作者：金磊律师 浙江信专律师事务所
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房屋权利存在瑕疵的情形是多种多样的，主要包括：出卖人不具有房屋的所有权、出卖人不具有房屋完整所有权、房屋转让时存在租赁、房屋转让时存在抵押、房屋性质属于经济适用房、房屋性质属于房改房、房屋性质属于小产权房等。笔者已经在之前的文章中就不具有房屋所有权之情形进行了讨论，本次讨论，笔者主要针对出卖人不具有房屋完整所有权情形展开，其余情形依然会在以后的讨论中继续展开。
出卖人不具有完整的房屋所有权的情形，主要表现为房屋产权存在其他共有人。主要包括：家庭共有、夫妻共有以及一般共有。
1、家庭共有。家庭中多名成员共有一套房屋的情形，在现实中较为普遍，但最多出现的还是在农村拆迁安置房屋中。由于农村宅基地使用权一般以户为单位，在征迁时，享受补偿权利的也应当是户内的全体成员，这就导致了拆迁所安置的房屋成为了家庭共有的房屋。如果该房屋产权登记已经明确至出卖人名下，那么，出卖人出卖房屋的行为应当属于有权处分。
但是，现实中还经常会出现，拆迁安置房屋已经确定，但是尚未明确产权登记。在其他共有人不认可处分的情况下，就要看出卖人是否构成表见代理。如果通过证据证明出卖人构成表见代理，那么，共有人应当按照买卖合同履行，未能履行则应当承担违约责任或者赔偿责任。
家庭共有中，还有一种情形也是比较多见的，那就是继承共有。继承共有是指被继承人去世后，其继承人对被继承人的财产因继承而成立共有。但是继承共有的情形与下面所要陈述的一般共有基本相似，因此单独不予展开。
2、夫妻共有。关于夫妻共有，笔者在此前的相应文章中已予以讨论，可参考“信专说法”第86期。
3、一般共有。本文所说的一般共有是指家庭共有和夫妻共有以外，无其他特殊身份关系而对某一房屋存在共有关系，比如：多人共同购买或者共同建造房屋等。一般共有主要包括共同共有和按份共有。
在共同共有情况下，根据《物权法》第九十五条之规定：“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”因此，处分共同共有的房屋时，应当经过全体共有人一致同意，除非买受人证明出卖人构成表见代理，否则，出卖人无权处分房屋。
在按份共有的情形下，根据《物权法》第九十七条之规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”
也就是说，出卖人与其他共有人如果没有其他约定的情况下，只要出卖人按份占有份额超过三分之二，此时的出卖人是有权处分房屋的。出卖人一人与买受人签订的房屋买卖合同有效，买受人有权要求出卖人及其他共有人交付房屋，如未能交付房屋，买受人可以主张违约责任或赔偿损失。
如出卖人所占份额未能超过三分之二，与买受人签订房屋买卖合同，此时，合同依然有效，但出卖人之行为对其他共有人的份额构成无权处分。在其他共有人不同意交付房屋的情况下，买受人可以要求出卖人承担不能交付的违约责任或赔偿责任。
另外需要说明一下，根据《合同法》第五十二条第（五）项之规定，违反法律、行政法规的强制性规定，当事人签订的合同无效。而根据《城市房地产管理法》第三十八条第（四）项规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”该条属于强制性规定，但是该规定属于管理性强制性规范，即共有人之一的登记权利人违反该规定引起的法律后果是，登记部门在房屋买卖合同当事人申请办理房地产权属变更登记时，如果经审查发现，登记权利人出卖共有物并没有得到其他共有权人的同意，不符合法律规定的共有物处分条件或者当事人约定的共有物处分条件，则登记部门根据上述规定不予办理房地产权属变更登记手续。
但是，对于这种管理性强制性规范的违反，并不导致登记权利人同买受人签订的房屋买卖合同无效的法律效果。所以，不管共同共有还是按份共有，在无权处分的情况下，根据《买卖合同司法解释》第三条的规定，合同依然属于有效合同，买受人无法获得房屋产权，就有权要求出卖人承担违约责任或者赔偿责任。
以上是关于出卖人不具有房屋完整所有权情形下的笔者拙见，关于房屋权利瑕疵的更多风险问题，将在以后的文章中继续分析。
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