一线城市二手房价格失守 "买房必赚"时代正远去|房产楼市

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只看楼主倒序阅读使用道具 0 发表于: 2019-01-28 13:04:46 , 来自:浙江省

中国楼市“买房必赚”的时代正在远去。以一线城市为代表，京沪深豪宅抛售、二手房业主让利、成交低迷……2018年下半年至今，房地产市场低迷已逐渐传导至二手房市场。
调查显示，近一两个月来，一线城市业主也“扛不住”，降价的案例比比皆是。
房地产保值增值的神话被打破。背后原因在于，“杠杆买房”的黄金时代终结。作为投资标的，房产的变现能力、流通性逐渐下降，和成交量价的表现一样，开发商、经理人、业主的心态持续焦灼。
更深层次的原因则是，限购限贷政策抑制需求，人口红利也到达临界点，供需结构发生深刻改变，增量市场进入了拐点。
未来，房地产调控大幅放松政策的可能性甚微。多位业内人士预计，信贷偏紧仍然是长期趋势，而房地产税、土地制度等长效机制也将逐步完善，中国住宅市场有望向居住回归，房企纷纷挖掘存量市场新的增长点。
多地二手房现降价潮
深圳业主张先生在2016年买入龙岗中心城某大盘一套房，时值深圳楼市巅峰时刻，那时他无论如何也不会想到，手中房产在持有的两年间不断贬值。
“小区刚卖出了89平方米的二手房，334万，2016年买价是387万元”，张先生说道。据了解，这个项目二期开盘均价4.3万元/平方米，如今成交价约3.75万/平，降幅达13%。
在北京二手住宅市场，也出现了部分业主急售房源。北京太阳宫附近某小区一套两居房源从1250万元降至1190万元，下降60万元，另一小区一套三居室则下降100万元，而最高跌幅在地铁10号线某小区，单套三居室直降182万元。
“北京已经跌了一年多了，豪宅更是基本没有什么成交”，中原地产首席分析师张大伟表示。
焦虑的张先生只是众多一线城市二手房业主的缩影。时近1月底，二手房市场延续2018下半年的低迷状态，一线城市仍是二手房价下行调整的重创之地。

而豪宅的有价无市则尤为显著。日前，有消息称，上海浦东陆家嘴世茂滨江花园近20套豪宅“严重低于市价”抛售，业内哗然。
安居客即时数据显示，世茂滨江花园两片区的挂牌均价为9.03万元/平方米，而目前仍有5套低于7万元/平方米的房源正在挂牌，每套均低于市场价100至200万。
数据还显示，世茂滨江花园均价从去年5月份以来，已连续九月下跌。
在深圳这个楼市“风向标”，以深圳湾和东部华侨城为代表的豪宅和别墅，也同样沦陷。
继东部华侨城天麓爆出业主亏本千万出售房源的传闻，深圳湾豪宅片区皇庭港湾也有个盘直降300万元售出，印证了在深圳“买房必赚”的定论或被颠覆。
而对于豪宅抛售这个关注点，美联物业全国总监何倩茹表示，其实各类房产都有劈价出售的案例，只是豪宅降价的数额更受人关注。
“从去年第四季度开始，确实多了一些降价比例较高的二手住宅。”何倩茹说，目前能卖出去的二手房，大部分都是降价的，幅度大部分在5%至10%，少部分在10%至20%。
二手房市场数据同样凸显了市场低迷。根据乐有家和深圳市规土委的数据，2018年深圳二手房成交价格和数量在下半年呈现明显缩量下跌，四季度的成交量均在公认的5000套/月的安全线之下，12月更是跌破4000套。
深圳中原数据显示，二手房成交均价方面，深圳已连续四个月下跌。成交数量上，截止至12月23日，深圳12月二手住宅累计成交2699套，相比11月的4175套减少35%。
从二手房价格看，广州更是在一线城市中“领跌”。国家统计局数据显示，2018年12月，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，连续四个月下跌。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。
二手房价为何会下跌？
多位地产研究人士指出，二手房市场陷入低迷状态，政策调整是主要原因。就深圳而言，在731新政后，深圳楼市遭受重创，加上经济下行压力增加，市场预期向下。在政府严格限价、限贷下，一二手房价倒挂现象明显。此外，“三价合一”政策提高了换房成本，二手成交陷入低迷。
诸多业内人士表示，一线城市二套房首付大多高至60%-70%，使一大部分有换房需求的购房者只能趋于观望。
高企的二手房税费也成为了交易双方的负担。“税费高一直都存在的，且没有取消的可能性，购房者只得接受”，深圳链家研究院院长肖小平表示。肖小平进一步指出，除调控政策抑制需求外，对涨幅的预期是影响市场的关键。“在经济下行的预期之中，会让广大购买者有一个观望的姿态，购房更加谨慎。”

