TKBW2 万科杀入的“长租公寓”，是下一个房地产风口？ >q7/zl 当巨头们开始进入某一行业时，通常说明这个行业前景向好。现在，房地产开发商、房地产中介、酒店集团、甚至拥有一两栋房源的城中村房东们纷纷“杀入”了长租公寓。
=AIeYUh Qaeg3f3F3 站在风口的长租公寓是笔什么生意？
yd m2'aV 一边是上涨的房价，一边是大量的85后和90后进入租房市场。他们希望提高生活质量，但不愿意做房奴，又具有强烈的社交需求，这些都使得长租公寓这个在风口迅速膨胀起来的巨婴，正在用惊人的扩张速度说着“看上去很美”的故事。
7lH3 )9G; 资本涌入 `8sC>)lrwu 2010年，魔方公寓成立，是行业中的先行者。随后，中介巨头链家宣布成立自如事业部，进军公寓市场，紧接着，优客逸家、YOU＋相继成立。
\x9.[?;=e 资本介入长租公寓行业是2013年的事情了。2013年，魔方公寓完成6000万美元的A轮融资。2014年，YOU+获得雷军创办的顺为领投的1亿元融资。
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/pS Y ~* 资本都盯上了买不起房的年轻人
$"[5]{'J 最先在长租公寓领域试水的地产商当属万科。去年5月，万科正式推出长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。而在万科广州泊寓发布的前几天，世联行旗下的长租公寓品牌——红璞公寓也在广州举行了发布仪式。
6=o'.03\f 大体来看，这些长租公寓共同的特点是：房间有颇为精致的统一装修，设施较为完备，面积一般不大，20多平米为主流户型，但大堂有供休闲、娱乐的公共活动区域，并且提供标准化管理。
nA?Ks!9T 而公寓的租住者，大多从事IT、金融、设计等行业，普遍30岁以下，大学以上学历，当中有不少海归和外国人。这正是长租公寓主要瞄准的客户群体——年轻，高学历，热爱社交，对生活品质有一定要求。
1 ms(03dp 盈利难题 n Wz7$O 企业进入长租公寓市场无非看到了租房的巨大市场空间。但相对于过往的住宅市场，长租公寓却面临着“重资产”“有营收无盈利”的窘境。
z[~ph/^ 业内人士分析，目前长租公寓的竞争主要还是着眼于地段，即拿房的比拼，就连房企也在用二房东模式在市场上收楼。“大家都在抢房，使得拿房成本越来越高。”
&K.js Q^k\ q 虽看上去很美，长租公寓想盈利却不简单
E 6Uiw]3 据悉，一线城市拿房成本已达每天每平方米4元以上。“现在行业的竞争非常激烈，各方都在穷尽其能收购、投标，以拿到更多的项目。在一些旧厂房改建的投标中，随处可见高溢价。溢价率之高、竞争之激烈，堪比土地市场。”
.ZK^kcyA 在广州万科助理总经理喻敏锋印象中，万科在参与棠下泊寓项目的原身——厂房投标时，就遇到了其他几家同行公司，最终万科以溢价率超100%拿下。
m# . N 据他透露，万科在棠下泊寓的15年经营权是经过了激烈的举牌竞拍方才取得。“整个项目共计投入了4000~5000万元。若按每个房间平均1500元/月的租金计算，整个项目近700个房间一年租金收入约1260万元。万科要实现收支平衡恐怕要有四到五年。”
7U, [Ruu “租赁物业是一个长线投资，甚至比现在熟知的重资产——商场还要重。介入的商业一开始就要做好四到五年不盈利的准备。”世联首席技术官黎振伟也持有类似的观点。
;*}tbh3;. 高企的拿楼成本，已经让长租公寓二房东模式的盈利能力受到挑战。而这也让资本方对于公寓行业的投资迅速冷下来。“很多投资人开始观望。”融资就构成了2017年长租公寓面对的一个重大挑战。
b>Em~NMu_ 如何破局 g#/"3P2 H 一旦融资跟不上，现金流能否支撑得住？
J70r` 现在的长租公寓行业想赚钱只剩下两条路，第一是降低拿房成本；第二是靠产品创造的溢价能力，将与公寓相关的增值业务做好。但白热化的竞争让第一条路越来越难实现，“没有足够规模的企业，利润空间会进一步受挤压。”
p.|NZXk%%a 因此，也有企业在第二条路上，也就是增值服务上进行探索。
o3OtG#g2 bs9X4n5 长租公寓在进退之间徘徊
F2:nL`]b[ 在众多长租公寓中，YOU+模式具有独特的被观察意义。去年12月，YOU+正式宣布去“公寓化”，YOU+CEO郁珽认为，“公寓从大势上是不赚钱的，去公寓化一定是必然的趋势。”
0 c6Ea>S[ 什么是去公寓化？简单来说，非公寓化即公寓产品在单一的居住之外的功能化。
C_ 4(- OWq YOU＋去公寓化的载体是深圳前海店，YOU+进入前海，相当于成为区域创业者的居住供应商，而前海方面开出的条件是租金为周边区域的一半。
yT< ,0~F9 房租削减到周边租金的一半，前海项目的成本与盈利成为一个绕不过的难题。除租金之外，YOU+必须开拓其他盈利方式。郁珽已经有想法了，未来，YOU+将引入豆瓣以及创意市集等平台进项目，以此进行探索。
}s++^uX6 说到底，YOU+的盈利模式始终围绕“人”进行。不管这个故事会否比单一的二房东模式更动听，如同很多行业一样，长租公寓洗牌的预期已经出现。
y8a rFG e"O c J':x]_; 泊寓全国有序拓展。泊寓是万科旗下长租公寓的主打品牌，致力于为毕业生、创业者提供优质租住空间及社区服务。泊寓产品特点主要在于统一装修风格、青年社区平台的搭建、高效率管理和高安全消防，也就是泊寓强调的三方面特色“年轻”、“品质”、“便捷”。泊寓目前以主要以轻资产的方式在全国铺开，个别项目实行重资产方式获取，基本采用集中式租赁模式。截至至本次调研，万科泊寓在全国22 个城市拥有16000 间公寓在运营，且开业运营公寓数量持续增长。
#M~ 6A^) ]oIP;J: & 经典案例演示管理和区位的重要性。万科在做长租公寓的过程中有两个经典案例：万汇楼和棠下。万汇楼原为廉价出租房，通过市场重新定位、精简管理、数字化平台搭建，项目很快运营回正，展现了租赁公寓中管理能力对盈利的重要性。其次，广州棠下项目是万科极具战略眼光拿下的、临近网络科技公司的高潜力旧厂房项目。通过对棠下项目的改造，万科泊寓成功盘活老旧厂房，成为供不应求的炽手公寓，同时也为沿街店铺带来了租金涨幅。
@zGz8IF l}MVk%[ 轻资产集中式长租公寓长期盈利可期，重资产模式需更大政策支持。
QxI^Bx o;5 ns 1）轻资产模式以广州东山月府为例。由于市面租金的涨幅高于底租租金涨幅，项目资金差带来的现金流量可观。15年持有期IRR 在两位数以上。在扣减摊销装修费用和税收后，净利润能够达到租金差的55%。
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^ 2）轻资产模式以北京西北旺为例。测算发现如果没有税收优惠（提升租金收益率）或REITs/ABS 等金融工具帮助，重资产类长租公寓前期占用资金量大，收回成本慢，难以形成规模（我们认为政府大规模降低地价方式发展重资产类长租与此前公租房、廉租房类似，更难规模化操作）。
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