好稳增长、调结构、控总量的关系。

先知先觉者胜，后知后觉者平，不知不觉者败。
最近，三个重要信号基本同时扑来，可惜很多人或不知不觉！
1、刚刚，北京传来大消息：国家设立金融稳定发展委员会，M2再创历史新低！
今天，国家成立了金融稳定发展委员会，明确要求：要推动经济去杠杆，坚定执行稳健的货币政策，处理好稳增长、调结构、控总量的关系。并强调党中央对金融工作集中统一领导。
简单来讲就是，以后一行三会都归大大直接管了！
M2增速连续两个月低于10%
5月份M2增速跌破10%，达到9.6%，已经是大跌眼镜了，昨天公布的6月数据，中国的M2M1M0这3大数据，同时降低，而且降幅不小。其中，M2同比增长更是跌到9.4%。
结合昨天特别强调的“坚定执行稳健的货币政策”，M2持续低于10%将成为新常态！
央行《报告》中还彪了这一句：只要实体经济的合理融资需求得到满足，M2增速放缓可能是新常态！
弦外之音：实体经济可以借，而且要多借！而金融、房企要少借，甚至不借！
无论是金融稳定发展委员会的成立，还是上半年M2的收紧，都可以看出：金融去杠杆、防风险，国家这次是玩真的！
对房地产，这次国家要拧紧水龙头了！老王手里是真的没钱了！
2、国家统计局首次披露：中国人不缺房子！
7月6日，国家统计局在一份报告中提到：2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。其中，城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米。
这应该是中国首次披露全国居民人均住房建筑面积这一重要数据。
40.8平方米！而根据国际经验，当一个地区的人均住宅面积达到或者超过33平米的时候，说明这个地区的房地产业开始过剩了。
中国人到底缺不缺房子？这个困扰了三代中国人整整20年的世纪大难题，今天，终于一锤定音：
中国人，不缺房子！
说白了，中国的房价这么高，并不是因为房子少（一线城市相对稀缺，其它二三四线根本不缺），最根本的原因就是房地产彻底的金融化，房子成了纯粹投机的金融产品，银行无限量放水，全民炒房！
房价过高已经严重影响了中国的竞争力：全民炒房、脱实向虚！辛苦打拼几十年的企业家卖掉工厂来炒房，无心实业；老百姓辛苦几十年抵不上买套房，无人工作（有媒体称今年两次火箭发射失败，都是因为航天系统的年轻人买不起房，无心工作）；房价导致各种成本大幅上升，中国产品在国际上的竞争力越来越差！
大大强调：要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性。现在到了必须解决房价问题的时候！
这话说了半年，一线是暂时掐死了流动性，但二三线继续暴涨，大大很生气！（前不久还曝出男子还不起房贷跳楼自杀的，这种事儿是大大最不愿意见到的！）
3、上海深圳：住房供应量放开！
7月7日，上海宣布：未来5年将供应170万套住房，同比大涨60%。在这些新增住房里，租赁住房高居榜首为70万套，保障性住房为55万套；商品住宅只有45万套，而且以中小户型为主。
深圳紧随而上，也随之宣布：2017年新增安排建设商品住房的套数提高1倍，从2016年的4.3万套提高到8万套；此外，2017年还将新增保障性安居工程项目5万套，比2016年的计划大幅增长了20%。

上海深圳土地供应量的明显放大，以及用于租赁住房的大幅增加，预示着两地的房价基本没有多少上涨空间了。
三炮齐发，可以断言，中国房地产行业的高暴利时代已经过去了，楼市的黄金时代，已渐行渐远！
投资者买了房坐等升值的时代，或一去不复返了。
扛不住了，楼市渐渐要变天了！
当不少人还在加杠杆冲进楼市的时候，先知先觉的收割者正在从楼市里鱼贯而出。
金融工作会议，等于宣布大大要亲自来抓一行三会，盯死金融系统，就是不给你们钱，让你们炒去！
未来，租房能替代买房吗？

作者：齐俊杰看财经 ID:qijunjie82
最近，无论是上海和北京，开发商100%自持物业，70年不许卖的地块是越来越多，很明显这就是要大力发展租房市场的信号，在北京也已经多次给出明确表示，鼓励机构进入租赁市场，未来就是要用租赁市场缓解炒房的预期，让住房确实回到居住属性上来。
但是，很多人提出了明显的质疑，说这是纯扯淡，很明显租房的痛点无法解决。那么我们就来具体看看，究竟能不能通过一个有效的C2B2C的租房市场解决租户的痛点问题。
首先，户口问题，最近任先生也提出来，租房最大的痛点就是不能上户口，而买房还有可能上户口，所以在极度稀缺的情况下，概率也很值钱。
当然大城市的户口意味着什么，大家都很清楚，那就是在这个城市的福利，但这有个逻辑问题，比较的样本出问题了。你不能拿买房的跟租房的比上户口的问题，因为买房本身就有很高的门槛。换句话说能够让你买房了，你就已经接近了城市户口，所以我们比较的，应该是具备买房资格的人，他买房还是租房有什么不一样？结果就很明显了，买房，你的房子是自己的，当然可以办理居住证，或者上户口给子女教育，而如果租房，则不一定！
如果你跟房东租房，那么你和房东就是排他关系，也就是说你的户口上在这个房子里，他就没法上了，你的子女通过这个房子上学，他的子女或者他亲戚的子女就不能用了。所以他通常是不配合。这就是痛点。但如果我们引入开发商当房东，引入B端企业当房东，这个房子的管理服务问题，将得到极大的缓解。
企业自己也不能上户口，他也没子女要上学，所以他跟你并不是竞争关系，而只是服务关系，帮你上户口，解决子女教育，本就是他服务的内容，那么你找企业端租房，最后能不能上户口，能不能办居住证，只会跟你本人的资格有关。
也就是说具备买房资格的人，或者已经积分落户的人，又或者本地人，通过未来的租房市场建设，完全可以替代买房，所获得房子背后的福利，当然如果您不具备买房资格，那么想通过租房获得城市户口待遇，这在北京上海这样的特大城市肯定不可能，北京上海最重要的任务就是控制人口，甚至比降房价更重要，所以这么类比是完全不科学的。