肖小平表示，市场普遍认为国家调控房地产的预期较大，涨价没有空间，购房者在这种前提下便会放缓决策。
由此可见，哪怕是在深圳楼市，消费者也不再有“投资房产必赚”的信心。
此外，年末房地产开发商巨量新盘入市，一定程度上影响了二手房的成交。
以深圳为例，华强城、万科星城开盘共推4000多套房，最终卖出约2000套。万科、风轩和鸿荣源壹城中心等也在年末撒网拼业绩。
据不完全统计，2018年11至12月，深圳有至少30个新盘入市。在新房限价和开发商促销打折活动加持下，置业新房者明显居多，加剧了二手房市场的低迷。
在房贷首付、税费以及新房促销的三重压力下，12月的二手房交易陷入低迷。
根据乐有家和深圳市规土委的数据，2018年深圳二手房成交价格和数量，尤其是下半年以来呈现明显缩量下跌，四季度的成交量均在公认的5000套/月的安全线之下，12月更是跌破4000套。
中原地产首席分析师张大伟预测，2019年，如果不出现明显的房地产政策变化、信贷政策变化，市场的下调难以避免。
“杠杆买房”时代终结
“房价关键看信贷”，张大伟指出，在流动性收紧背景下，房地产资产的变现能力偏低，买房尤其是非核心城市已不再是稳妥的投资选择。
央行最新数据表明，2018年末，人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%，增速比上年末低0.9个百分点；全年增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，比上年水平低1.2个百分点。
此外，截至2018年末，个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%，增速比上年末低4.4个百分点。
个人房贷余额持续收窄，居民购房杠杆也进入了下行通道。据易居研究院测算，2018年三季度，全国居民表内购房杠杆率为31.3%，环比下降0.6个百分点，同比下降6.5个百分点。
而从历史数据来看，2016年四季度居民购房杠杆率达到2010年以来最高位，为44.1%。2017年一季度，该指标小幅回落至43.8%，此后6个季度连续下行。
这意味着，随着信贷政策不断缩紧、流动性因素的影响，居民加杠杆的空间已经极其有限，房产的变现能力转差。
直到12月，一直气氛紧张的楼市有了些松绑的迹象，各地政策动态明显减少，人们对楼市的预期也因此改变。
融360大数据显示，12月，全国首套房贷款平均利率为5.68%，相当于基准利率1.159倍，为全国首套房平均利率23个月以来首次出现下降。北上广深等热门城市的首套利率均值均有不同程度下降。其中，深圳由基准上浮15%下调到了上浮10%。

何倩茹预计，2019年房贷执行利率将下调，会对整体市场产生较大影响，但重点还得看下调幅度有多大。
她进一步指出，除房贷利率外还有其他因素会影响市场成交量的变化，虽利率调整有利好因素存在，但不代表成交量就会上升。
以深圳为例，“2019年全市二手住宅的成交量将现下行压力，全市二手住宅成交量降幅预计大概为5%-10%”，何倩茹称，二手房价难以大幅上涨，预计2019年房价涨速将放缓。
张大伟则指出，全国房地产市场的政策底部已经出现，未来大幅度全面宽松可能性不大，信贷将依然处于偏紧的环境中，限贷政策将严格执行，但对于自住需求的合理信贷有所倾斜，也是2019年最有可能的房地产政策变化。
对于投资者而言，“杠杆买房”的时代或将一去不复返。
2019楼市会回暖吗？
全面降准，多地银行房贷利率下降，这是否意味着2019年楼市回暖在即，房价触底反弹？
对此，合硕机构首席分析师郭毅认为，央行在开年即开展降准操作，且两次降准仅间隔10天，并同时宣布，显示出放松货币信贷环境，支撑实体经济的急迫心态。对于资金密集型的房地产行业来说，此次全面降准，且未明确限定资金流向，流动性的宽松，对渴求资金的地产行业将带来重大利好。首先，对于房企而言，获得银行贷款支持的难度将大大降低，房企现金流紧绷的状态将得到改善，同时融资成本也有望下调。特别是国企、央企，以及全国排名前30位的头部房企，更将从中受益。房企资金面的宽松，将有助减少此前在全国频频出现的土地流拍流标现象，一、二线城市的土地市场将逐步升温；其次，对于购房者来说，银行资金面的充裕，加之新一年信贷额度的放开，房贷门槛也将有所宽松，此前全国普遍上浮10%-15%的房贷利率，上浮部分将逐步回缩，甚至存在回归基准利率的可能。购房者的实际购房成本也将就此降低。但郭毅认为，这并不会对购房需求产生迅速的向上拉动，原因是当前制约购房消费的核心关键在于过高的首付比例，而非房贷利率，只有适当下调首付比例，才有助激发购房需求的释放。

