购买房产一般涉及的金额都较大,因此,当你在作出购房决策前,必须详细调查欲购房屋的有关情况,并且了解购房的如下程序:
Y*VF1M,2_ 7[=\bL 制定购房预算 BOt1J_;(rO
5"sd 购房者在选房产时,必须根据自身家庭的财务状况,来估量自己的实际购买能力,最终确定所需要购买的房屋类型、面积和价位。购房者在制定购房预算时可以从以下几个方面预算:
4g4[n7 I+2#k\y 1、预算家庭可动用资金;
]31>0yj[Q mR,w~wP 2、考虑预购房屋的面积;
w'[JfMu P i4T=4q 3、调查物业管理的各项支出;
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@[ s.|OdC>U = 4、衡量家庭偿还贷款的能力;
FEY_(70 ^_\S)P2c 5、确定购房时的税费支出;
LV2#w_^I Gh%R4)} 6、准备必要的咨询服务费用。
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w'TE@ CP0;<}k 收集购房信息 tJBj9{
$8>kk 当你确定要购买房屋后,就要到一些房地产开发商收集有关信息。购房者可以从以下几个渠道获得购房信息:
,3XlX(P R?{f:,3R 1、媒体广告;
=/5^/vwgY gn//]|#H+ 2、亲友介绍;
[#@\A]LO izDfpr}s4 3、开发商或代理商邮寄、发送的宣传品;
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uB=DC'lkg 4、售楼书;
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4g 5、现场广告牌、现场展示样板房;
@7HHi~1JK b :WA}x V 6、房地产交易展示会;7、咨询公司等中介机构。
ZLDO&} 3vXa#f>P< 查询商品房的合法性 G&Fe2&5!w h"0)g:\ 购房者在选购房屋时,要注意购房时的合法性,如果盲目购房,很可能会给你今后生活带来许多棘手的问题。因此,在购房时,要注意“五种房屋”不能买和注意查看房产商在销售商品房时应具备的“五证”和“二书”。“五种房屋”:一是违法或违章建筑的房屋;二是房屋使用权不能买卖,房屋产权有纠纷或者产权未明确的房屋;三是教堂、寺庙等宗教建筑;四是著名建筑物或文物古迹等需加以保护的房屋;五是国家建设需要,征用或已确定为拆迁范围内的房屋。“五证”即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》。“二书” 是:1.住宅质量保证书;2.住宅使用说明书。
~=GwNo_ niA>afo 无论是期房、现房,作为销售方的房地产开发经营企业都必须具备下列五证,才能证明它是合法的销售主体,其销售行为合法,购房者与之签订合同合法有效,这样才能保证购房者在付款入住之后拿到房屋的产权证,这五证是: pO?v$Rjl
(l)市房屋土地管理局的“中华人民共和国国有土地使用证”; e&@;hDmIX
(2)市城市规划管理局的“中华人民共和国建设用地规划许可证”; joz0D!-"#
(3)市城市规划管理局的“中华人民共和国建设工程规划许可证”; Ztl?*zL
(4)市城乡建设委员会的“建设工程开工证”; Y`N w E
(5)市房屋土地管理局的“商品房销售许可证”; MJ"@
a.属于期房预售的,应取得“商品房预售许可证”; ^[x6p}$
b.属于外销商品房的,应取得“商品房外销许可证”; o5B]? ekpq
c.属于外销商品房预售的,应取得“商品房外销预售许可证”。 }~NM\rm >:Y"DX- 进行实地调查 *{:Zdg'~E !zVjbYWY 购房者根据所收集的购房信息和查看了一些证书后,还必须进行实地察看,不能单凭房地产开发商的介绍就信以为真,还要做到眼见为实。购房者在察看房屋时,务必全面仔细。在察看房屋的内部时,要对房屋的建筑面积、使用面积的大小、房屋的建筑质量、装修标准、装修质量、房屋的附属设备是否完备、房间的隔音效果如何、天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏、内部设计是否合理等方面进行仔细考察;对房屋外部进行察看时,要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等处的情况。另外,还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种配套设施的设置等情况进行加以了解和察看。
aD^jlt |)VNf.aJZ 签订好房屋买卖合同 [][ze2+b 购房者在签订合同时,一定要坚持使用国家认定的《商品房购销合同》的规范文本(各地工商部门有该文本),不要使用房地产商单方面制定的合同文本,以防在合同中出现欺诈行为。办理手续的最后一关是办理房屋产权过户登记,含房屋土地的产权证明。至此购房全过程才能结束。
@.&KRAZ }j$tFFVi~ 另外,一般来说购买房屋均需向银行借贷部分款项。怎么贷款?能贷多少?利率如何?首先应该到自己熟悉的银行贷款部门了解借钱情况,根据自己的收入,看银行能借多少,在加上自家的储蓄,你就能确定自己能负担多少钱的住房。最好能从银行得到一份贷款同意书。特别在安排每月还款时,一定要根据自己的家庭实际经济能力选择合适的可负担的还款计划。有的朋友将房屋出租部分的收入作为收入来源考虑,对此一定要对房屋空置率(风险)有一个考虑,避免经济出现困境。
C'~Eq3 t:x"]K ~6A;H$dr 商业性贷款购房程序 n\ 'PNB
|.*nq 一、借款人与银行指定开发商签订购房协议;
n'To: 2P/ Sq 二、借款人向银行提供购房协议、个人身份证、户口薄原件及复印件3份。个人月收入证明(单位资信证明)。同时提供银行要求的质押、担保手续。(一些银行对借款人年龄有限制,如不能超过60岁等);
hbdB67, ]z O6ESH 三、按银行要求在该银行开立账户,缴付购房首期款(一般是30%),确定贷款额度;
r2%Qk z0H+Or 四、银行审批,发放贷款。购房协议生效,借款人开姓按期还本付息。
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X N0v@V =============================================================== j/t)=c `h%K8];<6f 二手房交易费用罗列: P b-4$n2c P3!JA)p6a 契税:面积<144㎡,评估价*1.5% {uDH-b(R 面积>144㎡,评估价*3% !J&UO/q. ~9y/MR 个人所得税:面积<144㎡,评估价*1% 5BJn_< 面积>144㎡,评估价*1.5% .],:pL9d 0"}=A,o(w 营业税:住宅购入不满五年:评估价*5.56% 2T?8{yO7 非普通住宅购入五年以上:(评估价-原购入价)*5.56% /HH_Zi0?N| 普通住宅购入五年以上的免交。 HvR5-?qQ z6*r<>Bf+b 其他费用:房产交易费:房屋建筑面积*6元/㎡ (:P#l&f 房产证工本费:85元 b_&:tE--] 土地证工本费:23元 2FN E ;y( 公证费:原购入价*0.25% o2D;EUsNX wP7
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