其次，预期问题，所谓买房还贷款，跟付房租其实没什么本质区别，现在同样一套房子，买房还贷款的数量比房租应该能多出去3倍，也就是说如果你只花1万块钱就能租来的房子，你买房3成首付，月还款可能是3万。
而这样的日子你要过30年。有人说了，不对啊，租房你是要涨房租的，未来的租房市场建设一个重点就是长租房，也就是在你租房的时候就给你约定好了，未来房租的递增，以及3-10年的租期。那么我们不妨算下，2年房租增长10%，需要12次调租，才相当于房租的3倍，换句话说你租这套房24年后，租金才会跟还贷款的数量持平。
而实际上从去年开始，北京上海的房租都是下降的，像青岛，重庆，成都这些地方的房租更是便宜的很，至于三亚，海口这样的旅游城市，房子多的根本租不出去。所以建立长租房，将租金增长固化下来，这完全可以改变大家的预期，我租一套房20年，还没有贷款付出的利息多，显然租房要划算的多。
20年后中国的人口结果将发生重大变化，人口将急速下降几亿，老龄化社会严重，到时候房子应该极度过剩。
第三，价差问题，很多人有个思想，再苦再难的还房贷，房子还是自己的，租房的话，钱都给房东了，自己最后什么都没落下，这是典型的思维误区，所谓落下什么，需要以现金或者现金等价物为衡量，你落下一套房子，如果这套房子不能变现了，那么他就一文不值。只不过是纸面财富。
而你去交房租，按照现在的租售比，实际上是房东在补贴房客。否则他把房子卖了随随便便做点理财，能够拿到每月3倍的房租，他的机会成本比收益高三倍，难道这还不是真爱吗？当租房市场越来越规范，更多的开发商以及专业的中介公司进入这个市场之后，大家会越来越习惯于租房，而届时房屋买卖将变得极其困难，特别是地理位置一般，楼龄长的房子，放不放开限购，估计都卖不掉了。
第四，税费，房产税不管怎么样，都肯定是要出台的，只是早2年和晚2年的问题，房东不要妄图把房产税转嫁到租客身上，租客的负担能力，是跟收入有关，而不跟房东的成本有关。按刚才我们算的房价租售比，房东已经是亏本在租房了，所以不是他不想涨房租，而是涨不动，你涨租，人家就不租了。
除非全国的房东说好了，按照同一比率涨房租，不能出现一个叛徒，这是完全不可能的事情。OPEC就那么几个国家搞个限产还搞不定，更何况是几亿房东同时协调了。
所以综合来看，租房市场将在未来几年取得巨大发展，人们的习惯将就此改变，当租房完全可以替代买房，付出的成本相差3-5倍，傻子才会买房呢。
更何况现在的买房也就是40年的长租而已，因为中国的房子建筑结构都是按照50年设计的，40年之后基本就成了危房。所以房子折旧也就是30-40年，而用70年折旧是完全错误的。除非你买别墅，还得是独栋别墅，以后很有可能给你土地产权，你可以整修翻盖，但到时候这类房子的房产税应该很贵。
这次，北京调控楼市的决心是十分坚决的

连任先生指出的北京楼市死穴，也就是土地供给问题，我们也在竭尽全力的解决。今年到现在供地已经是去年的3倍。所以现在可以完全肯定，因为因城施策，因为领导变更，北京的态度已经坚决改变，从317新政开始，北京就已经成了全国楼市新的风向标。现在北京楼市能否下降，已经不是方向问题，而是时间问题。可以想见明年20万套房源入市，比周边低一半的房源入市，大量租赁住房入市。北京的高房价问题将得到明显的改善和缓解。
再叠加限制贷款和加息周期，二手房抛售将变得十分困难。现在老齐有个朋友，在西城区核心位置有三套房子，每周每套以总价10万元的速度在下跌。用他的话说，平均每月损失超百万，但挂上去2个月了，连个看房的都没有。一闭眼就全是人民币在燃烧，不吃安眠药根本睡不着。
有朋友会说，北京跌了，但我们这可是实实在在的在涨价，跟我有毛关系。你可以想想，前几年北上深涨价的时候，您那里涨了吗？所以人无头不行，这些地方之所以补涨就是看到了一线城市巨大的房价红利，他们是反复在炒房中得到好处的，所以本能认为在哪炒都能赚钱。
另外，大家也在看，一旦北京把高房价问题解决了，趟出了一个模式出来，很可能会全国跟进推广，届时本就供给过剩的三四线城市，可能将遇到流动性断崖。
炒房就真得炒成房东了，一旦卖不掉，就只能靠租金收回购房款，乐观一点可能现在得等上80年。你的房子塌了，人不在了，购房款可能还没收完呢。如果要是悲观一点，可能根本就租不出去。现在要承担物业供暖费，到时候还得承担房产税。
这时候你觉得房子到底是个资产还是个负债呢？

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