易居房地产研究院副院长杨红旭认为，降准，有利于增加整个社会融资，但由于属于定向支持，而房地产业不在支持之列，所以对楼市和房价，并无直接利好影响。但它仍存在间接利好影响，大河水多了，或明或暗的会有部分水量流到房地产的小河中。尤其是个人房贷，对于银行来说，属于优质资产，银行的可贷款额度增加之后，在放贷压力较大的情况之下，同时担心小微企业贷款的呆坏帐风险，那么部分商业银行必然会加大个人房贷方面的贷款投放力度，贷款门槛降低，房贷利率在2019年将现稳中略降的趋势，这有利于购房者的需求释放，进而缓解房价下跌的压力。
“但我们必须认识到，光靠个人房贷的小幅放松，尚不能立即促进房价反弹。2019年全国主要城市房价下跌、探底的主趋势不会因此而改变。从实证来看，2018年已经有四次降准，但多数房价却在2018年9月出现下跌的拐点，如今仍在继续下跌过程中。”杨红旭认为。
6个关键词看懂楼市
1、长效机制
易居企业集团CEO丁祖昱表示，自2016年以来，房地产长效机制已经提出了三年。在经历了2016年的“研究建立”、2017年的“完善”之后，2018年正式提出要“构建长效机制”。明年，长效调控机制将迎来真正攻关一年，并且再次确认“房住不炒”大基调不会改变。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出，此前中央经济工作会议中，关于房地产的内容放在了加强保障和改善民生内容里，房地产市场调控有“规定动作”和“自选动作”，从中央层面而言，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。从地方层面而言，要因城施策，夯实城市政府主体责任。目前来看，有关房地产市场健康发展的长效机制已经更进了一步，可以说长效机制呼之欲出。
2、城市主体责任
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策在“城市主体责任”方面，明确了加强市场监测和评价考核的内容。这其实强调了两个工作。第一是要加强市场监测，第二是要评价考核，所以预计2019年针对各地政府会有更为细化的考核内容，这也会对当前的房地产调控和评价体系形成影响。
3、政策连续
在业内人士看来，未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。
4、住房保障
住建部明确，加快解决中低收入群体住房困难为中心任务，健全城镇住房保障体系。
支持人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市，降低准入门槛，增加公租房有效供应，因地制宜发展共有产权住房。继续推进棚户区改造，严格把握棚改范围和标准，重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区，加大配套基础设施建设，严格工程质量安全监管，确保按时保质保量完成全年任务。
12月17日，住房和城乡建设部发布数据显示，1－11月，已开工616万套，超额完成年度目标总量，完成投资16000多亿元。《政府工作报告》明确，2018年全国棚改新开工580万套。按照住建部此前披露的信息，2018年到2020年将再改造各类棚户区1500万套。
业内人士称，严格把握棚改范围和标准，对棚户区的政策也有了明确的指导意见，严格把握标准，代表了棚户区改造从过去几年的求量逐渐过渡到求质量。
5、租赁住房
住建部指出，解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板。人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要积极盘活存量土地，加快推进租赁住房建设，切实增加有效供应。
此外，住建部指出，在总结试点经验基础上，指导大中城市全面培育和发展住房租赁市场。继续推进集体土地建设租赁住房试点工作。
严跃进表示，此次政策提到了“补齐租赁住房短板”的概念，这体现了当前租赁市场的矛盾还是比较多的。类似短板，可以总结为“租售同权”是不到位的，尤其是类似教育配套等可能没有完善，这使得后续各类租赁住房房源还需要在这方面下功夫。
业内人士称，在改革方面，政策明确了“在总结试点经验基础上，指导大中城市全面培育和发展住房租赁市场”的内容。这或暗示后续各类省会城市的租赁市场改革力度加大，尤其是除了此前集体建设用地试点租赁市场的城市以外，其他一些省会城市，包括中部、西南、西北、东北等省会城市，进行试点的可能性是很大的。
6、住宅政策性金融机构
深化住房公积金制度改革，研究建立住宅政策性金融机构，加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度，全面提高住房公积金服务效能和管理水平。
严跃进称，政策明确研究建立住宅政策性金融机构，这或暗示住房金融银行或公积金银行等建立的节奏将加快，这利好后续公积金的管理和使用。加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度。后续公积金贷款或会有一部分“匀给”租赁市场，这是租赁市场的一个较大的改革亮点。
（北京时间综合21世纪经济报道、中新网等）

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